На вторичном рынке Москвы предложение выросло на 17%, и наметилась тенденция плавного снижения цен

С начала февраля вторичная экспозиция в Москве расширилась на 17%, но для ее восстановления понадобится не менее пяти месяцев, констатируют специалисты профильного направления ИНКОМ-Недвижимость. Шок прошел в январе, сейчас участники рынка адаптируются к новым условиям: спрос увеличивается, ликвидное жилье по рыночной стоимости продается за неделю, но в целом уже намечается тенденция постепенного снижения цен. До конца этого года в компании прогнозируют плавную коррекцию стоимости вторичного жилья — примерно на 1% в месяц.

Аналитики ИНКОМ-Недвижимость выявили районы старой Москвы (без ЗелАО) с самой низкой средней ценой 1 кв. м, а также жилье разных форматов по минимальной стоимости. Например, самая бюджетная комната продается за 2,9 млн руб., малометражная студия за 4,89 млн руб., а стандартная однушка за 6,5 млн руб.

Специалисты ИНКОМ-Недвижимость изучили обстановку на вторичном рынке жилья Москвы — в частности, актуальные изменения предложения и спроса, перспективы коррекции цен. Своим мнением о ситуации в сегменте делится директор направления «Вторичный рынок» ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.

Из январской «ямы» рынок начал выбираться уже в феврале

«Главное, на что обращаешь внимание, анализируя выступления некоторых экспертов, аналитиков и блогеров о рынке недвижимости, — их единодушие в мрачных прогнозах. По их словам ’’ценовой пузырь’’ надут до предела, продажи стоят, девелоперы банкротятся, рынок вот-вот обвалится, и стоимость жилья неминуемо полетит вниз. Броские заголовки, напряженные дискуссии, подача материалов в стиле ’’информационной войны’’, подобно другим горячим темам — будь то военные действия на Украине или выборы в США. Читать и смотреть это небезынтересно, но недолго. Потому что подобная аналитика направлена на потребителя, ждущего и усваивающего именно такую катастрофическую информацию, ориентированную на эмоциональное восприятие. Мы не считаем нужным заниматься психологическим прессингом и в своих оценках исходим из рыночных реалий.

Январь 2024 года был одним из самых плохих за всю историю рынка недвижимости. Февраль показал результаты по сделкам на 30% лучше, чем январь. Почему так случилось? Естественно, первый месяц года в рабочем отношении всегда малопродуктивный. Но в нынешнем январе сложилась революционная ситуация, описываемая классическим высказыванием Ленина: ’’верхи не могут, а низы не хотят’’. В шоке были все участники рынка: продавцы, покупатели, девелоперы, банки.

Но в феврале положение стало выправляться. Сработали законы психологии: сначала шок и гнев, затем — торг, потом — депрессия и принятие. Сейчас мы еще находимся в стадии торга, адаптации. Надеюсь, фазу депрессии рынок проскочит, и наступит привыкание — сформируется адекватная нынешним условиям рыночная реальность».

Предложение растет, спрос вышел на минимально нормальный уровень

«Мы видим, что адаптация уже происходит — предложение начало расти: в феврале и марте вторичная экспозиция ИНКОМ-Недвижимость расширилась на 17%. Этого не наблюдалось продолжительное время, больше года.

Приток новых объектов в базу из года в год примерно одинаковый, стабильный, а темпы вымывания — разные, и теперь вымывание уменьшилось. Причем значительно — по отношению к прошлому году, когда спрос был на очень высоком уровне. Сейчас кажется, что продаж не хватает, но на самом деле это не так. Рынок вышел на минимально нормальный уровень по количеству сделок (в отличие от аномально большого числа покупателей в 2023 году). В условиях минимально нормального объема спроса рынок вполне работоспособен, но при этом экспозиция постепенно растет, а цена может уменьшаться. Хотя в настоящее время по-прежнему еще наблюдается дефицит предложения».

Цены пока стабильны, но наметился тренд на плавное удешевление

«Говорят, что цены снижаются. Но пока мы — исходя из статистики реально оцененных объектов за последние три месяца — констатируем, что стоимость жилья существенно не изменилась. Однако ’’ценовые градусники’’ в самых дешевых районах (таких, как Бирюлево Западное и Восточное, Бутово, Ново-Переделкино и др.), обычно первыми показывающие коррекцию, в феврале и марте зафиксировали небольшое уменьшение стоимости квартир — примерно на 2%, что может означать старт общего плавного удешевления.

Высокая ключевая ставка повлияла на ипотеку, но она продолжает работать. Люди берут жилищные кредиты, предполагая рефинансировать их, когда ставка будет снижена. Очевидно, что уменьшение ключевой ставки активизирует спрос на вторичном рынке жилья, хотя он — напомню — и сейчас минимально нормальный. Количество обращений растет вслед за увеличением предложения.

