Отмена льготной ипотеки и разница в ценах не заставят покупателей новостроек перейти на вторичный рынок

В Аналитическом центре ИНКОМ-Недвижимость рассмотрели предложение и динамику средних цен на вторичном рынке старой Москвы. Анализ показал, что ослабление спроса в 2024 г. не привело к заметному расширению объема предложения и удешевлению: по итогам полугодия число объектов в экспозиции стало больше всего на 6,5%, а средняя цена 1 кв. м выросла на 1,9%. Специалисты говорят об общем затишье на рынке, которое продлится до осени. В период деловой активности, как это ни парадоксально, цены могут начать корректироваться: внешние факторы не способствуют резкому подъему спроса, и желающим продать свои объекты придется выйти из ступора и руководствоваться рыночными законами — уменьшать стоимость.

Аналитики компании сравнили средние ценовые показатели на первичном и вторичном рынках: так, квадратный метр в новостройках старой Москвы на 47,9% дороже, чем на вторичке (420,5 тыс. руб. против 284,3 тыс. руб.), квартира — на 56,2% (22,20 млн руб. против 14,21 млн руб.). Тем не менее, даже после отмены «широкой» льготной ипотеки переход большого количества покупателей из первичного сегмента во вторичный маловероятен, поскольку у этих рынков разные целевые аудитории.

Согласно статистике Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, по итогам первого полугодия 2024 г. на вторичном рынке старой Москвы экспозиция насчитывает 96,42 тыс. квартир — с января количество выросло на 6,5%, за год на 9,5%.

В общем объеме предложения примерно одинаковые доли у 1- и 3-комнатных квартир — 27,5% и 27,2% соответственно. Больше всех — 33,7% — занимают 2-комнатные, меньше всех многокомнатные — 11,6%. За рассматриваемые периоды соотношение практически не изменилось.

В отношении цен на квартиры разной комнатности данные следующие. Среднестатистическая старомосковская однушка стоит 9,46 млн руб. (+1,7% с начала года, +3,9% за год). 2-комнатная квартира в среднем оценивается в 13,77 млн руб. (+1,8% с начала года, +3,5% за год). Медианная стоимость 3-комнатной квартиры находится на уровне 19,73 млн руб. (+3,1% с начала года, +3,5% за год), многокомнатной — 58,23 млн руб. (+8,8% с начала года, +5,8% за год).

Средняя цена 1 кв. м в предложении на вторичном рынке старой Москвы по итогам первого полугодия составляет 284,6 тыс. руб., что на 1,9% больше, чем в январе. Специалисты АЦ ИНКОМ-Недвижимость выявили, как менялся показатель поквартально за 12 месяцев. Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость:

— В годовом выражении медианная цена квадратного метра во вторичном сегменте городского жилья выросла на 3,2%. За рассматриваемый период в каждом квартале среднестатистический показатель прибавлял понемногу: от +0,6% до 1%, что говорит о ценовой стабильности на рынке. И даже при пониженном спросе в 2024 г. стоимость объектов в предложении не уменьшается. Учитывая малозначительное расширение объема экспозиции (+6,5% с начала года), можно говорить о затишье не только со стороны покупателей, но и со стороны продавцов.

«Рынок недвижимости сейчас пребывает в ожидании того, как сложится ситуация, какие программы кредитования в сегменте новостроек будут предложены покупателям. На вторичке льготных программ нет, и спрос невысокий: в апреле и мае он был на 25% ниже, чем в те же месяцы прошлого года, по состоянию на июнь мы фиксируем —10% за год. В таких условиях многие продавцы предпочитают вместо уменьшения цен временно снять свои объекты с реализации, поэтому предложение не успевает накапливаться, а стоимость квартир сохраняется. Однако наш прогноз остается прежним: на фоне падающего спроса цена будет плавно корректироваться вниз.

Теперь уже все понимают, что в обозримом будущем ключевая ставка либо останется прежней, либо будет расти, соответственно, ставки по вкладам находятся на высоком уровне. Поэтому людям никакого смысла покупать квартиры и идти ’’в бетон’’ сейчас нет, выгоднее держать деньги на вкладах, пока сохраняется такая ситуация. Как только ставки по вкладам пойдут вниз вслед за ключевой, спрос на недвижимость возрастет, но это случится не скоро, — прогнозирует Сергей Шлома, директор направления „Вторичный рынок“ ИНКОМ-Недвижимость.

— Сегодня на вопрос о том, что делать дальше на рынке жилья, ответ простой: ждать осени и увеличения деловой активности — очевидно, что летом уже никакого оживления не будет. И осенью нет оснований для резкого взлета покупательской заинтересованности, поэтому мы понимаем, что нам традиционно придется работать с собственниками-продавцами над формированием спроса на их объекты. Чтобы вызвать первоначальный интерес к квартире, нужно, чтобы она была выставлена на рынке по привлекательной цене. Застой не может длиться вечно, поэтому снижение стоимости неизбежно».

В компании отмечают, что переход значительной части клиентов из первичного сегмента во вторичный невозможен даже после отмены «широкой» льготной ипотеки, при существенном различии цен (квадратный метр в старомосковских новостройках в среднем стоит 420,5 тыс. руб. против 284,3 тыс. руб. на вторичке — разница 47,9%; медианная стоимость квартиры 22,20 млн руб. против 14,21 млн руб. на вторичке — разница 56,2%) и вероятной перспективе удешевления вторичного жилья.

«На этих рынках разные покупатели с разной мотивацией. Клиенты вторичного рынка обычно имеют в арсенале квартиру и проводят альтернативную сделку — кредит им требуется не всегда, и, как правило, они берут не очень крупные суммы для доплаты, — говорит Сергей Шлома.

— Большинство из тех, кто выбирает новостройки, в первую очередь волнует ежемесячный ипотечный платеж, который они способны осилить. Им не так уж важно, какова справедливая цена этой квартиры, и за какую ее можно продать при необходимости. Такие покупатели раньше шли за субсидированной ипотекой, и сейчас будут ждать новых льготных возможностей. Поэтому никакого потока клиентов из первичного сектора после отмены ’’широкой’’ льготной ипотеки не будет, возможно, какой-то ручеек покупателей. И их мы радостно примем».