В Департаменте аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость проследили изменения поведенческих моделей участников столичного рынка найма в 6-летней ретроспективе. В частности, в 2014 году массовый отток нанимателей из Москвы спровоцировал панику у владельцев сдаваемых квартир, но даже в этих условиях они указывали в рекламных объявлениях докризисные цены, регулируя стоимость найма скидками. По окончании периода депрессии в 2016 году дисконтная политика изменилась: скидки заметно сократились, а в массовом сегменте перестали рассматриваться совсем. Впоследствии рынок постепенно реанимировался, и в 2019 году собственники столичного жилья были нацелены на повышение арендных ставок до 10% — чтобы индексировать падение доходности аренды на фоне инфляции.
Нынешним летом, после выхода из «карантина», активность на рынке аренды постепенно восстанавливается, и основным спросом пользуются низкобюджетные предложения, притом что абсолютное большинство арендаторов рассчитывает еще и на существенный дисконт — от 10% и более. Наймодатели готовы его предоставить, но только временно, пока длится низкий летний сезон. Сдавать жилье по уменьшенной цене на долгий срок согласен лишь один из двадцати сегодняшних арендодателей, остальные ждут возвращения платежеспособного спроса в сентябре. Однако, согласно прогнозу специалистов ИНКОМ-Недвижимость, московский рынок найма встретит осень снижением арендных ставок в массовом сегменте на 5–9%.
Кризис 2014 года повлек за собой заметные трансформации в сегменте найма столичных квартир, что оказало влияние на поведенческие модели арендодателей. Специалисты Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость выделяют в данном процессе два характерных периода изменений. Первый начался осенью 2014 года с массового оттока квартирантов, когда 35% договоров найма были расторгнуты досрочно. В результате — паника и резко обострившаяся конкуренция среди арендодателей. Несмотря на угрозу тотального простоя своих объектов, собственники не желали снижать цены и указывали в объявлениях докризисные арендные ставки. Изменения стоимости на падающем рынке фактически происходили путем предоставления скидок и смягчения условий оплаты аренды. Вплоть до осени 2015-го наниматели могли гарантированно получить дисконт в 10–15%, в высоких ценовых сегментах скидки доходили до 30%.
К 2016 году период депрессии завершился — арендаторы стали возвращаться в столицу, а владельцы жилья адаптировались к новым условиям. Ситуация на рынке стабилизировалась, и предоставление преференций при найме стало не таким очевидным. Например, арендодатели ликвидных квартир экономкласса уже не рассматривали возможность торга и дисконта. Для жилья категорий «комфорт» и «бизнес» цена могла быть снижена не более чем на 10%, элитные объекты сдавались со скидкой около 20%.
2016-й ознаменовался формированием нового этапа в развитии московского рынка аренды, в течение которого значимых изменений в дисконтной политике и ценообразовании не происходило, востребованность экономичных лотов продолжала повышаться, и со временем спрос на них восстановился до стандартных показателей; кроме того, вернулся сезонный рост активности нанимателей. В целом можно сказать, что к концу 2016 года сегмент аренды практически реанимировался, и с тех пор на нем не наблюдалось серьезных потрясений вплоть до событий 2020-го.
Летом прошлого года специалисты Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость заметили попытки собственников жилья пересмотреть систему ценообразования, сложившуюся в последнее время, и повысить ставки найма — в среднем на 7–10%, в качестве индексации снижающихся доходов на фоне инфляции, удорожания товаров и услуг. Однако официального роста цен на рынке не произошло. «Взвинчивая стоимость аренды жилья, собственники рискуют остаться без квартирантов — люди будут снимать только самое низкобюджетное, многие готовы поступиться комфортом, но не платить по завышенным расценкам. И в сегодняшней ситуации это особенно актуально», — отмечает заместитель директора Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость Оксана Полякова.
Нынешние арендодатели, учитывая опыт прошлых лет, рассчитывают на быстрое восстановление спроса — тем более, что вместо массового ухода арендаторов с московского рынка происходят активные миграции внутри него. После снятия карантинных мер в старой Москве заявки на подбор объектов поступают преимущественно от тех нанимателей, которые вынуждены искать способы снижения арендного бюджета и меняют жилье на более дешевое. Например, переезжают из отдельной квартиры в комнату — данный формат становится все более популярным как супер-экономичный, от 10 тыс. рублей в месяц (в старых границах столицы). Арендаторы также живо интересуются 1- и 2-комнатными квартирами, как для индивидуального найма, так и для совместного: нижний ценовой порог — 20 тыс. рублей и 25 тыс. рублей в месяц соответственно. Минимальный месячный бюджет найма «трешек» составляет 35 тыс. рублей в месяц, 4-комнатных квартир — 50 тыс. рублей. Коллективная аренда многокомнатных объектов сегодня менее актуальна: для экономии средств нанимателям нужна большая компания, а такую порой трудно набрать; далеко не все собственники, в свою очередь, готовы к заселению многочисленной группы квартирантов.
Нередко арендодатели квартир формата 3+ сдают жилплощадь покомнатно с составлением отдельных договоров найма, либо находят квартиросъемщиков для «двушки» и запирают лишние комнаты — таким образом можно снизить износ жилья.
Статистика ИНКОМ-Недвижимость показывает: почти все сегодняшние наниматели — 93% — рассчитывают на значительный дисконт, и сейчас есть возможность получить скидку 10%-20%, но только временную, до сентября. «Снижать цену на весь период долгосрочной аренды большинство арендодателей еще не планирует, по нашим данным, к этому готовы лишь 5% из них. Рынок об уменьшении арендных ставок пока не заявлял, собственники заняли выжидательную позицию, как было и в предыдущие кризисы. После снятия эпидемиологических ограничений прошло немного времени, несколько недель простоя квартиры собственников не пугают. Но если не случится чуда на рынке труда, предпосылок к росту платежеспособного спроса не предвидится — мы ожидаем, что в августе-сентябре стоимость найма в Москве снизится на 5–9%», — прогнозирует Оксана Полякова.
