В Департаменте новостроек ИНКОМ-Недвижимость рассмотрели, как развитие транспортной системы столицы — в частности, строительство метро, московских центральных диаметров (МЦД) и транспортных хорд — способно повлиять на спрос и цены на квартиры в прилегающих ЖК. Так, близость к метро может поднять стоимость квадратного метра жилья в диапазоне от 7% (в момент появления информации о строительстве) до итоговых 20% (после открытия станции). В свою очередь, спрос благодаря появлению метро способен вырасти на 20–30%. Открытие МЦД больше повлияет на проекты в подмосковных локациях: там рост цен может составить минимум 15%, а продажи увеличатся в среднем на треть. Совсем иное значение для жилых проектов будут иметь транспортные хорды: объекты в ЖК, рядом с которыми пролягут многополосные трассы, из-за ухудшения экологической обстановки потеряют в стоимости не менее 10–15% по сравнению с более удаленными от них проектами. В случае, если окна квартир выходят непосредственно на путепровод, спрос на них может упасть на 40–50%.
Метро
В столице сейчас строится более тридцати станций метрополитена, еще порядка сорока находится на стадии проектирования. По заявлению городских властей, через 8–10 лет 95% москвичей будут жить в шаговой доступности от метро. В последнее время активно обсуждается, приведет ли улучшение транспортной инфраструктуры к удорожанию расположенного рядом с ней жилья. Так, на первичном рынке фактор наличия «подземки» не всегда отражается на стоимости квартир. Как отмечают эксперты ИНКОМ-Недвижимость, если станцию рядом со строящимся ЖК планируют открыть в течение года-полутора, в таком случае девелопер, скорее всего, уже учел это при ценообразовании, и факт открытия метро на стоимость объектов не повлияет. В других случаях информация о будущем строительстве «подземки» может поднять цены на жилье в ближних новостройках на 7–10%. При этом к моменту ввода станции в эксплуатацию стоимость квадратного метра в таком ЖК способна суммарно вырасти в диапазоне от 10% до 20%. Минимальное повышение цен обычно наблюдается в проектах, расположенных на удалении 1–1,5 км от метрополитена, максимальное — там, где дорога до него займет не больше трех минут ходьбы. Важную роль в динамике стоимости играет и локация: в районах, ранее обделенных станциями метро, их появление может спровоцировать подъем цен до 20%.
«Наличие метро в пешей доступности от ЖК — уже половина успеха для девелопера, — говорит начальник отдела продаж Департамента новостроек ИНКОМ-Недвижимость Юрий Лебедев. — В нашей практике был случай, когда новость о строительстве метро рядом с жилым проектом вызвала резкий всплеск спроса на 18%, а открытие станции увеличило этот показатель до 30%. Что касается расстояния от ЖК до метро, то наличие „подземки“ влияет на цены и спрос при ее нахождении не далее чем в 1,5 км от проекта, или максимум в 15 минутах пешком. Ограничений по минимальному расстоянию, кстати, нет: опыт показывает, что чем ближе находится ЖК к метрополитену, тем лучше. Просто клиенты, которые предпочитают тишину и не любят оживленные потоки людей, выбирают квартиру в доме не на „первой линии“ проекта или с окнами во двор».
МЦД
Первые МЦД (Одинцово — Лобня и Нахабино — Подольск) должны открыться уже в ноябре этого года. По мнению специалистов компании, их появление не так сильно отразится на ценах на недвижимость в московских новостройках: подъем стоимости жилья не превысит отметку 7%, поскольку в столице транспортное сообщение в целом не вызывает затруднений.
«Более существенно с открытием МЦД изменится ситуация в Подмосковье, — считает Юрий Лебедев. — Соединение новой инфраструктуры с метро и МЦК приведет к увеличению количества поездов, позволит пассажирам сэкономить время в пути, а также снизит стоимость проезда. Автомобилисты, которые сейчас едут из области до ближайшего метро, тоже смогут пересесть на МЦД, тем самым разгружая дороги. С учетом этих факторов я предполагаю, что рост цен на подмосковную недвижимость вблизи станций МЦД может составить не менее 15%».
Впрочем, несмотря на увеличение стоимости жилья, значительное улучшение транспортной доступности способно повысить спрос на 30–35% в подмосковных проектах, расположенных в 5–10 минутах ходьбы от станций МЦД. При этом, по прогнозам экспертов компании, в ближайшей перспективе 10% потенциальных покупателей из Москвы начнут выбирать квартиры в подобных ЖК.
Транспортные хорды
В Москве идет активное строительство транспортных хорд — магистральных улиц с непрерывным режимом движения, которые должны разгрузить МКАД, Третье транспортное кольцо и ряд шоссе. Всего планируется создать четыре путепровода: Северо-Западную, Северо-Восточную и Юго-Восточную хорды, а также Южную рокаду. Однако данный проект, в отличие от других мер, направленных на развитие транспортной системы столицы, может оказать скорее негативное влияние на рынок недвижимости в прилегающих локациях.
«Из-за повышенного уровня шума и загрязненного автомобилями воздуха жилье в новостройке, расположенной в непосредственной близости от хорды, будет стоить на 10–15%, а то и значительно дешевле, чем в аналогичных проектах без подобного соседства, — комментирует Юрий Лебедев. — А вот на цену квартир в ЖК, которые находятся на удалении 7–10 минут от хорды, факт наличия трассы уже не повлияет. Если говорить о спросе, больше всего здесь пострадают лоты, окна в которых выходят на трассу: их продажи могут упасть на 40–50%, и только значительные скидки в размере 15–20% помогут реализовать такие квартиры. Впрочем, эти объекты способны заинтересовать инвесторов, приобретающих жилье для сдачи в аренду, или клиентов из регионов, крайне чувствительных к цене, вид из окна для которых не играет роли при покупке».
