На загородном рынке Подмосковья спрос вырос на 30% и изменился в пользу объектов, подходящих под льготную ипотеку

В Аналитическом центре ИНКОМ-Недвижимость рассмотрели экспозицию загородной недвижимости Подмосковья и ее изменения за год: на первичном рынке количество коттеджей увеличилось на 60%, а на вторичном сократилось на 27,5%. Наиболее значительные колебания средней стоимости зафиксированы на вторичке: коттеджи здесь подешевели на 16,1%, участки подорожали на 19,1%. Аналитики выявили направления области с наиболее значительным объемом первичного предложения и самой низкой стоимостью объектов.

Специалисты профильного направления компании отмечают рост числа запросов на приобретение загородной недвижимости: в январе—апреле их на 30% больше, чем в тот же период 2023 г. Наиболее ликвидными считаются земельные участки по цене до 6 млн руб. и дома до 12 млн руб. для сезонного отдыха, а также коттеджи в бюджетах от 15 млн руб. до 35 млн руб. По наблюдениям экспертов ИНКОМ-Недвижимость, вторичный загородный рынок сегодня перенасыщен домами экономкласса: первоначальный интерес к этим предложениям быстро охладевает в связи с низким качеством строений и невозможностью использовать субсидированную ипотеку — в итоге клиенты выбирают землю с подрядом или готовые дома от девелоперов по льготным ставкам.

Согласно статистике Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, на первичном загородном рынке Подмосковья экспонируется 42,8 тыс. лотов: за год предложение сократилось на 3%. В общем составе 6,6 тыс. шт. — коттеджи и участки с подрядом (за год их стало на 60% больше); 700 шт. — блокированная застройка (—22% за год); 35,5 тыс. лотов — это участки без подряда (—10% за год).

Средняя стоимость коттеджа составляет 26,2 млн руб. (в годовом выражении она снизилась на 5%), объекта блокированной застройки 29,5 млн руб. (+8% за год), участка без подряда 3,3 млн руб. (—1% за год).

На вторичном загородном рынке Московской области на продажу выставлено 137,16 тыс. объектов, за год экспозиция сократилась на 4,5%. Наиболее широко представлен формат дач — их 85,12 тыс. шт. (за год количество уменьшилось на 3,7%). Коттеджей 9,31 тыс. шт. (в годовом выражении их стало меньше на 27,5%). Предложение участков на вторичке насчитывает 41,54 тыс. лотов (за год число выросло на 1,1%). Остальное — доли (1,16 тыс. вариантов, за год —7,3%) и блокированная застройка (20 объектов, за год +26,3%).

Среднестатистическая дача стоит 9,53 млн руб. (+5,6% за год), коттедж 27,90 млн руб. (—16,1% за год), участок 1,78 млн руб. (+19,1% за год). Доля в среднем предлагается за 4,63 млн руб. (+10,6%), а объект блокированной застройки за 22,06 млн руб. (+32,8%).

Наибольшим спросом пользуются участки и готовые первичные дома за счет развития ипотечных программ на ИЖС, в том числе льготных. В целом на рынке загородной недвижимости Московской области количество запросов от покупателей в этом году выросло на 30% по отношению к показателям января—апреля 2023 г., отмечают в ИНКОМ-Недвижимость.

Комментирует Денис Васильев, руководитель направления «Загородная недвижимость» ИНКОМ-Недвижимость:

«В этом году загородный рынок в Подмосковье, однозначно, стал намного активнее. Безусловно, ключевую роль сыграла возможность использовать льготную ипотеку как дополнительный стимул для принятия решения. И в дальнейшем загородный рынок будет поддерживаться субсидированными кредитными программами — полагаю, что после 1 июля в том или ином виде они останутся, так как объем ввода объектов здесь небольшой в сравнении с городскими новостройками.

Второй аспект — это стабильность: 2022 и 2023 гг. были довольно напряженными, люди не понимали, что делать дальше, и ’’сидели на деньгах’’. Сейчас же многие освоились в новых обстоятельствах, средства, которые лежали на банковских вкладах, принесли прибыль, и они начали их вкладывать в недвижимость. Плюс к этому появилось больше разнообразных возможностей на рынке, например, приобретение подряда по льготным ставкам.

Конечно, спрос изменился в пользу объектов, которые подходят под субсидированную ипотеку. Даже те, у кого имеется вся сумма для покупки, используют льготное жилищное кредитование, так как личные средства на вкладе окупят платеж по ипотеке и принесут дополнительную прибыль.

По-прежнему самыми ликвидными объектами на загородном рынке считаются земельные участки по цене до 5-6 млн руб. и дома до 10-12 млн руб. Это сегмент эконом, куда входят дачи и дома для сезонного отдыха.

Что касается коттеджей с возможностью постоянного проживания на вторичке и в первичных поселках, то тут в основном сделки происходят в бюджетах от 15 млн руб. до 35 млн руб. Оживление ощущается и в ценовом сегменте 50–100 млн руб.: покупатели, у которых деньги лежат в банках, приходят сейчас и авансируют объекты с выходом на сделку в срок окончания вкладов».

По наблюдениям специалистов ИНКОМ-Недвижимость, малую ликвидность на загородном рынке имеют недостроенные объекты. Спрос на них очень низкий: покупатели не готовы брать на себя бремя стройки и ремонта. То же касается участков с объектами под снос или с ветхими домами.

«Старые дома физически и морально устарели. Такую недвижимость могут взять под снос, чтобы потом построить современное комфортное жилье, но только если это интересная локация. И порой цена предложения может упасть до стоимости участка, — рассказывает Татьяна Максимова, начальник отдела направления „Загородная недвижимость“ ИНКОМ-Недвижимость.

— В прошлом году произошло перенасыщение загородного рынка дешевыми домами от продавцов-собственников. Покупатели активно интересуются экономичными предложениями, смотрят разные варианты, но их отталкивает низкое качество строений и невозможность взять субсидированную ипотеку на такое приобретение. И можно сказать, что этот спрос проходит мимо. В итоге большинство интересантов выбирают землю с подрядом или готовые дома от девелоперов по льготным ставкам.

С другой стороны, дорогие и слишком большие дома — площадью от 400 кв. м — клиенты сегодня игнорируют. Налог большой, ухаживать за таким домом — отдельный труд и затраты. Есть объекты, которые уже более пяти лет экспонируются на рынке, дешевеют, но так и не продаются».

На первичном загородном рынке, по словам Дениса Васильева, сохраняется недостаток качественных актуальных поселков среднего ценового сегмента, и зачастую они позиционируются как проекты более высокого класса. То есть, ценовые предложения застройщиков и сам товар не всегда совпадают с ожиданиями покупателей. Поэтому в некоторых поселках спрос высокий, и количество сделок заметно выросло в этом году, а в других ситуация практически не меняется — продажи стоят.

Аналитики компании составили список из пяти направлений с наибольшим количеством первичных объектов: совокупно здесь сосредоточено 57% экспозиции. Так, лидером является Каширское шоссе с 18% лотов в общем объеме; на втором месте Волоколамское с 11%; далее Симферопольское с 10%; за ним следуют Егорьевское и Новорязанское шоссе — у каждого из них по 9%. На четырех направлениях из топ—5 самая низкая в Подмосковье средняя стоимость первичного загородного предложения: на Егорьевском шоссе 2 млн руб., на Новорязанском 2,3 млн руб., на Каширском и Симферопольском 3,2 млн руб. На Волоколамском дороже — медианная цена лота составляет 6,9 млн руб.