В декабре спрос на «вторичке» Москвы снизился на 20%, в 2022 г. рынок продавца трансформируется в рынок покупателя, а часть квартир перейдет в сегмент аренды

В Департаменте вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость проанализировали динамику спроса, изменение объема предложения и сроков экспозиции в ноябре и первой половине декабря. Результаты исследования, в частности, продемонстрировали рост активности покупателей в ноябре на 10% относительно данных октября и снижение на 15% в годовом выражении. За две недели декабря спрос уменьшился на 20%, хотя он соответствует показателю аналогичного периода 2020 г.

Несмотря на сохранение заинтересованности клиентов, специалисты прогнозируют уменьшение числа сделок: уже сейчас на такую перспективу указывает рост объема предложения и сроков экспозиции объектов — +4,7% и +12% соответственно. Учитывая ужесточение условий кредитования, эксперты предполагают уход с рынка части ипотечных приобретателей — это заметно снизит общий спрос, ведь ипотечники занимают во вторичном сегменте порядка 70%. В таких условиях рост цен маловероятен, а это означает падение рентабельности инвестиционных сделок, которых на сегодняшнем рынке 20% от общего числа. В этом отношении ипотечники окажут влияние на финансовый интерес инвесторов.

Эксперты компании рассмотрели вторичный сегмент в 20-летней ретроспективе и сделали прогноз на 2022 год. Так, вполне вероятна очередная трансформация «вторички» из рынка продавца в рынок покупателя: как скоро это произойдет, во многом будет зависеть от динамики и объемов пополнения экспозиции (непременное условие для рынка покупателя — предложение должно превышать спрос), в том числе вчерашними новостройками. При снижении стоимости реализации часть продавцов квартир перейдет в сегмент аренды и будет получать доход от сдачи этого жилья.

Специалисты Аналитического центра и Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость провели исследование ситуации на «вторичке» старой Москвы в ноябре и первой половине декабря. В частности, была выявлена положительная динамика изменения объема предложения — с октября прирост составил 4,7%, и в настоящее время показатель соответствует значениям ноября—декабря 2020 г. Средний срок экспозиции объектов за отчетный период увеличился на 12% (с 67 до 76 дней), по данным Департамента вторичного рынка компании.

При этом уровень спроса пока остается на высоте: по числу авансов и сделок ноябрь на 10% опередил октябрь и на 15% превысил показатель ноября 2019 г., хотя на ту же величину — 15% — проиграл ноябрю 2020 г., когда на рынке наблюдался настоящий бум.

Декабрь уже отметился снижением спроса на 20%, но статистика авансов и сделок в первой половине месяца в этом году и в 2020-м совпадает. Впрочем, будущее ослабление покупательской заинтересованности неизбежно, утверждают специалисты компании.

«Как мы и предполагали, предложение и сроки экспозиции постепенно растут, — это означает перспективное снижение количества сделок. Даже несмотря на инерцию спроса, который еще подогревается страхом инфляции и ожиданием очередного повышения ипотечных ставок, образно говоря, это стремление впрыгнуть в последний вагон поезда.

Тем не менее, в очередной раз мы станем свидетелями трансформации вторичного сегмента масс—маркета — из рынка продавца он превращается в рынок покупателя. Учитывая, что 70% сегмента занимают ипотечные покупатели, ухудшение условий кредитования может спровоцировать уход с рынка части из них, и, как следствие, значительно ослабить общий спрос.

Что касается цен, считаю, что потенциал для их дальнейшего роста практически исчерпан, и в лучшем случае для продавцов средняя стоимость останется на уровне, достигнутом в 2021 г. Два этих факта повлияют на инвестиционные сделки. В 2021 г. каждый пятый покупатель приобретал квартиру с целью сохранения сбережений, но как только прекращение роста цен на недвижимость станет очевидным, они переориентируются на банковские вклады. В этом отношении т. н. ипотечники оказывают опосредованное влияние на инвесторов», — рассказывает директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.

В компании рассмотрели и объяснили ключевые изменения вторичного сектора московского жилья в 20-летней ретроспективе.

