Председатель совета директоров компании «Инком» Константин Попов раскрывает секреты аналитиков

В свое время компания «Инком» сделала имя на риэлтерских услугах. Несколько лет назад она также стала позиционировать себя как девелопер элитных загородных поселков, активно осваивая собственные участки на Новорижском направлении. Однако в этом году стратегия была скорректирована. О причинах такого решения обозревателю B&FM Владимиру Новикову рассказал председатель совета директоров компании «Инком» Константин Попов.

B&FM: Почему в компании было принято решение строить сравнительно недорогое загородное жилье?

КОНСТАНТИН ПОПОВ: Выбор подобной стратегии был обусловлен резким ростом цен на жилье в московском регионе, который все мы наблюдали в 2006-м и начале 2007-го. До этого момента, если помните, 1 кв. м столичного жилья в среднем стоил $2 тыс., тогда как таунхаусы в Подмосковье продавались по $1 тыс. за «квадрат». Спрос на них был невысок, в качестве постоянного жилья городская квартира была для многих предпочтительнее. Сейчас ситуация изменилась: 1 кв. м в черте города стоит уже $6 тыс. и более, тогда как продажная цена таунхаусов остановилась на отметке $2–2,5 тыс. А себестоимость строительства таунхаусов в ближайшем пригороде находится в районе $1,2–1,5 тыс. Естественно, при таких условиях строительство таунхаусов становится экономически оправданным и интересным для такой компании, как наша. Поэтому мы провели переоценку экономики ряда наших будущих проектов и пришли к выводу, что на участке на Ленинградском направлении следует построить не очередной комплекс, ориентированный на состоятельных покупателей со всей России, а поселок таунхаусов Маленькая Шотландия, который логично относить к сравнительно недорогому жилью.

B&FM: Поселки эконом-класса девелоперам в перспективе уместно строить на всех подмосковных направлениях?

КП: Если таунхаусы будут располагаться в «шаговой доступности» от МКАД, безусловно. Иногда в 10–15 км от черты города предлагаются на продажу приличные по размерам участки земли, на которых строить элитное загородное жилье попросту бессмысленно. Хотя бы из-за не идеальных видовых характеристик.

B&FM: Некоторые проекты по комплексному освоению крупных территорий в московском регионе также предполагают строительство большого количества так называемого доступного жилья. Не будут ли небольшие поселки в проигрыше от такой конкуренции?

КП: Не будут. Во-первых, реализация проектов недорогих поселков занимает куда меньше времени, чем масштабная массовая застройка. Кроме того, у нас есть определенный скепсис относительно подобных крупных проектов. На протяжении последних двух-трех лет мы с партнером Сергеем Козловским постоянно слышим о них, однако пока до реализации ни один из таких проектов не дошел. Более того, в Подмосковье пока нигде не произошло даже выхода на стройплощадку. А некоторые проекты только переходят от одного владельца к другому. Много разговоров и деклараций вокруг комплексного освоения подмосковных земель, как мне кажется, вызвано тем, что владельцы и инициаторы таких мегапроектов, по сути, не являются девелоперами и не имеют строительного опыта. Может быть, они и рады бы приступить к работе, но когда подходят к реальной экономике процессов, все получается не так гладко. К примеру, сами дома можно построить очень быстро, но многое упирается в инфраструктуру: надо подводить коммуникации, запасаться мощностями, тянуть их к стройплощадке. А это обходится в сотни миллионов долларов инвестиций. Построенное на привлеченные средства надо еще и быстро продать, а в чистом поле этого делать нельзя: для будущих жителей надо создать рабочие места, проложить дороги, решить вопросы организации транспортной доступности. Только в этом случае проект будет интересен большому числу покупателей.

B&FM: Но в силу ряда причин подмосковное жилье еще долго не сможет конкурировать с московским, даже несмотря на то что цены на квартиры в черте города, по разным оценкам, только с начала года выросли на 10–15%. При этом часть экспертов столичного рынка жилья убеждена, что этот рост продолжится.

КП: В текущих условиях пока нет причин предполагать обратное, хотя далеко не всем экспертам по московской недвижимости я стал бы верить на слово.

B&FM: Кому же в таком случае верить?