В сегодняшних условиях не составляет проблемы продать хорошую квартиру без особых недостатков по реальной рыночной стоимости. Срок ее реализации — неделя. Продать квартиру с недостатками по чуть завышенной цене сегодня невозможно. Если в 2023 году при очень активном спросе такие шансы были, то сейчас ’’неликвид’’ продать дороже не выйдет».

Ни взлетов, ни падений не предвидится

«В нынешнем году мы не ждем на рынке ни взлетов, ни катастроф. Для резкого падения (как в период пандемии или начала мобилизации) нужен веский повод, вызывающий панические настроения. Теперь этого нет, люди адаптировались, поэтому изменения будут, но плавные — постепенный рост предложения, а вслед за ним и снижение цен примерно на 1% в месяц. Пока предложения недостаточно, нормальное состояние — когда оно в 1,5 раза больше, чем сейчас. Для достижения этого уровня понадобится около пяти месяцев».

Инвесторы ушли и вернутся не скоро

«Важен размер ключевой ставки, увязанной с процентами по банковским вкладам. Инвестировать в покупку недвижимости сейчас нет смысла — квартира за год точно не подорожает, а вклад даст 16% годовых прибыли. Поэтому инвесторы покинули рынок и не вернутся, пока сохраняются высокие ставки по вкладам.

Но на рынке всегда есть покупатели, которые боятся оставаться с деньгами. Я отметил, что инвесторов в жилье в настоящем понимании сейчас нет — но это по сравнению с растущим рынком и активностью на нем профессиональных инвестиционных ’’игроков’’. Они не боятся вкладывать деньги: в недвижимость, акции, фондовые рынки, всюду, где ожидают прибыль.

Обыватель же, обладающий крупной суммой, воспринимает жилье в Москве как самый надежный инструмент вложений.Такой покупатель всегда был, есть и будет. Он боится, что банки лопнут, компании прогорят, деньги обесценятся и т. п. Разумеется, такие риски существуют. Поэтому, если в активе есть квартира (кроме той, где живешь), можно положить деньги в банк, но если нет — лучше ее купить. Зарабатывать на сдаче квартиры в аренду многим кажется надежнее, чем на процентах от банковского вклада.

В целом, для покупки квартиры прекрасное время — предложение растет, выбор расширяется, можно искать подходящий вариант, торговаться. Но если у вас есть время и хочется приобрести жилье дешевле — покупайте через год».

В Аналитическом центре ИНКОМ-Недвижимость выявили актуальные минимальные средние цены 1 кв. м во вторичной экспозиции старой Москвы (без ЗелАО) и составили ТОП-10 районов города.

Традиционно в список локаций с самыми низкими средними ценами попали районы Бирюлево Западное и Восточное, Некрасовка, Капотня, Южное Бутово, Вешняки, Ивановское, Косино-Ухтомский, Ново-Переделкино, Ярославский: показатели участников ТОП-10 находятся в диапазоне от 203 тыс. руб. до 224,3 тыс. руб. за 1 кв. м. Тогда как медианная цена квадратного метра в целом по Москве составляет 281,2 тыс. руб.

Специалисты АЦ ИНКОМ-Недвижимость также выявили наиболее бюджетные вторичные объекты разных форматов в старых границах столицы (без ЗелАО).

Так, самую дешевую комнату в старой Москве можно приобрести за 2,9 млн руб.: она имеет площадь 8,5 кв. м и находится в 3-комнатной квартире на верхнем этаже 9-этажного дома в 10 минутах транспортом от ст. м. «Люблино» — район Капотня, ЮВАО.

Наиболее бюджетная малогабаритная квартира-студия продается по цене 4,89 млн руб. Лот площадью 16 кв. м расположен на 1-м этаже 9-этажки в 16 минутах ходьбы от ст. м. «Зюзино» — район Зюзино, ЮЗАО.

Минимальная стоимость стандартной однушки составляет 6,5 млн руб. На продажу выставлена квартира общей площадью 32 кв. м на 2-м этаже 5-этажного дома в 19 минутах ходьбы от ст. м. «Щербинка» — район Южное Бутово, ЮЗАО.

Самая дешевая 2-комнатная квартира продается по цене 7,2 млн руб.: ее площадь 44,9 кв. м, она находится на 6-м этаже 12-этажного дома в 10 минутах ходьбы от ст. м. «Текстильщики» — район Текстильщики, ЮВАО.

Наиболее экономичный вариант 3-комнатной квартиры стоит 9,9 млн руб. Жилплощадь с габаритами 52,5 кв. м расположена на 3-м этаже 5-этажного дома в 17 минутах ходьбы от ст. м. «Улица Дмитриевского» — Косино-Ухтомский район, ВАО.