Тень эскроу: за пять лет продажи таунхаусов на подмосковной «загородке» сократились в пять раз, объем предложения – в 2,2 раза

В Департаменте загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость рассмотрели изменения, произошедшие с предложением и спросом на таунхаусы за пять лет. За указанный срок количество таких объектов в первичном сегменте рынка уменьшилось более чем в 2 раза, а покупать их стали в 5 раз реже. Немалую роль в произошедшем сыграла реформа долевого строительства, которая затронула форматы таунхаусов и малоэтажных домов (МЖД): редкий загородный девелопер сейчас готов вести свою деятельность по новым правилам, для большинства такая финансовая нагрузка непосильна. По мнению специалистов компании, при сохранении отрицательной динамики таунхаусы рискуют и вовсе исчезнуть как класс. Однако пока этот формат еще представлен на рынке, покупатели предпочитают дома площадью до 120 кв. м, со всеми коммуникациями, инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью, желательно на Новой Риге или в Новой Москве.

В данный момент на первичном рынке загородного жилья Подмосковья насчитывается около 2700 таунхаусов, что составляет 6% от предложения в сегменте. Если в процентном соотношении доля таких объектов за пять лет снизилась всего на 2 п.п., то в абсолютных значениях их число уменьшилось в 2,2 раза. Еще одним тревожным сигналом стало то, что в прошлом году на подмосковной «загородке» не появилось ни одного нового поселка с таунхаусами. Подобная динамика объясняется как общим сокращением рынка, так и недавней реформой долевого строительства. Наряду с «малоэтажкой» таунхаусы подпадают под действие закона 214-ФЗ, и крайне мало застройщиков оказались в состоянии работать по новым правилам.

«В загородных поселках совершенно иная, чем в городских ЖК, экономика проекта, — говорит руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов. — Здесь гораздо ниже темпы реализации и, соответственно, показатели спроса, а также меньше запас финансовой прочности. Поселки серьезно проигрывают новостройкам по маржинальности, а повышать стоимость своих объектов девелоперы не могут из-за ценовой чувствительности покупателей».

Средняя площадь выставленного на продажу таунхауса сейчас равна 171 кв. м, придомового участка — 3,6 сотки. Чаще всего в экспозиции представлены лоты с центральными коммуникациями, но без отделки. 21% таунхаусов в предложении относится к экономклассу, средняя цена такого объекта составляет 7,4 млн руб. 56% лотов принадлежат сегменту «комфорт», их выставляют на продажу в среднем за 11,3 млн руб. 9% экспозиции приходится на домовладения бизнес-класса со средней стоимостью 17,6 млн руб., а 14% — это объекты высших ценовых сегментов, средняя стоимость которых равна 47,3 млн руб.

«За последние пять лет доля низколиквидного предложения в формате таунхаусов выросла почти до 35%, — комментирует Дмитрий Таганов. — Среди причин задержки лотов в экспозиции могут быть проблемы со строительством или документами, слишком высокие цены, непродуманные планировки, неудачная локация и т.д. Скидка на такие объекты способна достигать 15%, в то время как средний размер дисконта в формате составляет 3%».

В последнем квартале 2019 года на таунхаусы пришлось всего 2% от общего объема сделок на подмосковной «загородке», или 85 покупок — это в 5 раз меньше, чем было пять лет назад. В конце 2014-го таунхаусы занимали 9% в структуре продаж, затем год от года их доля снижалась.

«Темпы реализации таунхаусов сегодня весьма скромны, — отмечает Дмитрий Таганов. — В среднем за квартал удается продать одно домовладение, а две-три заключенные в месяц сделки считаются очень хорошим показателем».

Что касается характеристик востребованных лотов, то обычно это объекты площадью до 120 кв. м, со всеми коммуникациями, инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью. У покупателей таунхаусов наиболее популярно Новорижское шоссе (36% сделок), а также южные направления — Каширское (Новая Москва) и Симферопольское, на них в совокупности приходится 18% продаж.

«Очевидно, что подмосковную „загородку“ ждет масштабная оптимизация, — прогнозирует Дмитрий Таганов. — Малоэтажное строительство будет сокращаться, таунхаусы рискуют и вовсе исчезнуть с рынка. Застройщики этого формата могут попробовать себя в строительстве коттеджей, однако просто не будет: в масс—маркете коттеджи продаются хуже блокированных домов, и добиться аналогичной доходности там почти невозможно. Однако перепрофилирование деятельности для многих девелоперов может стать единственным шансом остаться на плаву».