Времена 2021 года: на московском рынке аренды качели спроса – от -15% до +30%

С начала года рынок аренды пережил многое — упадок, затем ожидание снятия ограничений и возвращения нанимателей, летом несезонный рост спроса и новые тренды, необычайно яркий и продолжительный «высокий сезон». Специалисты Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость рассмотрели и объяснили значимые тенденции спроса на старомосковском рынке найма жилья в 2021 году.

Зима-весна: рынок в упадке, арендаторов привлекают бонусами

Согласно статистике Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость, в начале 2021 г. число заявок от нанимателей на поиск жилья в Москве уменьшилось на 15% к показателю аналогичного периода предыдущего года. Эксперты объясняли падение спроса кризисной ситуацией на рынке труда в течение 2020 г., при этом они рассчитывали на ее улучшение в связи со снятием ряда ограничений в конце января и постепенным возвращением к привычному ритму жизни и работы в столице.

В компании также отмечали усиление некоторых трендов — в частности, рост популярности совместной аренды как одного из способов экономии бюджета и возможности остаться в столице — по состоянию на январь доля заявок от коллективных нанимателей в общем объеме увеличилась на 12%. 17% квартиросъемщиков в этой категории составляли студенты, 83% — иногородние и иностранные трудящиеся, а также москвичи, сдающие собственное жилье.

В свою очередь, наймодатели экономичных многокомнатных квартир стали более лояльно относиться к размещению группы жильцов (учитывая, что коллективный найм добавляет 10–15% к базовой арендной ставке объекта). Число таких квартиросдатчиков выросло на 21% — динамика была выявлена экспертами ИНКОМ-Недвижимость при сравнении показателей января—февраля в 2020 и 2021 гг.

«Снижение спроса в 2020 году заставило собственников быть сговорчивее — в частности, рассматривать разные составы квартирантов в сегменте эконом. И сегодня 44% сдающих столичные квартиры комнатности 3+ (со ставками 30–80 тыс. рублей в месяц) не возражают против формата совместного найма», — объяснила в феврале заместитель директора Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость Оксана Полякова.

В марте, апреле и мае о восстановлении активности на московском рынке найма речь также пока не шла, даже несмотря на постепенное возвращение города к привычной жизнедеятельности. В компании отмечали увеличение числа заявок от приезжающих из регионов РФ и стран СНГ, однако значительного притока нанимателей не наблюдалось. Средний срок экспозиции на массовом рынке аренды составлял 3 недели, в экономклассе — 2 недели против 4–5 дней в марте 2020 г. (до первой волны самоизоляции).

В сложившихся условиях арендодатели были готовы идти на некоторые уступки. Так, в сегменте эконом 45% из них не возражали против размещения в квартире нанимателей с мелкими животными; 20% указывали, что рассмотрят любые составы квартиросъемщиков. 38% квартиросдатчиков жилья экономкласса в Москве соглашались разделить сумму страхового депозита на части (обычно она соответствует размеру арендной ставки, и рассрочка выплаты снижает финансовую нагрузку на нанимателей).

«Но даже в конкурентной борьбе за жильцов совсем отказаться от обеспечительного платежа, как это было в кризис 2014–2015 годов, собственники сегодня не согласны, — отмечала Оксана Полякова.

— Непопулярна и практика использовать страховой депозит в качестве оплаты завершающего месяца аренды — наймодатели тщательно просчитывают риски и вероятные убытки. Функция депозита — компенсировать ущерб в случае порчи или пропажи имущества, и его возврат или удержание совершается владельцем обычно после приемки квартиры. В целом можно отметить повышение практичности и юридической грамотности участников рынка найма».

Лето: подъем спроса и новые тенденции

Согласно статистике Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость, по итогам июня 2021 года спрос на найм столичного жилья массового сегмента вырос на 14% в сравнении с показателем того же месяца в кризисном для рынка аренды 2020 году и на 4% превысил уровень июня допандемийного 2019-го, когда наблюдалось стандартное летнее затишье. В значительной степени рост был обеспечен за счет трудовых мигрантов.

«Первый летний месяц продемонстрировал оживление рынка найма, и в массовом сегменте спрос в основном формируют приезжие арендаторы — с 16 июня, после продления льготного периода для иностранцев в РФ, мы наблюдаем их приток в столицу.

Внутри этой группы абсолютное большинство — 80% — приходится на граждан стран СНГ (например, сейчас в значительном количестве прибывают наниматели из Киргизии) и не более 20% — на представителей регионов РФ и стран дальнего зарубежья. Речь идет о запросах на длительную аренду (не менее 11 месяцев)», — рассказала Оксана Полякова.

Традиционно наиболее популярны среди нанимателей демократичного жилья 1-комнатные квартиры экономкласса в пешей доступности от удаленных станций метро или МЦК. Однако эксперты ИНКОМ-Недвижимость указывали также на развитие новых тенденций спроса в июне и июле 2021 г.

Так, в рамках низкой ценовой категории некоторые наниматели предпочитают жилью в обжитых районах рядом с метро или МЦК квартиры на дальних окраинах города, желая найти варианты лучшего качества или большей комнатности — на первый взгляд парадоксальное для рынка аренды явление специалисты объясняли сохранением формата дистанционной работы и улучшением транспортной инфраструктуры города.

