Антикризисная сделка: во времена экономической нестабильности количество «прямых обменов» на вторичном рынке жилья увеличивается в 3-4 раза

По оценкам специалистов ИНКОМ-Недвижимость, количество «прямых обменов» в настоящее время составляет порядка 3-4 % от сделок компании с вторичным жильем. На стабильном или растущем рынке эти операции крайне редки и не превышают 1 % «альтернатив» в данном сегменте. В кризисных условиях люди, имеющие актуальные жилищные вопросы, готовы к значительным компромиссам в своих ожиданиях и решениях. Однако, по мнению экспертов, «прямые обмены» — тупиковый путь развития рынка, рассматриваемый лишь в качестве исключения. Хотя с точки зрения безопасности сделки такая технология имеет немало преимуществ в сравнении с традиционной схемой купли-продажи жилья.

Фактически «прямой обмен» представляет собой передачу собственниками друг другу своих объектов недвижимости. В данном случае заключается договор мены, по сути отличающийся от договора купли-продажи тем, что в качестве встречного предоставления здесь выступают не деньги, а имущество. Денежные средства также могут фигурировать в сделке, если обмениваемые помещения по оценке сторон имеют разную стоимость.

Юридический нюанс: заключение договора мены возможно только в отношении объектов, находящихся в собственности. Сделки, в которых участвуют наниматели жилых помещений по договору социального найма (собственно обмен), также разрешены законодательством РФ и регулируются Жилищным кодексом и постановлением столичного правительства от 26 мая 2009 г. N 491-ПП «Об обмене жилыми помещениями в городе Москве». Смешанные обмены между нанимателями и собственниками жилья стали невозможны после принятия в 2005 году новой редакции ЖК.

«Прямые обмены» (по большому счету пережиток советской системы решения жилищных проблем) являлись распространенной практикой работы на вторичном рынке жилья вплоть до середины 1990-х годов, что в значительной степени объяснялось консервативностью, слабой правовой грамотностью и низким уровнем материального положения его участников. Примерно в 1994 году одновременно с ростом благосостояния населения, распространением приватизации и, как следствие, технологии купли-продажи недвижимости они фактически сошли на нет.

«Выстроить обменную цепочку, которая устроила бы обе стороны, в нынешних условиях крайне затруднительно — этому не обучено большинство сегодняшних риэлторов, но главное — к этому не готовы сами клиенты. Схема «товар-товар» крайне ограничивает выбор потенциального участника сделки. Представим: в Выхино продается условно 300 двухкомнатных квартир, и владелец только одной из них хочет поменяться на однокомнатную в этом районе. Получается, что собственнику «однушки» здесь, желающему переселиться в «двушку» в Выхино, в случае «прямого обмена» доступен только один вариант. Тогда как при решении вопроса путем альтернативной сделки купли-продажи он мог бы выбирать из трехсот», - объясняет директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.

По наблюдениям риэлторов, непопулярная у участников рынка жилья схема «прямого обмена» становится востребованной каждый раз, когда вследствие негативных событий в экономике падает платежеспособность населения, и существенно сокращается спрос на недвижимость. Так было в 1998 и 2008 гг., та же тенденция наблюдается и сейчас. Оставаясь сравнительно нераспространенной практикой, количество таких сделок в сложные периоды увеличивается в среднем в 3-4 раза.

«Кризис — время серьезных компромиссов в вопросах, требующих оперативного решения. В условиях резкого сокращения спроса, сталкиваясь с проблемой отсутствия покупателей на жилье при актуальной потребности в изменении жилищных условий, люди становятся менее категоричны в своих запросах и чаще идут на уступки. Условно говоря, были бы у них средства, вырученные от продажи своего жилья, они смотрели бы квартиру строго на улице Зеленодольской – потому что хочется именно там. Но покупателей нет, денег - нет, зато есть собственник в целом устраивающей по параметрам жилплощади на Волгоградском проспекте, которому в свою очередь вполне подходит недвижимость тех, кто мечтает о Зеленодольской. Скорее всего, в нынешних обстоятельствах люди согласятся на Волгоградский проспект», — объясняет поведение участников рынка Сергей Шлома.

Большинство «прямых обменов» происходит в границах соседних районов, что в целом соответствует общей тенденции: как правило, при переезде люди стараются не слишком удаляться от прежнего места жительства, которое держит их крепкими социальными связями.

Чаще всего при «прямом обмене» сделка совершается в отношении двух жилых помещений, каждый следующий объект в «цепочке» уменьшает и без того небольшую вероятность составить схему, удовлетворяющую одновременно интересам всех сторон.

При этом специалисты отмечают меньшие риски таких сделок по сравнению со стандартными схемами купли-продажи: относительно небольшие денежные средства при взаиморасчетах (по сути — доплата, в среднем не более 3,5 млн рублей), юридические гарантии (в случае признания договора мены недействительным стороны обязаны вернуть друг другу прежнее имущество, что фактически исключает для участника сделки вероятность «остаться на улице»).

Тем не менее, риэлторы не видят перспектив «прямых обменов» при существовании рыночных механизмов решения жилищных вопросов. «Схема «товар-деньги-товар» — это основа рынка, альтернатива ей — возвращение в дремучие времена «кофточек с окнами на юг». Такие сделки являются своего рода лотереей и должны рассматриваться как исключение из общей практики», — резюмирует Сергей Шлома.