На первичном рынке накопился отложенный спрос

В январе число запросов покупателей на 20% превысило уровень декабря 2024 г., по предварительным итогам февраля спрос вырос еще на 8%, зафиксировали специалисты направления «Новостройки» ИНКОМ-Недвижимость. В компании объясняют это тем, что для многих решение квартирного вопроса не терпит долгой отсрочки. С другой стороны, стабилизация ключевой ставки ЦБ (она сохраняется два заседания подряд) может означать ее снижение в ближайшей перспективе, что является стимулом перенести деньги из депозитов в «бетон». При отсутствии льготной ипотеки основным способом покупки стала рассрочка платежа — в некоторых проектах доля сделок с ней доходит до 60%. В ИНКОМ-Недвижимость назвали категории покупателей, которым рассрочка наиболее выгодна, и которых застройщики рассматривают как наиболее надежных клиентов.

По наблюдениям специалистов ИНКОМ-Недвижимость, на массовом первичном рынке Москвы в 2025 г. появились признаки активизации отложенного спроса: количество обращений клиентов в январе было на 20% больше в сравнении с показателем декабря 2024 г., согласно предварительным итогам февраля, интерес покупателей вырос еще на 8% к январским значениям.

«Мы отмечаем начало развития тренда в январе—2025: по числу запросов этот месяц на 24% опередил благополучный с точки зрения льготного кредитования январь 2024 г., и в феврале тенденция набирает обороты.

Основные факторы потребности в недвижимости — создание семьи или развод, рождение или взросление детей — не терпят длительного отлагательства решения квартирного вопроса. Кроме того, стимулом для спроса на жилье может быть сохранение ключевой ставки на уровне 21% два заседания подряд: некоторые выходят из депозитов, пока явление не стало массовым, а также из страха, что впоследствии они смогут получить свои деньги не целиком, а только частями, — рассказывает Валерий Кочетков, директор направления ’’Новостройки’’ ИНКОМ-Недвижимость.

— Как известно, льготные кредитные программы сегодня замещаются рассрочками платежа — доля покупок с рассрочкой в некоторых проектах уже превышает 60%, что приближается к уровню популярности ипотеки, когда та была субсидированной и безадресной.

В основном суть всех видов рассрочки сводится к следующему: сейчас плати мало, а как построим, заплати остальное. Отсюда много разных предложений — таких как 1 руб. в месяц, или минимальные платежи 20–30 тыс. руб. в месяц, или вовсе без оплаты на период стройки, достаточно только внести первый платеж от 5% до 20% стоимости покупки. И в отличие от истории с субсидированной ипотекой под 0,11% при рассрочке нет удорожания».

По словам Валерия Кочеткова, рассрочка сейчас очень привлекательна в первую очередь для двух категорий клиентов. К первой относятся покупатели, располагающие полной суммой на оплату квартиры. Они с помощью рассрочки и высоких ставок по депозитам могут выбрать новое жилье, к примеру, большей площади или в более престижном районе — если бы сейчас от них потребовалась единовременная 100%-ная оплата, они не смогли бы себе это позволить. Т.е. имея полную стоимость, клиент выплачивает от 5% до 20% покупки, а остальное кладет на депозит, таким образом увеличивая свой бюджет.

Вторая категория — это те, кто продает свою недвижимость. Имея альтернативу в новостройке с рассрочкой/отсрочкой платежа, они могут до ввода дома в эксплуатацию жить в своей старой квартире и без спешки продавать ее не ниже рыночной цены.

«В первую очередь застройщики привлекают именно этих клиентов, поскольку они самые платежеспособные и надежные. Конечно, застройщики не забывают про так называемых ждунов, т.е. людей, которые берут рассрочку в расчете перейти на ипотеку, когда ключевая ставка ЦБ пойдет вниз, а вместе с ней и ставки по жилищным кредитам. Но данная группа покупателей — самая рискованная и финансово зависимая, ЦБ обеспокоен как раз такими сделками. Цены на первичном рынке не снижаются и пока предпосылок для удешевления нет», — говорит Валерий Кочетков.

По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, средняя цена 1 кв. м в новостройках старой Москвы составляет 434,8 тыс. руб. — с января она увеличилась на 2%, с начала года на 3,7%, за год (по отношению к значению февраля 2024 г.) прирост на 11,2%. На первичном рынке Новой Москвы квадратный метр в среднем стоит 251,4 тыс. руб.: за месяц он подорожал на 1,2%, с начала года на 3,3%, за год на 3,1%.