Средняя стоимость однокомнатной квартиры на вторичном рынке в Москве впервые за 10 лет опустилась ниже $ 100 тысяч

Антирекорды российской валюты в январе привели к тому, что средние долларовые показатели стоимости на московском вторичном рынке жилья опустились до минимальных значений. Средняя цена предложения в этом сегменте, выраженная в долларовом эквиваленте по курсу ЦБ РФ с расчетом на 26 января 2016 года (77,80 руб. за $ 1), составляет $ 2400 за кв. м — в абсолютных цифрах это минимальное значение с ноября 2005 года. При этом в январе 2016 года впервые за 10 лет средняя стоимость предложения однокомнатной квартиры в Москве — т. н. «разменной монеты» рынка жилья — опустилась ниже символической отметки $ 100 тысяч.

В настоящее время на вторичном рынке жилья Москвы представлено к продаже 10,3 тыс. однокомнатных квартир. Минимальная общая площадь — 13 кв. м (квартира-студия на 2-м этаже 5-этажного дома в Чапаевском переулке, цена предложения: 4,3 млн рублей), максимальная — 60 кв. м (квартира на 11-м этаже 18-этажного монолитного дома на ул. Шаболовка, цена предложения: 26 млн рублей). Средняя общая площадь объектов указанной категории — 40 кв. м. Средняя цена предложения — 179,4 тыс. рублей за кв. м или 7,18 млн рублей. Из расчета официального курса, установленного ЦБ РФ с расчетом на 26 января 2016 года, средняя заявленная стоимость указанной категории объектов, выраженная в долларах, составляет $ 2306 за кв. м или $ 92,2 тысячи.

По оценкам специалистов ИНКОМ-Недвижимость, очередной виток ослабления рубля не окажет существенного влияния на вторичный рынок жилья массовых сегментов. Одна из главных причин: все объекты в этом сегменте номинируются и торгуются в российской валюте. В компании отмечают увеличившееся количество случаев, когда при расчетах по сделке покупатели по согласованию с продавцами закладывают в банковские ячейки доллары или евро. Но такие факты надо рассматривать с обязательной оговоркой: речь идет о чисто технической конвертации оговоренной сторонами рублевой стоимости по курсу ЦБ на день подписания договора купли-продажи.

«Переход рынка жилья массовых сегментов на оценку и позиционирование в иностранной валюте исключен в нынешних условиях низкого спроса, доминирующей роли покупателя в сочетании с низким уровнем платежеспособности населения. В ситуации неконтролируемого резкого обесценивания рубля до трехзначных или максимально близких к ним значений можно ожидать, скорее, кратковременную приостановку действий продавцов и покупателей — до стабилизации ситуации и появления у участников рынка понимания ее дальнейшего развития», — отмечает директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.

Известно, что при определенных условиях ослабление рубля может стать причиной активизации потребительского спроса: показательный пример — покупательский ажиотаж конца 2014 года, когда люди спасали свои рублевые сбережения от обесценивания, вкладывая их в недвижимость. Однако в нынешней ситуации такой сценарий невозможен.

«Во-первых, те, кто хотел, уже воспользовался такой возможностью при первом витке девальвации рубля, а 2015 год определенно не способствовал повышению благосостояния граждан и появлению у них новых накоплений. Во-вторых, по итогам прошлого года московский вторичный рынок жилья впервые с 2009 года продемонстрировал отрицательную динамику рублевых цен и потерял доверие даже т. н. долгосрочных инвесторов, вкладывавших свои деньги в столичное жилье с целью сохранения капитала», — отмечает Сергей Шлома.

При этом с конца декабря 2015 года по настоящее время в ИНКОМ-Недвижимость отмечают некоторое увеличение покупательского интереса в сегменте премиум-класса. Тенденция касается объектов стоимостью от 25 млн рублей. Активизация спроса отмечается со стороны покупателей, которые хранят сбережения в иностранной валюте и планируют приобретение недвижимости в рамках улучшения своих жилищных условий. В этом случае очевиден возросший интерес к ликвидным, высококачественным объектам при условии адекватных требований продавца.

«По нашим оценкам, такое поведение вызвано ожиданием изменения конъюнктуры на валютном рынке и, соответственно, желанием покупателей недвижимости совершить сделку на максимально выгодных для себя условиях, не дожидаясь «отскока» рубля. При этом подчеркну: речь не идет об инвестиционных покупках — только приобретение жилья «для себя», — резюмирует Сергей Шлома.