КП: Авторитетным агентствам недвижимости, аналитики которых видят реальное положение дел на рынке. Их всего несколько, и наша компания наиболее крупная. Естественно, аналитики компаний делают выводы относительно поведения цен, имея в распоряжении собственные базы по проведенным сделкам. Но базы у всех разные, охватывают разные массивы данных, и далеко не по каждой можно делать адекватные моменту выводы. Поэтому мы склонны доверять в первую очередь собственной аналитике как опирающейся на наиболее полную выборку по вторичной московской недвижимости.

Все риэлтеры друг на друга, в общем-то, похожи. Агенты по недвижимости зарабатывают в месяц примерно одинаковую сумму, сопровождают одинаковое количество сделок, имеют одно и то же количество эксклюзивных договоров. Таким образом, число сделок, совершаемых той или иной компанией, пропорционально количеству эксклюзивных договоров с клиентами, которые имеет компания, и, соответственно, прямо пропорционально числу агентов, работающих в ней. Мы знаем, что с нашей компанией работает около 5 тыс. агентов, которые на вторичном рынке жилья имеют примерно 5 тыс. эксклюзивных договоров с клиентами. Это легко проверить: на нашем сайте вывешена вся продаваемая сегодня компанией недвижимость. И у нас есть четкая пропорция, какой процент от числа предложения реализуется ежемесячно.

У компании «Миэль» на вторичном рынке работает, по нашим оценкам, 1,5–2 тыс. агентов, то есть в два с половиной раза меньше. Соответственно, количество эксклюзивных договоров и проводимых ею сделок пропорционально меньше нашего. У компании МИАН на вторичном рынке Москвы около 500 агентов, поэтому и сделок совершается еще меньше, чем у нас. На долю остальных компаний приходится в несколько раз меньше агентов и сделок. То есть объективная информация о том, что каждый день происходит на рынке московского жилья, имеется далеко не у всех.

B&FM: Но есть же базы данных, которыми может воспользоваться любой желающий.

КП: И некоторые ведь пользуются! Причем не только для себя, но и чтобы во всеуслышание делать громкие заявления. Мне порой смешно слышать, когда какой-нибудь риэлтер, имеющий в подчинении пятерых агентов, подробно рассуждает о поведении цен по всей Москве. Откуда он черпает информацию? Действительно, из баз данных, выложенных в интернете. Это и газеты бесплатных объявлений, и сайты компаний, имеющих большое количество эксклюзивных договоров. Путем арифметического пересчета такой аналитик действительно может получить «среднюю температуру по больнице», но никак не рассуждать о поведении реальных цен. Хотя бы потому, что данные, которые есть в свободном доступе,— это не конечные цены сделок, а только стоимость предложения.

B&FM: Получается, что всем наблюдателям за столичным жилым рынком следует верить крупным риэлтерским компаниям на слово?

КП: В любом случае выводы нужно делать самостоятельно, но использовать для этого объективную информацию. Например, за годы работы мы вывели любопытную закономерность. Объем предложения на столичном рынке жилья в последние годы почти одинаков и крутится вокруг показателя 25 тыс. квартир и комнат. Когда в продаже одновременно находится примерно такое количество объектов, цены, как правило, стоят. Если этот показатель выше, где-то 35–40 тыс. квартир, происходит в определенной степени затоваривание. Иными словами, продавцов становится больше, чем покупателей, а стоимость 1 кв. м снижается. Если предложение на рынке меньше 25 тыс. квартир, цены растут, поскольку повышается спрос.

B&FM: Московские риэлтеры подгоняют цены заявлениями об их росте или это обывательские предрассудки?

КП: Предрассудки. На мой взгляд, никакого заговора риэлтеров о повышении цен на недвижимость нет и быть не может. Это попросту экономически невыгодно, ведь риэлтерам, по большому счету, все равно, что происходит с ценами: падают они или растут. Им важно, чтобы было много сделок. Агент зарабатывает не оттого, что сначала купил, а потом перепродал; он посредник между продавцом и покупателем, его интересуют комиссионные. И ему выгодно, чтобы сделок было много.

А заявления о росте цен часто заставляют продавцов придержать объект в ожидании того, что цены действительно существенно вырастут. То есть риэлтер остается внакладе: был договор о продаже квартиры, шли показы, нашелся потенциальный покупатель…И вдруг объект с продажи снимается, а агент вместе с компанией лишаются части прибыли. Поэтому риэлтерам важнее стабильное развитие рынка.