Новостройки и программа реновации подогревают цены на московской «вторичке»: ТОП-5 столичных районов с максимально подорожавшим за год жильем

В Аналитическом центре ИНКОМ‑Недвижимость подготовили ТОП‑5 локаций старой Москвы, где за прошедший год, с осени 2018‑го, был зафиксирован наибольший рост стоимости предложения вторичной недвижимости. Возглавил рейтинг район Фили‑Давыдково, что объясняется в первую очередь большими объемами возводимого здесь жилья (преимущественно бизнес‑класса), переходящего со временем на «вторичку». Этот же фактор повышения цен актуален и для районов Западное Дегунино и Нижегородский — с важной оговоркой, что первичный рынок в них представлен в основном проектами, относящимися к более демократичным ценовым категориям.

Другие причины увеличения стоимости вторичных квартир, по мнению аналитиков компании, связаны с субъективной природой сегмента в целом и с особенностями поведения продавцов и их ожиданиями в частности. Так, в некоторых районах из списка (главным образом в Головинском, Фили‑Давыдково и Нижегородском) вероятны масштабные изменения жилищного фонда вследствие реализации программы реновации. Собственники выставленной здесь на продажу недвижимости, понимая, что качество жизни и облик этих локаций улучшится ввиду их дальнейшего благоустройства и появления новых объектов социальной, торговой и прочей инфраструктуры, начинают повышать цены. Преобладание в ТОП‑листе бюджетных районов столицы (за исключением Фили‑Давыдково) также можно обосновать поведенческой психологией продавцов в масс‑маркете. Они гораздо более гибки, чем владельцы жилья категорий «бизнес» и «элит», в части торга и предоставления значительных скидок в период существенного превалирования на рынке числа продавцов над покупателями. Однако по мере восстановления равновесия сторон и формирования дефицита качественного доступного предложения именно собственники недорогих квартир более ощутимо поднимают заявляемую стоимость лотов.

ТОП-5 районов старой Москвы с наибольшим ростом цены предложения 1 кв. м вторичного жилья за год

Аналитики компании подчеркивают, что при составлении данного рейтинга учитывались только те локации, где объем экспозиции в сегменте достигает статистически значимой отметки в 100 объектов и более.

В Аналитическом центре ИНКОМ-Недвижимость первенство Фили‑Давыдково объясняют тем, что здесь отмечаются высокие темпы застройки, и рынок жилья постоянно пополняется новыми квадратными метрами, которые в дальнейшем переходят во вторичный сегмент. Закономерным образом приток таких лотов на «вторичку» способствует увеличению усредненных ценовых показателей в конкретно взятом районе. Причем среди прочих локаций, фигурирующих в ТОП-листе, Фили‑Давыдково лидирует по объему предложения вторичных объектов — сейчас на продажу в районе выставлены 546 лотов (против 276 в Западном Дегунино и 185 в Нижегородском). Важно подчеркнуть, что первичный сегмент в Фили-Давыдково представлен в основном проектами бизнес‑класса, поэтому переходящее на «вторичку» жилье стоит здесь гораздо дороже, чем в других локациях из рейтинга. В районах Западное Дегунино и Нижегородский девелоперская активность также находится на высоком уровне, однако проекты застройщиков относятся в основном к масс-маркету.

На рост цен влияют не только происходящие сейчас, но и еще только ожидаемые изменения в составе жилищного фонда. Так, согласно спискам строений, сносимых в рамках реализации программы реновации, в Головинском будут ликвидированы 137 домов, в Фили-Давыдково — 119, в Нижегородском — 92 объекта, в Дмитровском — 55, а в Западном Дегунино — 45.

Комментирует Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра ИНКОМ‑Недвижимость: «Напомню, что на развитие рынка жилья влияют не только внешние и внутренние пертурбации в политической или экономической сферах. В частности, perpetuum mobile „вторички“ является ее сугубо субъективная природа, находящая выражение, например, в настроениях и ожиданиях участников рынка. Конечно, снос домов, попавших в программу реновации, и дальнейшее строительство современных зданий на какое-то время доставят жителям этих районов определенные неудобства. Вместе с тем владельцы квартир, собирающиеся продать свою недвижимость, понимают, что инициированная властями программа по умолчанию предусматривает благоустройство прилегающих территорий, а увеличение числа жильцов за счет возведения домов большей этажности приведет к дальнейшему развитию социальной, транспортной, торговой инфраструктуры и т. д. Стремясь „монетизировать“ будущие изменения, продавцы закладывают их в стоимость жилья уже сейчас. Здесь можно провести аналогию с метро, когда слухи об открытии в перспективе новой станции сразу же начинают подогревать цены в локации.

Именно особенностями поведения продавцов можно обосновать тот факт, что в представленном рейтинге, за исключением Фили‑Давыдково, фигурируют лишь бюджетные районы столицы. Дело в том, что жизненные обстоятельства собственников дорогостоящей недвижимости и владельцев низкобюджетного жилья зачастую различаются. Так, у первых чаще всего нет острой необходимости реализовать свою квартиру как можно скорее, и они могут весьма продолжительное время ожидать выхода на сделку, не соглашаясь на существенное снижение цены. Вторые же, нередко являясь участниками „альтернатив“ (когда без продажи собственной квартиры невозможно приобрести другую), гораздо более лояльны в отношении дисконта и готовы идти на значительные уступки, в особенности в кризисные периоды многократного превышения числа продавцов над покупателями. Вследствие этого, среди прочего, и происходит уменьшение усредненных ценовых показателей на вторичном рынке в целом. Однако по мере формирования паритета этих двух сторон и нарастания дефицита качественного доступного предложения собственники недорогого жилья, скажем так, отыгрывают назад и поднимают его стоимость. Именно эту картину мы и наблюдаем начиная с осени прошлого года, когда с точки зрения спроса на московской „вторичке“ произошла „октябрьская революция“, последствия которой сегмент испытывает на себе до сих пор. Для сравнения — в ЦАО, где экспонируются наиболее дорогостоящие лоты, средняя цена квадратного метра вторичной недвижимости за год не только не возросла, но, напротив, уменьшилась, пусть и в пределах статистической погрешности — на 0,2%».