На вторичном рынке жилья перестали продаваться квартиры, требующие капитального ремонта

На вторичном рынке жилья практически отсутствует покупательский интерес к квартирам, требующим существенного ремонта, — отмечают в профильном департаменте компании ИНКОМ-Недвижимость. В текущих рыночных условиях значительного преобладания спроса над предложением, снижения уровня платежеспособности населения и удорожания стройматериалов наличие ремонта заметно повышает ликвидность жилплощади. При этом, однако, не ведет к увеличению цены объекта. Зависимость обратная: чтобы продать квартиру, требующую ремонта, в большинстве случаев требуется снизить ее стоимость примерно на 15% по сравнению со среднерыночными показателями. Примечательна также ситуация в сегментах «премиум» и «элит»: приобрести жилплощадь этого класса сегодня можно фактически по цене одного только ремонта в ней.

Явное предпочтение покупателями квартир с ремонтом специалисты называют безусловной тенденцией кризисного рынка и связывают ее, прежде всего, с удорожанием строительных и ремонтных материалов на фоне ухудшения материального положения значительной части населения. По экспертным оценкам, в настоящее время затраты на капитальный ремонт объектов эконом- и комфорт-классов на вторичном рынке жилья составляют в среднем 1–1,5 млн рублей (хотя могут в значительной мере корректироваться с учетом индивидуальных параметров жилплощади и пожеланий собственников). Минимум половина «ремонтного» бюджета — траты на строительные и отделочные материалы, электрику и сантехнику.

«Могу опровергнуть стереотип, что 90% покупателей на вторичном рынке жилья немедленно после покупки очищают квартиру до состояния голых стен и начинают ремонт „под себя“. На самом деле доля таких „энтузиастов“ — не более 15%. Как правило, это молодые люди, обладающие определенным достатком, позволяющим снимать жилплощадь на время ремонта, минимумом личных вещей и социальных „привязок“ к определенному месту жительства. Еще одна категория — те, кто во время ремонта имеет возможность жить с родственниками. Наконец, третья группа — покупатели, для которых новая квартира — не единственное жилье. Для остальных вопрос состояния приобретаемой жилплощади в той или иной степени важен», — отмечает директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.

До 90% сделок на вторичном рынке жилья в настоящее время — это альтернативные операции купли-продажи. Их участники, согласно условиям договора, должны в оговоренный срок освободить прежнюю жилплощадь и переехать в новую. Средний срок освобождения жилья по стандартным условиям договора — 1–2 недели после получения свидетельства о государственной регистрации перехода прав собственности. «За небольшим исключением у всех этих „альтернативщиков“ — семьи, мебель, домашние библиотеки, семейные сервизы, коты и аквариумные рыбки. При таком „обременении“ люди, приобретающие жилье эконом- и комфорт-классов (самая массовая и консервативная категория клиентов), не могут позволить себе „жить на чемоданах“ — им надо быстро переехать и начать жить в новой квартире. Поэтому „голые стены“ для них — не вариант. Как минимум в квартире должны быть в порядке сантехника и электрика, поклеены обои, настелены полы — то есть присутствовать элементарная чистовая отделка, пусть не новая, но в хорошем состоянии. Ремонт „под себя“ эти люди сделают, но позже», — комментирует предпочтения покупателей Сергей Шлома.

При этом в нынешнем году риэлторы отмечают увеличение требований покупателей к состоянию жилплощади. Объекты, требующие срочного капитального ремонта, почти не рассматриваются. При этом еще до недавнего времени они представляли интерес для небольшой категории частных инвесторов, которые приобретали т. н. убитые квартиры со скидкой около 10%, проводили ремонт и в ряде случаев перепланировку (как правило, эти люди имели небольшую строительную фирму, что позволяло экономить на стройматериалах и ремонтных работах) и в итоге реализовывали недвижимость по цене до 10–15% выше среднерыночных аналогов. За редким исключением объектами «инвестиций» в данном случае становились квартиры больших площадей, расположенные близко к центру.

Однако в настоящее время такой бизнес фактически прекратил свое существование. На вторичном рынке жилья — минимум покупателей со «свободными» деньгами, почти все сделки проходят по факту необходимости решения актуальных жилищных вопросов. При этом нынешнее соотношение спроса и предложения (на каждые 10 объектов — не более 2-х покупателей) концентрирует покупательский интерес на максимально ликвидных объектах — квартирах в хорошем или отличном состоянии, реализуемых по цене, соответствующей покупательским ожиданиям.

Специалисты подчеркивают: на сегодняшнем рынке наличие ремонта практически не влияет на стоимость жилплощади. За редким исключением даже качественный ремонт в квартире массовых сегментов не является для собственника аргументом при торге, но позволяет реализовать объект по цене предложения, соответствующей среднерыночным показателям (при том, что около 80% сделок проходят с дисконтом, в среднем — 10%).

«Сосредоточение интереса покупателей на квартирах в хорошем состоянии, добротно отремонтированных с использованием высококачественных материалов, характерно для всего рынка жилья — от экономкласса до категории „элит“. Однако в элитном сегменте эта тенденция проявляется максимально ярко. Для примера возьмем квартиру, приобретенную в свое время за условный $ 1 млн. Еще примерно $ 500 тысяч составили вложения в ее ремонт, оборудование, обстановку. При этом обесценивание российской валюты (на 45% с начала 2014 года) привело практически к двукратному снижению долларовой стоимости этого объекта. Дорогие высококлассные ремонт и отделка могут прибавить к нынешней цене не более трети своей стоимости — $ 150–170 тысяч. Итого: квартиру, суммарные вложения в которую 2–3 года назад составили $ 1,5 млн, сегодня можно приобрести примерно за $ 700 тысяч — немногим больше, чем стоимость ремонта (которая, кстати, для этого класса жилья почти не изменилась в связи с использованием импортных отделочных материалов)», — резюмирует Сергей Шлома.