В Аналитическом центре ИНКОМ-Недвижимость изучили динамику спроса на вторичные апартаменты в старой Москве в течение последних нескольких лет: так, пятью годами ранее доля сделок с такими лотами не превышала 0,5%, три года назад она достигла 1,5%, а на текущий момент — 3% (на «первичке» востребованность апартаментов выше — 9%). Средний бюджет сделки с апартаментами на вторичном рынке равен 7,9 млн рублей против 8,4 млн рублей для типового жилья. Покупателей объектов исследуемой категории можно разделить на три группы: наиболее многочисленная (55% спроса) — это люди, интересующиеся теми или иными конкретными локациями, где жилищный фонд представлен в основном устаревшими строениями, а предложение в современных домах состоит лишь из апартаментов. 40% приобретают такие объекты ввиду их более низкой стоимости в сравнении со стандартными квартирами, а оставшиеся 5% — инвесторы, вкладывающие средства в недвижимость, которая в будущем ожидаемо вырастет в цене, в частности, из-за уникального расположения (например, в Москва-Сити).
В совокупной экспозиции вторичных апартаментов 30% лотов неликвидны или малоликвидны по ряду причин, как то: низкие качественные характеристики собственно объекта, неудобное местоположение дома, отсутствие необходимой инфраструктуры, неадекватное ценообразование со стороны собственника и т. д. При этом если на рынке новостроек апартаменты могут находиться в продаже по пять-семь лет в силу проблемности самого проекта, то во вторичном сегменте владельцы такой недвижимости (физические лица) после года ожидания обычно либо снимают ее с продажи, либо соглашаются на уменьшение стоимости до рыночных значений или даже еще существеннее. Средний размер скидки при продаже вторичных апартаментов равен сейчас 5,3%, максимальный дисконт начинается от 10%-15%. Согласно статистике компании по уже реализованным объектам, срок экспозиции этих лотов составляет в среднем 95 дней.
В Аналитическом центре ИНКОМ-Недвижимость фиксируют заметный разрыв между показателями предложения и спроса на апартаменты, представленные на вторичном рынке в столице: на данный момент их количество оценивается в 6% от общей экспозиции, а доля сделок с ними достигает лишь 3%. Для сравнения — на «первичке» объем предложения апартаментов занимает 18%, а приобретают их 9% потребителей. Во вторичном сегменте спрос на указанную недвижимость увеличивался параллельно с растущей численностью экспонируемых объектов: в 2014 году пропорция выглядела как 0,5% против 1% соответственно, в 2016-м — 1,5% против 2%. Этот дисбаланс объясняется накоплением в предложении лотов высших ценовых категорий (их доля составляет 78%), мало востребованных у подавляющего большинства покупателей.
Согласно статистике сделок, заключенных в компании, на вторичном рынке средняя стоимость реализации типовых квартир равна сейчас 8,4 млн рублей. В формате апартаментов названный показатель меньше на 6% и не превышает 7,9 млн рублей, поскольку преимущественный пул объектов, участвующих в реальном товарообороте, относится к бюджетным ценовым категориям. В то же время продажа отдельных дорогостоящих лотов в условиях невысокого спроса на апартаменты в целом ощутимо влияет на средний чек сделки с ними, который за счет этого приближается к усредненной стоимости реализации жилых площадей.
О целевых группах покупателей апартаментов на вторичном рынке старой Москвы рассказывает Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость: «Наибольшая часть спроса внутри рассматриваемого формата — 55% — приходится на потребителей, которые интересуются вполне конкретными локациями, где жилищный фонд между тем представлен в основном морально и физически устаревшими строениями, а в расположенных здесь современных домах для приобретения доступны лишь апартаменты. Причем зачастую это объекты, перешедшие из первичного сегмента во вторичный. Еще 40% сделок с апартаментами заключают покупатели, которых привлекает их меньшая стоимость, — напомню, что в эконом- и комфорт-классах их ценник в среднем на 7% ниже, чем у стандартных жилплощадей. Оставшиеся 5% — это люди, приобретающие такую недвижимость с инвестиционными целями (на „первичке“ их доля гораздо больше — каждый пятый). В целом вложение средств во вторичные апартаменты нельзя назвать однозначно выгодным предприятием — повсеместного роста цен на них не предвидится. Исключением являются объекты, расположенные в уникальной локации, вследствие чего их стоимость с большой вероятностью будет увеличиваться, — скажем, апартаменты в Москва-Сити».
Аналитики компании отмечают, что практически все покупатели, проявляющие интерес к апартаментам, начинают поиск недвижимости с первичного рынка, где экспозиция шире и разнообразнее, а также есть возможность самостоятельно выбрать планировку и отделку. Когда же подходящий вариант подобрать не удается (например, в определенной локации все апартаменты в новых ЖК уже раскуплены), потребители обращают внимание на вторичный сегмент. Лишь небольшая часть покупателей, целенаправленно подыскивающих себе объекты с отделкой, изначально рассматривает исключительно вторичные апартаменты.
В Аналитическом центре ИНКОМ-Недвижимость указывают, что около трети апартаментов от совокупного их предложения на «вторичке» относятся к категории низколиквидных. Причины могут иметь самый разный характер, в их числе: переоцененность, отсутствие налаженной социальной и транспортной инфраструктуры, возможность только временной регистрации, более высокие налоги и коммунальные платежи, неполное соблюдение норм инсоляции, звукоизоляции и т. д. Примечательно, что даже в современных качественных ЖК есть отдельные малоликвидные лоты — к примеру, расположенные на втором этаже, прямо над объектами инфраструктуры.
Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, комментирует: «Несмотря на довольно внушительную долю неликвида, максимальные сроки экспозиции для таких объектов на вторичном рынке гораздо меньше, чем на первичном. Так, в проектах девелоперов из-за проблем финансового, управленческого и маркетингового характера отдельные апартаменты могут застревать в предложении на срок до пяти-семи лет. А на „вторичке“, где владельцами этих лотов выступают физические лица, даже при наихудшем стечении перечисленных выше обстоятельств апартаменты чаще всего находятся в продаже не более года, после чего их собственники либо откладывают выход на сделку, либо радикально решают проблему путем предоставления максимально выгодной скидки».
Средний размер дисконта при покупке вторичных апартаментов составляет в настоящее время 5,3%, наибольшая скидка на такие лоты начинается от 10%-15%. Согласно статистике компании по реализованным объектам, усредненный срок экспозиции квартир на столичной «вторичке» сейчас находится на отметке 70 дней против 95 дней в формате апартаментов. Причем наименьшие сроки экспозиции для самых востребованных и качественных апартаментов колеблются в пределах нескольких недель.
