Спрос вырос на треть, а средняя цена «квадрата» – на 39%: как за год изменился вторичный рынок Подмосковья

Цены на вторичное жилье в Подмосковье растут быстрее, чем в Новой и старой Москве, подсчитали специалисты Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость. В области средняя стоимость предложения «квадрата» поднялась на 39,2% в годовом выражении, в ТиНАО — на 30,9%, в старых границах столицы — на 23,3%. Аналитики компании отмечают, что спрос на подмосковное вторичное жилье остается высоким (в первой половине нынешнего года количество сделок увеличилось на треть в сравнении с тем же периодом 2020-го), это и повлияло на прирост цен. Кроме того, в городских округах Московской области, удаленных от границ столицы, наблюдается острая нехватка качественного предложения, и в том случае, когда их начинают осваивать застройщики, ввод нового жилья приводит к повышению цен как на «первичке», так и на «вторичке».

Одна из особенностей рынка недвижимости Подмосковья — в отличие от столицы, здесь нет столь ощутимой разницы между ценами предложения и средней стоимостью реализации квартир. Кроме того, показатели по сделкам с дисконтом выше, чем в столице — в области доля таких операций составляет 68%, средний размер скидки — 5,4% (против 59% и 4,8% в старой Москве соответственно).

Самая бюджетная квартира на рынке вторичного жилья Подмосковья находится в городском округе Серебряные пруды, микрорайон Юбилейный — это «однушка» стоимостью 510 тыс. рублей. Наиболее дорогостоящий лот — многокомнатная квартира в городском округе Одинцовский, поселок Заречье, покупателям она предлагается за 225 млн рублей.

Специалисты Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость подсчитали, что в сравнении с июлем прошлого года средняя цена предложения 1 кв. м на вторичном рынке жилья Подмосковья выросла на 39,2%, с 86,2 тыс. рублей до 119,9 тыс. рублей. Усредненная стоимость квартиры увеличилась на 37,1%, с 4,3 млн рублей до 5,9 млн рублей. По росту цен на вторичное жилье Подмосковье обгоняет другие локации столичного региона — старую Москву (+23,3% и +19,3% соответственно) и Новую Москву (+30,9% и +25,5% соответственно).

Комментирует Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость: «В прошлом году после снятия ограничений во всех локациях столичного региона начался заметный рост цен на жилье, однако быстрее всего вторичная недвижимость дорожает в Подмосковье. Во-первых, спрос здесь остается высоким, так как покупателей привлекает более демократичная стоимость квартир в сравнении с Новой или старой Москвой.

Во-вторых, для Подмосковья особенно значим такой фактор роста цен, как переход объектов из первичного во вторичный сегмент жилья. Особенность рынка недвижимости Московской области заключается в том, что, несмотря на обширность территории и большое количество городских округов, предложение жилья (в том числе нового и качественного) распределяется здесь крайне неравномерно — в основном оно сосредоточено в наиболее крупных локациях, расположенных поблизости от границ столицы.

К примеру, по нашим данным, лидерами по числу выставленных на продажу вторичных лотов являются округа Балашихинский, Люберецкий и Одинцовский — доля экспонируемых здесь объектов составляет 24% от общего объема предложения на „вторичке“ Подмосковья, т. е. почти четверть. А в округах, удаленных от старой Москвы, состояние жилищного фонда чаще всего неудовлетворительное, кроме того, остро ощущается нехватка нового предложения.

И когда девелоперы начинают осваивать эти локации, из-за чего здесь появляются современные дома с ликвидными квартирами, то сильная конкуренция между покупателями приводит к заметному росту цен как на первичном, так и на вторичном рынках жилья, куда со временем переходят такие объекты».

Специалисты ИНКОМ-Недвижимость отмечают еще одну характерную черту рынка недвижимости Подмосковья — в отличие от столицы, здесь не так заметна разница между ценами предложения и стоимостью реализации квартир. По данным аналитиков компании, с начала нынешнего года цена 1 кв. м на «вторичке» старой Москвы поднялась на 13%, стоимость объекта — на 10,2%, так как некоторые собственники сразу выставляют квартиры на продажу по весьма высоким ценникам. Однако средние бюджеты сделок в разных округах столицы за этот период практически не изменились. В области, где цены на недвижимость гораздо скромнее, а у продавцов нет возможности для их неадекватного завышения, рост стоимости предложения квартир соответствует их реальному подорожанию.

При этом специалисты ИНКОМ-Недвижимость не предполагают, что цены на вторичное жилье в Московской области сравняются с показателями Новой или старой Москвы — статус столичной прописки, дающей право на более качественные социальные услуги и больший размер социальных выплат, является одним из главных оснований высокой стоимости квартир.

Картина спроса, наблюдаемая на вторичном рынке Московской области, соответствует ситуации в столице: по итогам первой половины нынешнего года количество сделок здесь увеличилось на треть относительно того же периода 2020-го. Повышенная активность покупателей повлияла на снижение среднего срока экспозиции квартир: если в прошлом июле он составлял 184 дня, то к нынешнему моменту сократился до 91 дня, на 50,5%. При этом ожидается, что во второй половине 2021-го спрос будет слабее, чем в аналогичные месяцы прошлого года, когда активность покупателей была на пике.

Показатели дисконта на «вторичке» Подмосковья выше, чем в старой Москве, так как покупатели жилья в области отличаются большей ценовой чувствительностью. По статистике Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, доля сделок со скидкой в Подмосковье составляет 68%, а средний размер дисконта — 5,4% (против 59% и 4,8% в столице соответственно).

Самая бюджетная квартира, экспонируемая на вторичном рынке Московской области, находится в городском округе Серебряные пруды, микрорайон Юбилейный, село Подхожее, на 1-м этаже 2-этажного кирпичного дома. Общая площадь 1-комнатного объекта составляет 31,3 кв. м, жилая площадь — 16,4 кв. м, цена предложения — 510 тыс. рублей. Наиболее дорогостоящий лот был найден в городском округе Одинцовский, поселок Заречье, в элитном жилом комплексе «12 месяцев». Это трехуровневая квартира с 12 комнатами (6 из них — спальни), несколькими санузлами, спа-комплексом, кинотеатром, гардеробными и винным погребом. Общая площадь объекта — 830 кв. м, стоимость предложения — 225 млн рублей.