Первичная «загородка» экономкласса подешевела на 13% за год, объекты de luxe подорожали на 56%

В Департаменте загородной недвижимости и Аналитическом центре ИНКОМ-Недвижимость изучили изменения, произошедшие за год во всех классах «загородки» Московского региона. Так, средние цены на объекты эконом-, комфорт- и бизнес-классов снизились на 13%, 2% и 6% соответственно. Стоимость лотов премиум-класса выросла на 25%, недвижимость de luxe подорожала на 56%. За прошедшие 12 месяцев в объеме реализации экономкласс составил 80%, комфорт-класс — 12%, бизнес-класс — 5%, премиум-класс — 2%, de luxe — 1%. Эксперты ИНКОМ-Недвижимость отмечают, что из-за роста конкуренции границы между классами загородной недвижимости постепенно стираются.

В Департаменте загородной недвижимости и Аналитическом центре ИНКОМ-Недвижимость проанализировали изменение цен и объемы реализации во всех классах рынка «загородки» Новой Москвы и области за год. Средние цены на объекты экономкласса снизились на 13%, комфорт-класса — на 2%, бизнес-класса — на 6%. Стоимость лотов в более дорогих сегментах, наоборот, увеличилась: «загородка» премиум-класса подорожала на 25%, недвижимость категории de luxe — на 56%.

«Снижение цен на массовом рынке (эконом- и комфорт-классы) обусловлено высоким спросом на загородную недвижимость. Во время пандемии люди брали кредиты на покупку „загородки“, продавали городское жилье и уезжали за город. В итоге большая часть ликвидных объектов была продана, а новых появилось не достаточное количество. Зачастую застройщики не понимают тенденций рынка и выводят концептуально устаревший товар, на который уже нет спроса. Особенно это заметно в эконом- и комфорт-классе. В настоящее время сложно найти интересные предложения. Кроме того, снизилась покупательская способность населения, и продавцы вынуждены снижать цены. В сегментах „премиум“ и de luxe цены выросли за счет того, что изменения в экономике не сильно коснулись финансовых возможностей покупателей, которые могут позволить себе элитную недвижимость. Часто цена на подобные лоты фиксируется в долларах, что тоже провоцирует ее увеличение вместе с ростом курса. Еще стоит учитывать, что с января увеличился налог на вывод капитала и деньги стали оставаться в стране. Поэтому вместо того, чтобы покупать виллы в Испании и Италии, дорогие дома стали приобретать в России», — комментирует начальник отдела Департамента загородной недвижимость Татьяна Максимова.

За год доля экономкласса в реализации «загородки» Московского региона составила 80%, недвижимости класса «комфорт» — 12%, бизнес-класса — 5%, на объекты сегментов «премиум» и de luxe приходится — 2% и 1% соответственно.

«Наибольшая доля в реализации ожидаемо принадлежит лотам экономкласса. Как обычно, максимальным спросом пользуются участки без подряда, а это — самый дешевый сегмент. За год такие лоты составили 76% объемов продаж первичной „загородки“», — отмечает руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов.

По словам директора Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость Олега Новосада в настоящее время не существует единой методики классификации загородной недвижимости, которой бы придерживались все игроки рынка. Именно поэтому один и тот же поселок разные эксперты могут относить как к комфорт -, так и к бизнес-классу. Кроме того, из-за роста конкуренции границы между классами стираются. Так, на рынок выходят проекты комфорт-класса с характеристиками сегмента «бизнес» (панорамные окна, дизайнерское оформление придомовой территории, потолки высотой от 3 метров и пр.) или жилье бизнес-класса с элементами, типичными для элитного сегмента (натуральные отделочные материалы на фасадах, архитектура от именитых иностранных специалистов, система «умный дом» и пр.).

«Сегментация недвижимости очень размыта. На рынке нет утвержденной классификации жилья, как, например, в автомобильной отрасли. Характеристики объектов одного класса разных застройщиков отличаются даже в условиях одного города, не говоря о разных регионах. При выборе недвижимости важнее обращать внимание на реальные параметры и преимущества конкретного объекта», — рассказывает Олег Новосад.

Эксперты ИНКОМ-Недвижимость отмечают, что классы помогают позиционировать «загородку» в рекламе, найти целевую аудиторию. В 90-е и нулевые годы в основном говорилось о двух классах — «эконом» и «элитным». Затем шкала классификации расширилась. Появились маркировки «комфорт» (улучшенный эконом), «бизнес» (более доступный элитный класс), «премиум» (находится между бизнес-классом и элитным) и de luxe (высшая категория).

«Переходные классы используются для характеристики проектов, которые „не дотягивают“. Так, жилой комплекс комфорт+ может быть наполнен как проект бизнес-класса, но расположен в не очень хорошей локации, или же это могут быть проекты комфорт-класса с более дорогим инженерным оснащением. Например, общепоселковыми системами очистки воды и концептуальным благоустройством», — замечает Татьяна Максимова.