90% покупателей на вторичке Москвы совершают сделки без кредитов, из них менее трети выбирают самое экономичное жилье

Рекордное с марта 2016 г. количество «безипотечных» сделок на вторичном рынке Москвы — 90% — зафиксировали в ИНКОМ-Недвижимость. Специалисты отмечают, что около 70% покупателей с «живыми деньгами» ориентированы на качественные квартиры и лишь 30% ищут объекты нижней ценовой категории. В целом спрос во вторичном сегменте довольно оживленный, а количество сделок на 15% превышает показатель января 2024 г. Средние цены предложения в старой Москве, ТиНАО и Подмосковье за год увеличились в диапазоне от 0,2% до 1,5%, объем экспозиции тоже изменился незначительно: +8% в прежних границах столицы, —1,5% в Новой Москве, +1,4% в области, свидетельствуют аналитики компании.

Согласно статистике ИНКОМ-Недвижимость, на вторичном рынке Москвы реализованный спрос на 15% выше, чем в январе 2024 г.; всего 10% покупок совершается с использованием ипотеки (против 23% год назад), соответственно, 90% сделок проходит с «живыми деньгами».

«В январе прошлого года рынок находился в растерянности — никто не понимал, как действовать, потому что неизвестно было, насколько долго сохранятся высокая ключевая ставка и запредельные проценты по ипотеке. Но уже с февраля положение стало выправляться и начала формироваться адекватная сложившимся условиям рыночная реальность. Осенние месяцы были довольно активными, а декабрь — самым результативным по спросу в 2024 г., — отмечает Сергей Шлома, директор направления ’’Вторичный рынок’’ компании ИНКОМ-Недвижимость.

— Сегодня доля покупателей с наличными деньгами (полученными в том числе от продажи квартиры при альтернативной сделке и от накоплений на вкладах) достигла максимального значения с марта 2016 г., и почти весь вторичный сегмент обходится без заемных средств. В этой связи сформировалась новая тенденция — рост интереса к квартирам с удобными планировками, в хорошем состоянии и с добротным ремонтом: такие объекты занимают около 70% спроса на вторичке, и только 30% приходится на лоты из нижнего ценового сегмента.

Если при доступных жилищных кредитах ипотечники составляли большинство покупателей, в основном ориентировались на стоимость и искали самое экономичное, то клиенты, располагающие полной суммой на покупку, выбирают качественное. Многие выходят из банковских депозитов и приобретают квартиры с возможностью сразу вселиться. Но еще больше тех, кто пока копит деньги на вкладах — при понижении ставки ЦБ эти люди пойдут на рынок недвижимости, также на него выйдут ипотечные покупатели, что в целом может оказать давление на цены. В настоящее время никаких подвижек в стоимости предложения вторичного жилья мы не наблюдаем, но порядка 80% продавцов по результатам торга предоставляют скидки, средний размер дисконта составляет 5%, и за прошедший год он практически не изменился».

По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, в предложении на вторичном рынке старой Москвы средняя стоимость 1 кв. м составляет 284,2 тыс. руб., за год показатель вырос на 1,5% (от 279,9 тыс. руб.). В Новой Москве средняя цена за этот период увеличилась на 0,2% — до 206,4 тыс. руб. за «квадрат» (в январе 2024 г. он стоил 206,1 тыс. руб.). В Московской области медианный показатель находится на уровне 143,3 тыс. руб.: в сравнении с январским значением 2024 г. (142,3 тыс. руб.) он повысился на 0,7%.

Объем экспозиции в годовом выражении (по состоянию на январь) тоже изменился незначительно: в старой Москве он увеличился на 8% (до 97,38 тыс. лотов), в Подмосковье на 1,4% (до 71,23 тыс. шт.), а в ТиНАО сократился на 1,5% (до 8,49 тыс. шт.).

Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость: «На всех территориях Московского региона в 2024-м и в начале 2025 г. среднестатистические ценовые показатели сохранялись, из месяца в месяц динамика была околонулевой. Отмечу, что вторичка наиболее близка к модели т. н. совершенной конкуренции, когда спрос и предложение определяют цену. То есть, известный рыночный механизм работает в полной мере именно во вторичном сегменте недвижимости.

Поскольку количество сделок в прошлом году держалось на сравнительно невысоком уровне и останется таким до уменьшения ключевой ставки и удешевления ипотеки, предложение подтягивается к спросу — продавцы, которые видят, что их квартиры зависают в рекламе и не продаются длительное время, снимают их с продажи, кто-то временно переводит на рынок аренды. Какое-то существенное перераспределение в пользу предложения или в пользу спроса в сегодняшних обстоятельствах вряд ли возможно. Поэтому и серьезных колебаний стоимости мы не ждем. 2025-й станет годом стагнации на рынке — ничего особенного не произойдет в отсутствие движений со стороны внешней среды, например, принятия новых решений по ключевой ставке, по экономической ситуации или внешней политике».