Специалисты Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость изучили, как развитие Новой Москвы повлияло на рынок расположенных в ней загородных объектов. Несмотря на растущую инфраструктуру, перемены пошли «загородке» не на пользу: с момента присоединения новых территорий предложение в локации сократилось на 15%, а спрос снизился более чем в два раза. Это неудивительно: стоимость лотов в ТиНАО в среднем в 1,5 раза превышает цены по региону в целом. Новостройки вытесняют классические загородные форматы, а дачники, обнаружив по соседству строящиеся многоэтажки, пытаются продать свои участки, но удается это не всем.
На данный момент на первичном рынке загородного жилья Новой Москвы в продаже числится около 4,5 тыс. объектов. В первой половине 2012 года, когда Москва еще находилась в своих старых границах, их насчитывалось на 15% больше — порядка 5,2 тыс. Тогда основную массу предложения — 39% — составляли участки без подряда (УБП), по 25% было у коттеджей и блокированных домов (таунхаусов и дуплексов), а квартиры в малоэтажных домах (МЖД) занимали 11% экспозиции. К сегодняшнему дню расстановка сил заметно поменялась: 35% предложения в ТиНАО — это УБП, почти столько же — 34% — МЖД, 20% лотов — это таунхаусы и дуплексы, 11% — коттеджи. После образования Новой Москвы присоединенные территории сначала активно застраивались «малоэтажкой», но потом этот формат стал уступать кварталам высотных домов.
Намного серьезнее изменились показатели спроса на «загородку» в Новой Москве: за шесть лет продажи упали более чем в два раза. Если в 2012 году в квартал удавалось реализовать в среднем около 500 объектов, то сейчас — чуть больше 200 лотов. При этом раньше 47% спроса приходилось на УБП, 24% — на МЖД, 21% — на блокированные дома и 8% — на коттеджи. Сегодня в лидерах ожидаемо числится «малоэтажка» с 42% сделок, далее идут таунхаусы и дуплексы — у них суммарно 23% продаж, 20% клиентов выбирают УБП и 15% — коттеджи.
Падение спроса во многом объясняется завышенными ценами. Шесть лет назад средняя стоимость УБП в ТиНАО составляла 6,7 млн руб., сейчас она равна 6,3 млн руб. Несмотря на некоторое снижение, это в 1,6 раза больше ценника УБП по рынку в целом (3,9 млн руб.). Коттедж в 2012 году стоил здесь в среднем 35,4 млн руб., сегодня эта сумма достигла 49,3 млн руб., т.е. выросла на 39%. При этом среднерыночная цена дома на «загородке» — 32,5 млн руб. Средняя стоимость таунхауса в локации была равна 10,6 млн руб., на данный момент она увеличилась в 1,7 раза — до 17,9 млн руб. (цена по рынку в целом — 13,1 млн руб.). Наконец, стоимость квартиры в «малоэтажке» изменилась незначительно — с 7 до 7,2 млн руб., однако стоит учесть, что формат МЖД предлагается в Подмосковье в среднем за 5,3 млн руб., т.е. в 1,4 раза дешевле.
«На рынке загородного жилья Новой Москвы заметны те же тенденции, что и на „загородке“ всего Московского региона, — комментирует руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов. — Это острый дефицит качественных проектов с застройкой, нехватка денег для их создания у девелоперов, низкий покупательский спрос, обусловленный как отсутствием интересных поселков, так и неадекватным ценообразованием. Каких-либо уникальных природных условий в ТиНАО нет, ситуация с трафиком осложняется по мере роста числа многоэтажных домов, также существует риск, что власти могут изъять землю для городских нужд».
«До возникновения Новой Москвы на юго-западном направлении развивались классические загородные проекты, преимущественно с коттеджами и таунхаусами, — добавляет руководитель офиса „Новослободское“ Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость Алексей Сенчук. — Затем началось уплотнение застройки, что привело к сокращению числа отдельно стоящих домов и росту более „городских“ форматов: сначала — таунхаусов, а потом — МЖД. Однако на этом трансформация жилого фонда в Новой Москве не закончилась: вскоре здесь в массовом порядке стали возводиться многоквартирные дома. Конечно, подобное соседство не могло не сказаться на „загородке“: собственники дач рядом со стройками стали выставлять свои объекты на продажу. Проблема в том, что такое расположение превращает лоты в неликвид, который можно реализовать только с большой скидкой. Эта тенденция вряд ли вызовет бурный рост предложения на „вторичке“ ТиНАО, однако добавит еще одну ложку дегтя в образ Новой Москвы как места для загородной жизни».
