Метаморфозы столичной «вторички»: спрос сократился только в самом востребованном сегменте жилья – «от 5 до 10 млн рублей»

На вторичном рынке жилья старой Москвы с начала 2019 года ежемесячная динамика актуального спроса (выраженная во внесенных авансах) в сравнении с аналогичными периодами 2018-го была неизменно отрицательной, за исключением февраля. В свете вышесказанного в Аналитическом центре ИНКОМ-Недвижимость исследовали перемены, произошедшие со структурой спроса на «вторичке» в период с декабря успешного 2018-го по нынешний июль. Согласно заключению аналитиков компании, главной движущей силой столичного рынка вторичного жилья по-прежнему является ценовая категория «от 5 до 10 млн рублей». При этом — что примечательно — именно здесь замедлилась покупательская активность — с 60% авансов в декабре до 52% в июле, тогда как во всех других сегментах она, наоборот, возросла: в группе объектов до 5 млн рублей — с 23% до 26%, от 10 до 15 млн рублей — с 12% до 15%, от 15 млн рублей — с 5% до 7%.

Также специалисты ИНКОМ-Недвижимость соотнесли показатели спроса со средними сроками экспозиции вторичного жилья в рамках указанных ценовых категорий. В отчетный период сроки экспозиции в бюджетных сегментах сократились — на 4 дня («до 5 млн рублей») и 6 дней («от 5 до 10 млн рублей»), а в категориях, где представлена более дорогостоящая недвижимость, они, напротив, увеличились — на 5 дней («от 10 до 15 млн рублей») и на 10 дней («от 15 млн рублей»).

Спрос и предложение

Распределение спроса по ценовым категориям на вторичном рынке жилья Москвы

Ценовая категория	Доля от совокупного спроса, декабрь-2018, %	Доля от совокупного спроса, июль-2019, %
до 5 млн рублей	23%	26%
от 5 до 10 млн рублей	60%	52%
от 10 до 15 млн рублей	12%	15%
от 15 млн рублей	5%	7%

Данные Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость

Распределение предложения по ценовым категориям на вторичном рынке жилья Москвы

Ценовая категория	Доля от совокупной экспозиции, декабрь-2018, %	Доля от совокупной экспозиции, июль-2019, %
до 5 млн рублей	3%	3%
от 5 до 10 млн рублей	36%	34%
от 10 до 15 млн рублей	20%	21%
от 15 млн рублей	41%	42%

Данные Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость

Распределение спроса и предложения по разным ценовым сегментам на вторичном рынке столицы комментирует Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость: «Традиционно у покупателей на московской "вторичке" наиболее востребованы объекты из средней ценовой категории — стоимостью от 5 до 10 млн рублей. Однако, как бы парадоксально это ни звучало, в сравнении с концом прошлого года только здесь мы наблюдаем значительное ослабление покупательской активности. Первая причина связана с ухудшением платежеспособности большей части населения, вторая — со структурой экспозиции. Определенная доля лотов формально — по стоимости — попадает в указанную группу, однако фактически обладает малопривлекательными для потребителей характеристиками, как то: устаревший жилищный фонд, изношенные коммуникации, удаленность от станций метро и т. д. В итоге даже при большом количестве квартир с ценником от 5 до 10 млн рублей (треть от совокупного предложения на столичной "вторичке") покупатели в ряде случаев не могут подобрать полностью устраивающий их вариант. Поэтому в данной категории мы фиксируем накопление отложенного спроса и формирование группы потребителей, которые ждут улучшения своих финансовых возможностей или пополнения экспозиции более качественными объектами».

Также в Аналитическом центре ИНКОМ-Недвижимость отмечают, что с декабря прошлого года на вторичном рынке увеличился уровень спроса в высоких ценовых категориях. По мнению специалистов компании, во многом это объясняется снижением ключевой ставки ЦБ (до 7,5% в июне, до 7,25% в июле), на что оперативно отреагировали крупнейшие игроки ипотечной отрасли. Дмитрий Таганов поясняет: «Напомню, что с декабря 2018-го, когда ключевая ставка Центробанка повысилась до 7,75%, данное значение оставалось неизменным в течение полугода, после чего она сократилась, причем дважды за короткий промежуток времени. Последовавшее за этим уменьшение ставок по жилищным кредитам создало предпосылки для увеличения процента сделок в сегментах „от 10 млн рублей и выше“ на фоне снижения, соответственно, доли покупателей в группе „от 5 до 10 млн рублей“».

Сроки экспозиции

Средние сроки экспозиции по ценовым категориям на вторичном рынке жилья Москвы

Ценовая категория	Средний срок экспозиции, декабрь-2018, дн.	Средний срок экспозиции, июль-2019, дн.
до 5 млн рублей	19	15
от 5 до 10 млн рублей	33	27
от 10 до 15 млн рублей	77	82
от 15 млн рублей	170	180

Данные Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость

Дмитрий Таганов отмечает: «Даже несмотря на общее ослабление покупательской активности в ценовой категории „от 5 до 10 млн рублей“, усредненный срок экспозиции здесь продолжает оставаться на относительно невысоком уровне. Новые качественные лоты, пополняющие предложение в рассматриваемом сегменте, вымываются за гораздо более короткий период, чем в среднем по группе, так как выгодно отличаются от объектов, застрявших в продаже и „тянущих“ показатели длительности экспозиции вверх. Как следствие, в этой ценовой категории в целом с конца прошлого года средний срок реализации квартир уменьшился».