Стратегии застройщиков: подорожание уже началось

Эксперты Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость проанализировали, как изменились стратегии застройщиков под влиянием новых экономических и политических условий. Применим ли опыт, вынесенный из прошлого кризиса, к сегодняшним реалиям?

Рост цен: причины повышения

Причин повышения цен много, главными из них остаются рост курсов валют и выросшие в стоимости кредиты для строительства. По факту ажиотажного спроса в декабре многие застройщики готовы были переписать прайсы сразу же, однако резкое увеличение цены не выгодно никому в долгосрочной перспективе. По мнению экспертов Департамента загородной недвижимости, низкая цена, оставаясь конкурентным преимуществом, способна повлиять на выбор покупателей и тем самым способствовать концентрации денежных средств в объектах дальновидного застройщика. Приз в борьбе за покупателя — это финансовые потоки, которые дают возможность девелоперу и дальше развивать проекты. Несмотря на эту вполне логичную конструкцию, эксперты вынуждены констатировать — застройщики-партнеры ИНКОМ-Недвижимость уже начали повышать цены. «На текущий момент мы объявили о подорожании в 10% проектов, которые реализуем, - комментирует директор Департамента загородной недвижимости Андрей Кройтор. — Впрочем, важно не количество этих проектов, а те качественные характеристики, которые позволили без опасений поднять на них цены. Самые перспективные продукты — это проекты и объекты в высокой степени готовности. Именно они, по нашим ожиданиям, первыми уйдут с рынка, и именно на них можно поднимать цену, не опасаясь потерять покупателей. Следующими на очереди будут перспективные, хорошо продаваемые поселки, где риски недостроя минимальны ввиду надежной репутации застройщика и его способности самостоятельно финансировать дальнейшее строительство (с помощью кредитов, личных средств, других бизнесов)».

Переформатирование: за и против

На фоне спада покупательской способности логично предположить, что выходом из усугубляющегося кризиса сможет стать переформатирование. В 2008-2009 гг. специалисты ИНКОМ-Недвижимость принимали активное участие в разработке новых концепций поселков, стремясь адаптировать их под изменившейся спрос. Так появился ряд проектов с таунхаусами оптимальных площадей вместо первоначально задуманных застройщиками коттеджей. Менее удачные примеры — это поселки, где девелоперы распродавали участки без подряда по низким ценам. Предложение пользовалось спросом, поскольку до 2008 года, в «золотую эпоху девелопмента», земля Подмосковья стоила колоссально дорого — возможность приобрести ее сама по себе была соблазнительной. Если говорить об этом опыте применительно к сегодняшнему дню, то нужно понимать, что переформатирование требует немалых средств. Концепция многих проектов была пересмотрена еще летом, но сегодня такая кампания уже грозит стать убыточной. Что касается продажи участков без подряда, то, если речь идет об удачно расположенных проектах, где уже проведены коммуникации (а только такое предложение перспективно), застройщику экономически невыгодно терять эту землю — лучше дождаться лучших времен и застроить.

Покупательская способность

Сокращение доходов населения, в первую очередь, негативно сказывается на инвестиционной деятельности. Ввиду снижения покупательской способности, спроса и последующей ликвидности объектов количество инвесторов будет снижаться. Образовавшийся пробел отчасти восполняется покупателями, которые совершают покупку с целью сохранить накопления. Еще одной перспективной аудиторией стали граждане, использующие для покупки загородных объектов не свободные деньги, а полученные от продажи столичной недвижимости. Пожалуй, услуга trade-in, которую может оказать крупная риэлторская компания, — это еще один повод для застройщика создать перспективный тандем. Главным приоритетом для него остается динамика продаж — от срока возвращения средств, затраченных на строительство, обратно в проект зависят темпы его развития. И чем быстрее эти темпы, тем устойчивее и жизнеспособнее будет поселок.