Синусоида кризисного спроса

«Традиционно спрос на рынке загородной недвижимости возрастал с низких показателей в декабре по восходящей до пика летом и опускался снова к осени, совершая плавную дугу, — отмечает директор Департамента загородной недвижимости Андрей Кройтор. — В кризис мы видим, что привычная кривая превращается в синусоиду: в декабре спрос находится на пиковой точке, свойственной летним месяцам, затем идет на спад, но незначительный (если обычно в январе спрос невелик, то в этом году он был выше), а затем снова поднимается».

Если поэтапно восстановить события, начиная с конца прошлого года, то становится понятно, как вычерчивалась эта синусоида. В декабре и январе все покупатели активно избавлялись от рублей. В феврале этот остаток спроса стал иссякать, но еще давал о себе знать. На фоне невысокого сезона на загородном рынке на смену «рублевым» покупателям пришли активные «долларовые», и мотивация покупки была не только и не столько в том, чтобы успеть купить к лету дачу. Потребители заметили, что цены начали расти и хотели успеть приобрести недвижимость, которую еще недавно не могли себе позволить. Итак, эта фаза была обусловлена тремя факторами: ростом цен, стабильно высоким курсом иностранной валюты и началом сезона.

Общее мнение всех продавцов недвижимости сходится: люди с деньгами остались, и они будут приходить на рынок недвижимости с определенной частотой, ломая прежние представления о законах рынка и образуя несвойственные ему циклы. В текущий момент очередному витку спроса, который было пошел на спад, придало импульс падение курса иностранных валют. Эксперты Департамента уже отметили приход на «загородку» первой волны держателей валюты, которые не хотят терять в деньгах за счет этих колебаний. Чем ближе к лету, тем в большей степени на характер спроса будет влиять сезонность, но закономерность быстро сменяющих друг друга низких и высоких фаз сохранится до глубокой осени. Причиной этому может быть не только нестабильность курсов валют, но и другие структурные, например, социальные изменения, к числу которых можно отнести перераспределение финансовых ресурсов (доходов) среди населения.

«Пик переформатирования рынка, по сути, наступит в 2016 году, пока же тренды только намечаются, — говорит Андрей Кройтор. — В новых экономических условиях — и так было всегда — будут образовываться и новые бизнесы, которые постепенно начнут приносить доходы. Параллельно часть существующих бизнесов прекратит свое существование вовсе или станет менее доходной. Таким образом, произойдет перераспределение денежных средств: многие из тех, кто раньше хорошо зарабатывал, будут сокращать расходы, а у части граждан будут формироваться капиталы, которые они будут готовы принести на рынок недвижимости».

Вероятность такого прогноза подтверждает уже начавшаяся тенденция продажи загородных объектов, приобретенных в ипотеку. Интересен и тот факт, что потенциальными покупателями такой недвижимости зачастую становятся граждане, готовые опять же приобрести таунхаус или коттедж в ипотеку. Это говорит не столько о наличии или отсутствии у населения средств как таковых, сколько о том, какие изменения претерпели прогнозы на будущее у значительной части граждан. Те, кто еще вчера охотно брал кредиты, сегодня уже не уверены в том, что смогут расплачиваться по ним в средне- и долгосрочной перспективе. При этом у других появились основания быть уверенными в благополучии завтрашнего дня.

Важно добавить, что нестабильность в банковском секторе получила развитие и в этом году. Только за вчерашний день Центробанк России отозвал лицензии у трех банков: двух московских — Транснационального банка и «ИпоТекБанка», а также сахалинского Тихоокеанского Внешторгбанка. В целом с начала 2015 года лицензий лишились уже 16 банков, а за прошлый год их число достигло 98. Очевидно, что это также подстегивает интерес граждан к недвижимости, включая загородную. А продолжающаяся санация в банковской отрасли обеспечит дополнительные всплески срока, которые случатся без поправки на сезонный фактор.