Рынок аренды квартир: итоги года

О том, чем запомнится уходящий год участникам столичного рынка аренды жилья, мы поговорили с Оксаной Поляковой, заместителем директора Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость:

— Расскажите, пожалуйста, о ключевых рекордах этого года на рынке аренды. Что было необычным, уникальным?

— В первую очередь участникам рынка аренды этот год запомнится сложностями не только финансового, но и психологического характера. С самого начала — рекордное за последние пять лет количество досрочно расторгнутых договоров найма, 35%, грандиозный отток арендаторов. Снижению спроса весьма поспособствовало сокращение числа иностранных арендаторов: сегодня их всего 37% от всех снимающих жилье в столице против 50% в прошлом году.

Кроме того, появилось определенное количество квартир, которые хозяева не смогли продать и решили сдавать в аренду. В результате предложение превышало спрос в 2–2,5 раза, что традиционно сопоставимо только с показателями летнего периода затишья, когда многие наниматели съезжают с квартир, а на рынок выходят наймодатели, сдающие жилье на время дачного периода.

Лишь осенью ситуация начала выравниваться за счет высокой востребованности низкобюджетных квартир. Сегодня они даже более популярны, чем в докризисные годы, поскольку круг тех нанимателей, которые могут позволить себе жилье лучшего качества, сузился до минимальных размеров. Срок экспозиции ликвидных квартир измеряется несколькими днями, а то и часами. С сентября и по настоящее время предложение в 1,5 раза превышает спрос. «Балластом» выступают объекты бизнес- и премиум-классов: высокая цена задерживает их в экспозиции от нескольких недель до нескольких месяцев, а то и дольше, если собственник не снижает цену.

— Что делают наймодатели для привлечения квартирантов? Торг по-прежнему уместен?

— Если весной и летом торг между потенциальным нанимателем и наймодателем подразумевался, что называется, сам собою, то осенью владельцы ликвидных низкобюджетных квартир его даже не рассматривают, как и преференции квартирантам в виде снижения залоговой суммы, выполнения ремонта в счет платежей или покупки дополнительной мебели, бытовой техники. В сегментах «бизнес» и «премиум» торг возможен, средняя скидка составляет 10–15%.

— Что вообще происходит с ценами? Были ли в связи с кризисом какие-то коренные изменения?

— Ценовой рекорд этого года был зафиксирован в июне: лидером нашего ежемесячного рейтинга самых низкобюджетных квартир на столичном рынке аренды тогда стал объект за 15 тысяч рублей. Это однокомнатная квартира на 1-м этаже 5-этажного дома на улице Генерала Рычагова, в 10 минутах транспортом от станции метро «Войковская». Квартира укомплектована всей необходимой мебелью. Сдавалась на месяц.

Радикальных изменений средней стоимости найма в этом году не произошло. Основная коррекция цен отмечена в первом полугодии: объекты экономкласса стали дешевле на 10–15%, бизнес-класса и de luxe — примерно на 15%. Дальнейшее снижение цен не отмечается. Сегодня в среднем они составляют порядка 30 тысяч рублей за 1-комнатную квартиру, 38–40 тысяч за 2-комнатную и 46–50 тысяч за 3-комнатную.

Средняя стоимость аренды квартир в декабре 2015 года

Округ	1-комнатные	2-комнатные	3-комнатные	4-комнатные
ЦАО	35 000	43 000	56 000	67 000
ЗАО	33 000	40 000	50 000	64 000
ЮЗАО	33 000	40 000	50 000	65 000
САО	31 000	39 000	48 000	64 000
СЗАО	30 000	39 000	47 000	60 000
СВАО	30 000	38 000	46 000	57 000
ВАО	28 000	37 000	42 000	54 000
ЮАО	27 000	35 000	40 000	50 000
ЮВАО	27 000	35 000	40 000	50 000

— Как наниматели справляются с выплатой арендных ставок, ведь они снизились несущественно, при этом доходы населения упали, и все вокруг дорожает?

— Конечно, сегодня основной тренд среди нанимателей — стремление минимизировать расходы на аренду жилья. Для этого принимаются различные меры. Например, совместный найм многокомнатной квартиры. Этой осенью 57% от всего объема многокомнатных объектов на рынке аренды сдавались в совместный найм. Показатель годичной давности — 38%. Соответственно, число нанимателей больших квартир, живущих в одиночестве или одной семьей, уменьшилось с 62% осенью прошлого года до 43% сейчас.

Другой способ поправить бюджет — «альтернативная» аренда, когда собственник сдает свою квартиру, а сам снимает более дешевое жилье. Два года назад только 10% участников рынка аренды становились одновременно нанимателями и наймодателями, причем далеко не всегда из экономии — многие снимали жилплощадь недалеко от места работы или в более престижном районе, при расширении семейства арендовали просторную квартиру, при повышении в должности — статусную и т. д.

Постепенно количество «альтернативных» участников рынка аренды увеличилось до 15%, а в начале этого года достигло 20%. В 2015 году абсолютное большинство из них используют этот способ для получения дохода.

Совместный найм также используется «альтернативщиками». Несколько семей сдают свои квартиры, объединяются и снимают одну многокомнатную. Раньше такой шаг расценивался как крайняя мера, сейчас ежемесячно на них приходится 2–3% всех сделок аренды многокомнатных квартир.

Еще одна «антикризисная» мера — переезд из Москвы в Подмосковье: в настоящее время 25% от всех переезжающих арендаторов приходится на мигрантов из столицы в область.
Дополнительный вариант экономии для обеих сторон — найм жилья «под ремонт» — также можно назвать усиливающимся трендом. Наниматели экономят на арендной ставке, выполняя в квартире ремонт, а наймодатели имеют возможность провести работы силами жильцов и получать арендную плату.

— Вопрос, волнующий многих потенциальных нанимателей, — надо ли ловить момент и снимать жилье прямо сейчас или цены еще будут снижаться?

— Предпосылок для резкого или радикального снижения стоимости найма сегодня не отмечается. Возможна ценовая коррекция каких-то конкретных вариантов, что называется, в частном порядке. Средняя ставка в 30 тысяч рублей за 1-комнатную квартиру в ближайшей перспективе должна остаться неизменной. По моему мнению, при отсутствии значимых перемен в социально-экономической жизни страны сложившаяся ситуация сохранится, по крайней мере, в течение первого полугодия.