К концу лета спрос на вторичное жилье в столице снизился на треть в сравнении с прошлым годом

Ранее специалисты профильного Департамента ИНКОМ-Недвижимость рассказали о прогнозах на второе полугодие 2021-го: в сравнении с аналогичными месяцами прошлого года, когда на «вторичке» столицы наблюдался ажиотаж, количество сделок и авансов будет снижаться. По итогам нынешнего июля актуальный спрос снизился на 24% в годовом выражении, в августе — на 33%. Летом 2020-го многие участники рынка не смогли уехать в отпуск из-за ограничений и остались в городе, занимаясь в том числе решением квартирного вопроса. Нынешним летом произошло традиционное снижение активности покупателей, что отразилось как на показателях спроса, так и на среднем сроке экспозиции вторичных квартир (если весной он находился на уровне 40–44 дней, то в августе увеличился до 64 дней).

Эксперты компании считают, что осенью, во время делового сезона, количество авансов вырастет на 20%, но это не поможет нивелировать отставание по спросу от прошлого года и не отразится на ценах. Стоимость реализации квартир до конца года сильно не изменится, возможна лишь небольшая отрицательная коррекция — на 2–3%.

Впервые с лета 2020-го аналитики компании зафиксировали снижение средних цен предложения на «вторичке» столицы: в августе стоимость 1 кв. м опустилась на 0,1%, а квартиры — на 1,8%. Наиболее заметные изменения были выявлены в ЦАО — минус 0,6% (цена 1 кв. м) и минус 4,5% (стоимость лота).

В Департаменте вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость подсчитали, что в нынешних июле и августе активность покупателей была значительно ниже относительно тех же месяцев 2020 года. Так, в июле разрыв с аналогичным периодом составил 24% авансов, а по итогам августа актуальный спрос снизился на 33% в годовом выражении. Если же рассматривать отдельно лето 2021-го, то по показателям спроса июнь, июль и август сравнялись.

Комментирует Сергей Шлома, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость: «Сейчас мы наблюдаем развитие того сценария, который описывали ранее, — если в первой половине года мы легко опережали результаты 2020-го, то сейчас сравнение проводится с теми месяцами, когда активность покупателей жилья была весьма высокой.

Прошлым летом ситуация на вторичном рынке недвижимости была аномальной — в „мертвый“ сезон спрос начал быстро расти из-за действия ряда факторов (окончание периода самоизоляции и резкая активизация покупателей, доступная ипотека, низкая доходность банковских вкладов). В добавление к этому из-за ограничительных мер многие люди не смогли уехать в отпуск, поэтому остались в столице и занялись решением жилищных проблем.

Однако мы понимали, что частично это был, так сказать, преждевременный спрос, ведь при обычном развитии событий некоторые покупатели заключили бы сделки гораздо позже.

Согласно законам развития рынка, вслед за мощным подъемом спроса наступил период его коррекции, а затем — стагнации, которая сейчас и наблюдается в сегменте вторичного жилья, судя по показателям сделок и авансов. Кроме того, этим летом, в отличие от прошлого, произошло традиционное снижение активности потенциальных покупателей, уехавших на отдых.

Мы ожидаем, что осенью, когда большинство игроков вернется на рынок, актуальный спрос увеличится на 20%. И все же этого прироста не хватит, чтобы нивелировать разрыв с 2020-м.

Поэтому если по итогам первой половины года наша компания получила на 34% авансов больше, чем в аналогичный период 2020-го, то во второй половине мы будем на эти же 30–40% отставать от прошлого года».

О летнем ослаблении активности покупателей свидетельствует и изменение среднего срока экспозиции вторичных квартир из базы ИНКОМ-Недвижимость. По подсчетам специалистов компании, весной он колебался в пределах 40–44 дней, а к настоящему моменту вырос до 64 дней.

Вместе с тем эксперты ИНКОМ-Недвижимость заявляют, что в текущей экономической ситуации (высокие темпы роста инфляции при отсутствии улучшения доходов большей части населения) спрос на вторичное жилье находится на приемлемом уровне. Во многом он поддерживается за счет ипотечных заемщиков, так как ставки по жилищным кредитам остаются доступными. Кроме того, как отмечают специалисты компании, растет число покупателей (в основном это молодые люди), для которых небольшой размер ежемесячного платежа по ипотеке важнее, чем стоимость квартиры или сроки ее окупаемости, поэтому их не смущает серьезное подорожание недвижимости за последний год.

Рост цен на вторичное жилье в столице начался после окончания периода всеобщей самоизоляции, когда активность покупателей резко увеличилась. По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, с июня 2020-го до настоящего момента средняя цена предложения 1 кв. м в этом сегменте поднялась на 21,8%, с 224,7 тыс. рублей до 273,7 тыс. рублей. А усредненная стоимость квартиры — на 13,2%, с 13,6 млн рублей до 15,4 млн рублей. В Департаменте вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость отмечают, что это наиболее существенный прирост цен на жилье с момента перехода вторичного рынка недвижимости на взаиморасчеты в рублях (после кризиса 2008 года). Однако эксперты компании подчеркивают, что сейчас рост цен уже прекратился.

Комментирует Сергей Шлома, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость: «Наш базовый прогноз — стоимость реализации вторичного жилья до конца года особо не изменится. Недвижимость и так подорожала до аномально высокого уровня, и предпосылок для дальнейшего роста цен нет, как бы на это ни надеялись собственники квартир.

Наоборот, возможно небольшое их снижение, но не более 2–3% — серьезному уменьшению цен препятствует нынешняя конъюнктура вторичного рынка. Еще с прошлого года здесь остро чувствуется недостаток ликвидного и грамотно оцененного предложения, и покупатели часто испытывают сложности с подбором подходящих вариантов.

В таких условиях продавцы точно не будут идти на большие уступки».

По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, в нынешнем августе — впервые с лета прошлого года — было зафиксировано понижение средних ценовых показателей на «вторичке» старой Москвы (ранее они постоянно росли). По итогам месяца средняя цена предложения 1 кв. м опустилась на 0,1% (с 273,8 тыс. рублей до 273,6 тыс. рублей), а стоимость лота — на 1,8% (с 15,7 млн рублей до 15,4 млн рублей). Наиболее заметные изменения с ценами произошли в ЦАО: здесь средняя стоимость «квадрата» уменьшилась на 0,6% (с 507,3 тыс. рублей до 504,1 тыс. рублей), а квартиры — на 4,5% (с 54,2 млн рублей до 51,8 млн рублей).