На массовом вторичном рынке жилья Москвы спрос в три раза превышает предложение

Специалисты профильного Департамента ИНКОМ-Недвижимость проанализировали соотношение спроса и предложения на вторичном рынке столицы и выяснили, что главенствующие позиции в указанном сегменте сейчас принадлежат продавцам. На данный момент, по наблюдениям экспертов компании, в масс-маркете запросы покупателей в три раза превышают объем ликвидного предложения, что дает продавцам возможность для повышения цен. Еще одна особенность т.н. рынка продавца — сейчас весьма велика доля покупателей, которые ранее безуспешно пытались найти квартиру через онлайн-агрегаторы, но в итоге решили обратиться в риэлторское агентство (в ИНКОМ-Недвижимость их доля от общего числа клиентов-покупателей составляет 80%). По мнению специалистов компании, дефицит ликвидного предложения на «вторичке» будет наблюдаться как минимум до конца текущего года, а для нормального функционирования рынка и возникновения конкуренции между продавцами этому сегменту не хватает 30% объектов от нынешней экспозиции.

Специалисты профильного Департамента ИНКОМ-Недвижимость отмечают, что во вторичном сегменте жилья столицы сейчас наблюдается та же ситуация, что и осенью 2018 года, когда в условиях возросшей активности покупателей и существенного дефицита предложения рынок принадлежал продавцам. В 2019-м положение дел изменилось, в том числе из-за роста ключевой ставки ЦБ и ставок по ипотеке — в результате актуальный спрос в прошлом году ежемесячно был ниже аналогичных периодов 2018-го, а «вторичка» вновь стала т.н. рынком покупателя. Более того, к концу 2019-го спрос по большей части сосредоточился на самых доступных 1-комнатных и 2-комнатных объектах. Что же касается продавцов, то собственники, завышавшие цены на свое предложение, оказались в особенно сложном положении: так, в сегменте массового жилья для выхода на сделку им приходилось снижать ценники порой на четверть от первоначально заявленной суммы.

С начала 2020-го активность покупателей стала нарастать, затем период самоизоляции «затормозил» рынок недвижимости, однако после его окончания спрос на «вторичке» начал существенно опережать показатели прошлого года. Комментирует Сергей Шлома, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость: «При таком развитии событий дефицит качественных и ликвидных объектов ощущается все острее, и вследствие этого поведение продавцов и покупателей вторичного жилья за последние несколько месяцев заметно изменилось. Люди понимают, что у них нет времени раздумывать и перебирать разные варианты, когда самые востребованные лоты уходят из экспозиции за неделю. Более того, порой мы фиксируем случаи, когда наши клиенты уже на просмотре квартиры принимают положительное решение о ее покупке.

Поэтому сейчас „вторичка“ — так сказать, чистый рынок продавца, который смело диктует свои условия покупателю. Причем специфика этого рынка такова, что в масс—маркете на данный момент уровень спроса в три раза превышает объем ликвидного предложения — то есть в среднем на одну квартиру претендуют три потенциальных покупателя, что дает собственникам возможность торговаться и повышать цены.

В такой ситуации покупателям крайне сложно подобрать себе подходящую жилплощадь, из-за чего они чаще обращаются за помощью к профессионалам рынка. По нашим подсчетам, на данный момент количество договоров на подбор объектов недвижимости в пять раз превышает усредненное число таких заявок за последние два года, с осени 2018-го. Также весьма велико число покупателей, которые обращаются в риэлторское агентство после неудачных попыток самостоятельно подобрать и купить жилье, пользуясь онлайн-платформами. Я бы сказал, что сейчас к этой категории можно отнести 80% наших клиентов, планирующих приобрести квартиру».

Еще одна специфическая черта т.н. рынка продавца — все большее распространение получает практика опережающего аванса, когда в рамках альтернативной сделки собственник продаваемой квартиры еще до получения аванса за нее вносит предоплату за новую жилплощадь, которую он себе подобрал. Спешка объясняется тем, что поиск подходящей квартиры сейчас является гораздо более сложным процессом, чем продажа имеющегося жилья.

По мнению специалистов компании, острый дефицит ликвидного предложения на «вторичке» столицы будет ощущаться как минимум до конца 2020 года. Комментирует Сергей Шлома, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость: «Восстановление экспозиции в сегменте будет происходить крайне медленно, особенно с учетом того, что для нормального функционирования „вторичке“ не хватает 30% лотов от нынешнего объема предложения. Соответственно, когда рынок пополнится таким количеством объектов и между продавцами возникнет конкуренция, то их позиции станут гораздо менее выигрышными».

Согласно статистике профильного Департамента ИНКОМ-Недвижимость, по итогам октября компанией было получено на 10% больше авансов за покупку вторичного жилья, чем в сентябре. При этом разрыв по показателям спроса с прошлым годом уменьшается: октябрь обогнал аналогичный месяц 2019-го на 30% авансов (в сентябре разница составляла 64%).

Что же касается нынешнего ноября, то в ИНКОМ-Недвижимость наблюдают постепенное ослабление активности покупателей в этом месяце. Так, за первую половину ноября компания получила на 27% меньше авансов, чем в первые две недели октября — по мнению экспертов, примерно настолько же может ослабнуть актуальный спрос на «вторичке» по итогам всего последнего месяца осени.