Повышение ставок по ипотеке «стоило» заемщикам кухни

На фоне ожидания рынком последствий снижения Центробанком ключевой процентной ставки с 17 до 15% специалисты Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость оценили нынешние возможности ипотечных покупателей. Увеличение коммерческими банками процентных ставок после декабрьского вмешательства ЦБ в среднем «стоило» заемщикам примерно 5 кв. м московского жилья. При этом даже в нынешней ситуации ипотека остается привлекательным вариантом получения денежных средств для тех, кто имеет потребность в сумме порядка 2 млн рублей на сравнительно короткий срок.

По оценкам специалистов, на текущий момент рынок жилищного кредитования, ненадолго пришедший в состояние кипения после декабрьского повышения Центробанком РФ ключевой ставки, относительно адаптировался к изменившимся реалиям, и большинство его участников предлагает клиентам знакомый «ассортимент» ипотечных продуктов, но по «новым ценам». Антикризисные меры ЦБ, как и ожидалось, привели к существенному комплексному ужесточению условий кредитования, спровоцировав рост ставок, увеличение суммы первоначального взноса, повышение требований к заемщикам.

В настоящее время размер ипотечных ставок в банках-партнерах компании ИНКОМ-Недвижимость колеблется от 14,5 до 28%, при этом крупнейшие игроки отрасли предлагают программы кредитования вторичного жилья в среднем под 16-17% годовых. Сумма первоначального взноса составляет не менее 20%, однако ряд банков, в том числе и ведущие участники рынка, в некоторых случаях увеличили соотношение залог/кредит до 40-50%. Для сравнения: в I полугодии 2014 года величина процентной ставки равнялась в среднем 12,2%, первоначального взноса – 20%. При этом отличительной особенностью кредитования на вторичном рынке жилья является тот факт, что чаще всего ипотечный заем используется в качестве доплаты при улучшении жилищных условий, о чем, в частности, свидетельствует размер кредита – в среднем 3,7 млн рублей, по данным за прошлый год.

Казалось бы, увеличение кредитных ставок на фоне ожидаемого снижения платежеспособности населения должно серьезно снизить возможности ипотечных покупателей, предельно сократив сумму кредита при оставшихся прежними параметрах первоначального взноса, размере ежемесячного платежа и сроке кредитования. Однако расчеты показывают, что в ряде случаев изменения хоть и очевидны, но не критичны. Так, заемщик с ежемесячным доходом 100 тыс. рублей, готовый вносить рекомендуемый платеж по кредиту в размере 40% (40 тыс. рублей в месяц) и имеющий в качестве первоначального взноса 3 млн рублей, в середине прошлого года мог бы рассчитывать на кредит порядка 3,8 млн рублей (при 12,2% годовых сроком на 25 лет). На тот момент это в сумме соответствовало средней стоимости однокомнатной квартиры в Москве. При тех же условиях, но со ставкой по кредиту 17% сумма кредита уменьшилась до 2,8 млн рублей. Исходя из актуальной средней стоимости предложения на вторичном рынке жилья (198,2 тыс. рублей), разница (1 млн рублей) эквивалентна 5 кв. м жилья, что примерно равно площади кухни в пятиэтажке или холла в современной квартире. Однако при максимальных значениях предлагаемых сегодня банками процентных ставок разница возрастает до показательных 2,1 млн рублей, что в среднем соответствует 10,6 кв. м столичного жилья (площадь современной кухни или комнаты в старом панельном доме). При этом в обоих случаях типовая однокомнатная квартира становится недоступной: в настоящее время ее средняя стоимость составляет 7,4 млн рублей.

«Даже с учетом ужесточения условий кредитования, в том числе повышения процентных ставок, в ряде случаев ипотека остается сегодня действенным инструментом решения жилищных вопросов. В настоящее время целесообразным может быть получение сравнительно небольшой, порядка 2 млн рублей, суммы кредита на относительно короткий срок. В частности, при острой жизненной ситуации, требующей разъезда, эти деньги позволят людям сменить место жительства, разменяв прежнюю жилплощадь, а также сделать ремонт в кратчайшие сроки, не дожидаясь очередного повышения цен на материалы и услуги. Однако говорить о возвращении «штатного» ипотечного спроса можно только в контексте дальнейшего развития тренда на либерализацию рынка жилищного кредитования», - отмечает директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.