Любопытен также другой тренд — миграции внутри столичного рынка найма изменили направленность. Если в 2020 г. ради сокращения арендного бюджета многие наниматели переезжали в более дешевое жилье (это комнаты за 10–13 тыс. рублей в месяц, 1-комнатные квартиры за 20–25 тыс. руб. в месяц, причем нередко для совместного найма), то к лету часть из них могла позволить себе сменить объекты категории супер-эконом на более качественные и дорогостоящие — с арендными ставками около 40 тыс. рублей, и снимать их не в складчину, а единолично.

В августе спрос на массовом рынке найма жилья в Москве был сопоставим с показателем того же периода 2019 года, в сравнении с августом кризисного 2020-го активность нанимателей была выше на 20%, свидетельствует статистика Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость. В числе факторов, влияющих на рост спроса, специалисты компании выделили следующие: наплыв студентов и трудовых мигрантов (совокупно они составляли 85% нанимателей), сезонное увеличение деловой активности, ужесточение условий льготного жилищного кредитования и рост цен на приобретение жилья, которые заставили многих потенциальных покупателей перейти в группу арендаторов.

Собственники сдаваемых квартир отреагировали на всплеск спроса отменой скидок и повышением арендных ставок на 5%. Эксперты ИНКОМ-Недвижимость прогнозировали продолжение традиционного осеннего подъема на рынке аренды в сентябре и октябре.

Осень: в годовом выражении спрос вырос на 30%

Результат превзошел ожидания специалистов. В сентябре спрос в сегменте эконом был на 17% выше предложения. Для сравнения: в аналогичный период 2020-го количество лотов в экспозиции в 2,5 раза превосходило число желающих их арендовать, а осенью доковидного 2019 года спрос и предложение находились на одном уровне.

В среднем по показателю спроса т. н. высокий сезон 2021 г. на 30% опередил прошлогодний.

По данным ИНКОМ-Недвижимость, срок сдачи объектов на массовом рынке аренды московского жилья сократился до нескольких дней против 2–3 недель, а для ликвидных лотов квартиранты порой находились за считанные часы, и собственники могли проводить кастинг.

«Фактор сезонности очень ярко проявился в этом году: квартиранты ‘’охотятся’’ за самыми ликвидными и недорогими объектами, в экспозиции остается все меньше предложений, и в условиях активного спроса собственники жилья экономкласса уже не дают скидки и даже не рассматривают возможность торга, напротив, 70% из них повышают ставки — по сравнению с весенне-летними ценами в среднем на 7–10%, а то и на 15% (в зависимости от качественных характеристик объекта)», — прокомментировала ситуацию Оксана Полякова.

Эксперты компании отметили изменение поведенческих моделей арендодателей в зависимости от уровня спроса: в частности, нынешней осенью, как и в 2019 г., когда востребованность бюджетных лотов стабильно высока, не более 35% квартиросдатчиков по запросу арендаторов обновляли или частично заменяли мебель, сантехнику и бытовую технику, устраняли неисправности. В сентябре 2020 г. речь шла о 53%.

Возвратились и ограничения для арендаторов со стороны владельцев жилья — например, по гендерным, возрастным или национальным признакам, семейному положению, составу. Так, нынешней осенью лишь 20% наймодателей давали разрешение на вселение арендаторов с маленькими детьми и домашними животными.

По данным ИНКОМ-Недвижимость, в осеннем сезоне-2021 среди арендаторов значительно выросла популярность 2-комнатных квартир: в масс—маркете спрос на них на 17% превысил показатель годичной давности. Эксперты объясняют данное явление изменением контингента нанимателей жилья эконом- и комфорт-классов: теперь в составе приезжающих в Москву на заработки или с целью делать карьеру значительную долю занимают семьи из стран бывшего СССР.

«В сегменте эконом многие приезжие арендаторы, не покинувшие Москву в первую волну коронавирусной самоизоляции, сумели закрепить свои позиции на рынке труда, освоиться в городе и упрочить материальное положение. Они привозят в столицу свои семьи, устраивают детей в школы, стараются осесть в городе и меняют условия проживания на более комфортные — переезжают из экономичных ‘’однушек’’ в 2-комнатные квартиры. Преимущественно такие наниматели — это работники московских строек и сотрудники служб доставки», — поделилась наблюдениями Оксана Полякова.

«Высокий сезон» затянулся, что дальше?

По мнению специалистов Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость, в ноябре еще не наблюдалась зимняя стагнация рынка найма в Москве, хотя спрос перестал быть ажиотажным и находился на уровне ноябрьских значений 2020 г. В первой декаде декабря эксперты также говорят о стабильной активности нанимателей в сегменте эконом.

Дефицит ликвидного предложения долгосрочной аренды по-прежнему заметен, и наймодатели стараются поднять стоимость проживания на 5–15%. Причем не только при сдаче своего объекта новым жильцам. Некоторые оговаривают увеличение цены аренды по действующим договорам найма, и квартиранты принимают эти условия, считая их выгодными, ведь снять аналогичное жилье по прежним демократичным ценам уже не выйдет, — объясняют в компании. Усредненная ставка найма в ноябре и декабре увеличилась на 5%.

Нижний порог арендной стоимости старомосковской квартиры осенью этого года поднялся на 50% (до 30 тыс. руб. в ноябре против 20 тыс. руб. в августе), и эксперты ИНКОМ-Недвижимость сходятся во мнении, что возвращение к прежним ценовым показателям в сегменте супер-эконом маловероятно. В ближайшей перспективе цены в сегменте аренды будут регулироваться инфляцией и динамикой изменения объема предложения. Прогнозируя развитие рынка, в компании исходят из стабильности основных факторов — экономической и эпидемиологической ситуаций в стране и мире.