Сергей Шлома: «В 2000-х (вплоть до 2008 г.) отрасль находилась в фазе активного роста, базируясь на таких факторах, как дефицит предложения и устойчивое повышение активности покупателей. Такое состояние получило название рынок продавца, когда реализовать можно было практически любые объекты, и именно продавцы устанавливали правила игры на рынке. Учитывая наличие платежеспособного спроса, который поддерживался увеличением доходов населения и развитием системы ипотечного кредитования, были созданы все условия для роста цен, что, в свою очередь, стало катализатором активизации инвесторов. Каждая вторая сделка проходила с инвестиционными целями — люди скупали городское жилье, надеясь на то, что в скором времени все эти объекты значительно подорожают. Рынок отыгрывал недооцененность отечественной недвижимости по сравнению с мировыми показателями.

Спусковым крючком для дефолта 2008 года послужил ипотечный кризис в США, хотя к падению привели, в основном, внутренние проблемы российской экономики. Кроме того, покупательский бум 2000-х способствовал тому, что к 2008 г. в этом сегменте недвижимости надулся ценовой пузырь, и он лопнул. Как раз в такие моменты на игроков рынка недвижимости, выражаясь метафорически, обрушивается холодный душ.

Но к этому времени отрасль находилась в состоянии перехода с долларовых расчетов на рублевые. Кризис 2008 г. подтолкнул этот процесс, все больше сделок в сегментах эконом и комфорт стало совершаться в рублях (в итоге — до полного перехода на рублевые взаиморасчеты), что позволило поддержать динамику рынка недвижимости в условиях обрушения российской валюты. Тем не менее, в конце 2008 — начале 2009 гг. операций с жильем проводилось мало, наряду с падением покупательского спроса произошло увеличение предложения — это характерно для подобных переломных периодов. В результате ''расстановка сил'' изменилась, правила игры теперь диктовали покупатели.

Новый кризис 2014 г. во многом отличался от дефолта 2008 г. — он был рублевым и развивался очень медленно: за плавным снижением спроса и цен на вторичном рынке жилья мы наблюдали в течение примерно трех лет. И это можно назвать реакцией рынка недвижимости на структурные экономические проблемы в стране. Образно говоря, если предыдущие кризисные периоды были для вторичного рынка недвижимости шоком, от которого он быстро отходил — как тяжело заболевший человек, пролежавший в больнице под капельницей неделю, а затем вернувшийся к своим повседневным делам, — то кризис-2014 можно сравнить с хроническим заболеванием в стадии обострения.

Резкий обвал курса рубля в декабре 2014 года привел к ажиотажному спросу на московскую недвижимость как попытке сохранения накопленных средств. Однако ослабление отечественной валюты привело к спаду реальных доходов населения, и во втором полугодии 2015 г. было отмечено снижение средней цены для поддержания темпов продаж.

За это время люди убедились в том, что вторичную недвижимость уже нельзя называть инвестиционно привлекательной, ведь ее цена может понижаться на протяжении довольно долгого времени. Более того, с 2015 г. покупатели перестали рассматривать вторичное жилье как инструмент для сохранения своих накоплений. С этого периода вплоть до 2018 г. квартиры ежегодно дешевели на 10%, продавцы вынуждены были идти на существенный дисконт. И тогда казалось несомненным, что рынок недвижимости окончательно пришел к общему маркетинговому стандарту — ''покупатель всегда прав''.

Однако нас ждал следующий поворот: в 2018 г. спрос и цены пошли в рост, 2019 г. отметился стабильностью, а затем наступил сумасшедший 2020-й с лихорадочным спросом во второй половине — вновь продавцы стали главными игроками на вторичном рынке. Продать жилье стало гораздо проще, чем найти новую квартиру, даже получила популярность практика т. н. опережающего аванса, когда владелец реализуемой жилплощади еще до получения аванса за нее вносит предоплату за приобретаемую квартиру. Весь 2021 г. прошел под эгидой высокого спроса с некоторыми колебаниями.

В 2022 г., как отмечалось выше, ''вторичка'' снова вернется в состояние рынка покупателя (когда предложение превышает спрос). Как скоро это произойдет, во многом будет зависеть от динамики и объемов пополнения экспозиции, в том числе новостройками, поступившими на вторичный рынок. При снижении стоимости реализации часть продавцов снимет квартиры с продажи и будет получать доход от сдачи их в аренду, пока рынок снова не повернется лицом к продавцу».​