Укрепление рубля принесло «валютным инвесторам» на рынке жилья до 50 % прибыли за четыре месяца

Конвертация долларовых сбережений в рубли, покупка жилплощади, ее последующая продажа и перевод вырученных денег снова в доллары позволили получить порядка 35-50 % прибыли за последние четыре месяца. О таких сверхпоказателях отрасли специалисты ИНКОМ-Недвижимость вспоминают только на примерах сделок в 1998 году, да и то с оговорками. Во-первых, масштабная инфляция позволила тогда зафиксировать формальный, по сути, рублевый прирост. Во-вторых, обвал рубля в то время фактически парализовал столичный рынок жилья, расчеты на котором осуществлялись в долларах, и продать на нем что-либо было проблематично в принципе.

В настоящее время «арифметика» иная. Граждане, имевшие к декабрю 2014 года долларовые накопления, в связи с резкой девальвацией российской валюты получили уникальную возможность приобрести московскую недвижимость по минимальным ценам в долларовом эквиваленте. На пике официального курса доллара средняя стоимость «квадрата» на вторичном рынке жилья составляла порядка $ 2800 (минимальный показатель с 2006 года).

Типовая однокомнатная квартира общей площадью 38 кв. м в современном панельном доме в спальном районе Москвы в декабре 2014 года обошлась бы покупателю в 7,23 млн рублей → $ 103 тыс. (при обмене по курсу около $ 1 = 70 рублей). Сегодня средняя стоимость такой жилплощади на вторичном рынке столицы равна 7,35 млн рублей. Объект с такими характеристиками в сочетании с фактом прямой продажи является высоколиквидным товаром даже в условиях нынешнего сокращения спроса. При конвертации вырученной от сделки суммы в доллары по нынешнему курсу (порядка $ 1 = 53 рублей) человек получит $ 138,7 тыс. Прибыль от такой операции купли-продажи — около 35 % за четыре месяца (17 % с учетом уплаты 13 % НДФЛ). На пиках обменного курса (около $ 1 = 80 рублей) показатели дохода возрастают до 50 %.

«Надо понимать, что это высокорискованные вложения при непрогнозируемом развитии событий. По нашим наблюдениям, такие сделки на рынке жилья присутствуют, но носят единичный характер и фактически не являются статистически значимыми», — отмечает директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.

При этом, по оценкам специалистов, тренд на укрепление рубля в условиях сокращающегося спроса может усилить отрицательную коррекцию рублевых цен. Так, по итогам марта средняя стоимость предложения на московском вторичном рынке жилья впервые с июня 2013 года продемонстрировала снижение: - 1,6 % по сравнению с февралем. Впрочем, эксперты пока не называют такую динамику тенденцией, подчеркивая инертность данного сегмента в плане реакции на изменение рыночной конъюнктуры. Тем не менее, закономерность очевидна: в условиях крайней волатильности валютного рынка и значительного объема денежных средств у населения резкое ослабление рубля вызывает неизменный покупательский ажиотаж в сфере жилой недвижимости, связанный с желанием граждан сохранить сбережения, что не позволяет ценам снижаться. Плюс формальное увеличение рублевых цен поддерживает растущая инфляция.

В текущей ситуации последовательного укрепления рубля и отсутствия сиюминутных валютных рисков, у людей нет необходимости искать альтернативные источники сбережения средств. На первый план выходят понятные рыночные механизмы: в связи с сокращением спроса и накоплением предложения возможно снижение цен на жилье.

«По нашим оценкам, при относительно крепком рубле — около 50 рублей за $ 1 — в текущей макроэкономической ситуации рублевые цены на рынке жилья могут снизиться по итогам года на 10-15 %. В то же время ослабление российской валюты, которое также нельзя исключать, вызовет обратный эффект — примерно тот же уровень роста стоимости на фоне очередного витка спроса и разгоняющейся инфляции. При этом наиболее вероятным сценарием развития событий в нынешних условиях мы по-прежнему считаем колебание цен в диапазоне +/- 5-7 % в течение года при среднем валютном курсе порядка $ 1 = 60 рублей», — резюмирует Сергей Шлома.