Тренды московской вторички: спрос вырос на 15%, покупатели переходят из сегмента новостроек, клиенты с «живыми деньгами» требуют скидки до 30%

Специалисты ИНКОМ-Недвижимость выявили ключевые тенденции вторичного рынка жилья Москвы. Так, в октябре отмечен рост покупательского интереса: число запросов почти соответствует прошлогоднему, но не все они переходят в сделки. Реализованный спрос на 15% выше, чем в сентябре, и годовой разрыв сократился до 10% (тогда как с июля по сентябрь количество авансов и сделок было на 15–20% меньше, чем в аналогичный период прошлого года). В отсутствие льготной ипотеки примерно 10% потенциальных покупателей новостроек переходят на вторичный рынок за более экономичным жильем; около 20% клиентов на вторичке берут ипотеку; почти треть рассчитывает на скидки 25–30%, но не получает их. Снижения цен нет и не предвидится.

В Аналитическом центре ИНКОМ-Недвижимость выявили годовую динамику усредненной цены 1 кв. м по округам столицы: во всех локациях зафиксировано повышение — наибольшее в Центральном округе, наименьшее в Зеленограде.

В ИНКОМ-Недвижимость отмечают активизацию вторичного рынка Москвы: количество авансов и сделок в октябре превысило сентябрьский уровень на 15%; в сравнении с показателем октября 2023 г. зафиксировано отставание на 10% (с июля по сентябрь разрыв составлял 15–20%).

«Накапливается нереализованный спрос и, после сезона отпусков, в октябре многие вступили в активную фазу принятия решений о покупке. При этом мы фиксируем заметный переток клиентов из сегмента новостроек на вторичный: примерно 10% покупателей, изначально нацеленных на приобретение первичной квартиры, пересматривают свои возможности, учитывая, что нет льготной ипотеки, ограничены лимиты на выдачу кредитов по семейной программе, что нужно платить огромный первоначальный взнос, и объективно цены на новостройки существенно выше, чем на вторичное жилье (в старой Москве квадратный метр на вторичном рынке в среднем стоит 285,5 тыс. руб. против 418,6 тыс. руб. в новостройках — данные АЦ ИНКОМ-Недвижимость), — рассказывает Сергей Шлома, директор направления „Вторичный рынок“ ИНКОМ-Недвижимость.

— Даже с некоторым удивлением для себя мы отмечаем постоянный рост потенциального спроса: по неделям (начиная со второй недели октября) он увеличивался примерно на 10%. Если сравнивать число запросов по итогам октября в нынешнем и прошлом году, который был чрезвычайно оживленным, то получается всего минус 7%. То есть, количество желающих изменить свою жилищную ситуацию в годовом выражении почти не уменьшилось, но в авансы и сделки этот спрос сегодня не переходит полностью. Потому что часть клиентов, уже выбрав для себя вариант, начинают обсуждать ситуацию с финансированием, и выясняют, что она не соответствует их ожиданиям. Оказывается, многие до сих пор еще не понимают, до какой степени изменились условия кредитования — и особенно это касается первоначального взноса, так как мало кто располагает достаточными средствами для него. Доля сделок с ипотекой весь этот год примерно вдвое меньше, чем в 2023-м, и составляет около 20% в общем объеме. Получается, к сегодняшнему дню сформировался значительный объем неудовлетворенного спроса, но покупательная способность недостаточная».

Вместе с тем наметилась и противоположная тенденция: по наблюдениям экспертов ИНКОМ-Недвижимость, весомая часть покупателей — порядка 30% — приходят на вторичный рынок с ожиданием очень больших скидок.

«Это люди с живыми деньгами в кармане, имеющие полные суммы для приобретения жилья, которым не нужна ипотека. Они готовы тут же выйти на сделку и хотят, чтобы к ним проявили уважение, особенно ценой. Например, смотрят квартиру за 10 млн руб. и предлагают купить ее за 7 или 7,5 млн руб. Разумеется, варианты дисконта 25–30% продавцы игнорируют, по-прежнему средние скидки по итогам торга составляют 3–5%, и никакого сигнала к снижению цен в предложении на вторичке мы не видим», — говорит Сергей Шлома.

Статистика также не фиксирует снижения цен. По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, в экспозиции на вторичном рынке жилья старой Москвы средняя стоимость квадратного метра за месяц не изменилась, с начала года она увеличилась на 2,2%, за год на 2,5% — до 285,5 тыс. руб. В Новой Москве квадратный метр в среднем оценивается в 207,2 тыс. руб. — за месяц +0,2%, с начала года +0,9%, по сравнению с показателем октября 2023 г. рост составил 1,4%.

Аналитики компании проследили за годовой динамикой медианной цены квадратного метра по округам столицы. Так, в каждом из них зафиксировано повышение: наиболее заметно оно в самом дорогом Центральном округе (+5,5%, до 514,1 тыс. руб.); на втором месте по этому показателю самый дешевый Троицкий округ Новой Москвы (+3,0%, до 162,9 тыс. руб.); также в тройку лидеров вошел Западный АО (+2,7%, до 321,8 тыс. руб.). Меньше всего средняя цена за год выросла в Зеленограде (+1,2%, до 205,7 тыс. руб.); Новомосковском АО (+1,3%, до 217,5 тыс. руб.) и Юго-Восточном округе (+1,6%, до 243,1 тыс. руб.).