На вторичном рынке Москвы 70% предложения не востребовано у покупателей

Спрос на вторичном рынке Москвы снизился на четверть в годовом выражении, а число ипотечных покупателей — вдвое, отмечают специалисты ИНКОМ-Недвижимость. Только 30% объектов из экспозиции задействованы в продажах, остальные 70% висят балластом — в такой ситуации многие продавцы предпочитают вместо снижения цен снять свои объекты с реализации до лучших времен, поэтому предложение не успевает накапливаться на падающем рынке, а стоимость квартир сохраняется. Тем не менее, в условиях ослабления общего спроса постепенное удешевление неизбежно: до конца этого года в компании прогнозируют плавную коррекцию стоимости вторичного жилья, к которой продавцы психологически готовы, — примерно на 1% в месяц.

Аналитики ИНКОМ-Недвижимость рассмотрели вторичное предложение и средние цены в Москве. Так, в старых границах города экспозиция насчитывает 94,78 тыс. лотов (+7,9% за год), квадратный метр в среднем стоит 283,2 тыс. руб. (+3% за год). В ТиНАО на продажу выставлено 8,60 тыс. объектов (+1,2% за год), медианная цена 1 кв. м составляет 206,6 тыс. руб. (+2% за прошедшие 12 месяцев).

Специалисты ИНКОМ-Недвижимость изучили обстановку на вторичном рынке жилья Москвы — в частности, актуальные изменения спроса и предложения, перспективы коррекции цен. Так, согласно статистике компании, в мае количество сделок было примерно таким же, как в апреле, и на 25% ниже майского показателя в 2023 г. С начала года спрос снизился на 30%.

Своим мнением о ситуации в сегменте делится директор направления «Вторичный рынок» ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома: "По нашим наблюдениям, в периоды высокого спроса на вторичном рынке в сфере интересов покупателя находятся 80% объектов от общего объема предложения, а 20% лотов клиенты игнорируют, потому что это либо переоцененный товар, либо жилье с недостатками — качественными, юридическими.

На стабильном рынке 50% объектов находятся в игре, 50% являются балластом — эти квартиры рекламируют, но они не продаются и увеличивают средние сроки экспозиции. Какова их судьба: либо покупатели на них не находятся вообще, либо через какое-то время — если ситуация меняется в сторону роста цен, либо если продавцы снижают их стоимость.

В настоящее время 70% предложения не востребовано, и только 30% лотов интересны покупателям. Это тяжело для московского рынка вторичного жилья, но было предсказуемо. На рынке остались те клиенты, которым необходимо решить квартирный вопрос. Высокие ставки по жилищным кредитам вдвое сократили число ипотечных покупателей, люди берут ипотеку для доплаты по альтернативной сделке, и в основном не более 3 млн руб.

При этом высоколиквидные лоты — в удачной локации, с качественным ремонтом и мебелью — пользуются активным спросом. Мы сейчас фиксируем, что появилась целая категория покупателей, которые готовы платить за хорошее состояние объекта, чтобы не связываться с ремонтом и закупкой мебели, когда все подорожало и усложнилась логистика, — не тратить на это время, силы, а сразу заехать в квартиру и жить счастливо.

В целом количество запросов сегодня на минимальном уровне за всю историю наблюдений, но число сделок упало не так сильно, как мы изначально предполагали. Дело в том, что клиенты обращаются предметно, по конкретным квартирам, которые они хотят купить, и ведут себя адекватно.

Как ведут себя продавцы? Собственники не готовы понижать стоимость своих объектов, на падающем рынке многие предпочитают снять их с продажи и уходят ждать уменьшения ипотечных ставок. Потому что продолжать их рекламировать — дорого и бессмысленно. Особенно остро стоит вопрос для тех, кто выставил на реализацию недавно купленную квартиру в новостройке (в том числе по льготной ипотеке): эти лоты не могут продаться по той цене, за которую были приобретены. Более, чем в других локациях Москвы, застой такого жилья мы видим в ТиНАО: квартиры в домах далеко от метро, и где проблемы с логистикой, вообще не продаются, и даже понижение стоимости на 20% не дает результата — они не интересны покупателям. И эти продавцы зачастую вынуждены забрать свои объекты из экспозиции, так как не могут решить финансовые вопросы, не могут закрыть ипотеку.

По законам рынка, в условиях низкого спроса предложение начинает накапливаться. Но не сегодня. Именно отказ собственников-продавцов от уменьшения стоимости и снятие лотов с реализации не дают предложению расти и дешеветь. В перспективе неизбежно снижение цен, но оно будет плавным, примерно на 1% в месяц — это то, к чему психологически готовы продавцы".

По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, на вторичном рынке старой Москвы представлено 94,78 тыс. лотов. Из них 94,3% (89,36 тыс. шт.) квартиры, 3,7% (3,50 тыс. шт.) комнаты, 2% (1,92 тыс. шт.) доли. За месяц предложение увеличилось на 0,5%, за прошедшие 12 месяцев на 7,9%.

В Новой Москве вторичная экспозиция насчитывает 8,60 тыс. лотов. В этом составе 98,2% (8,45 тыс. шт.) занимают квартиры, 1,0% (0,08 тыс. шт.) комнаты, 0,8% (0,07 тыс. шт.) доли. За месяц прирост предложения составил 0,1%, за год 1,2%.

Средняя цена квадратного метра вторичного жилья на основных территориях столицы находится на уровне 283,2 тыс. руб. — за месяц показатель вырос на 0,2%, год к году +3%.

В ТиНАО 1 кв. м в среднем стоит 206,6 тыс. руб. — за месяц цена сократилась на 0,2%, за прошедшие 12 месяцев увеличилась на 2%.