Интервью Председателя Совета директоров Компании "ИНКОМ" Константина Попова сайту газеты "Ведомости"

— Сколько сделок по жилью «Инком» закрыл в прошлом году?

— Если взять все виды риэлторских услуг, которые мы оказываем на рынке Москвы и Подмосковья (вторичный рынок жилья, новостройки, аренда, загородная недвижимость), то суммарно за прошлый год получилось около 35 тыс. сделок.

— Каких сделок больше?

— Где-то 40% — вторичный рынок, 25-30% — аренда квартир, остальные проценты делят оставшиеся сделки.

— Насколько этот показатель хуже докризисных? Как сейчас ситуация развивается?

— В 2008 г. мы провели 40 тыс. сделок. То есть в 2009 г. сделок было меньше приблизительно на 15%. Сейчас ситуация выправляется, и по количеству сделок мы уже подошли к докризисным объемам. Но стоимость недвижимости ниже — сейчас где-то на 20% в валютном выражении, поэтому в денежном объеме мы еще не достигли докризисных величин.
По статистике Мосрегистрации в июне мы видели резкий всплеск числа сделок — с «обычных» 5000 до 9000. Мы пока думаем: что бы это означало? Я думаю, что это связано с ускорением регистрации, но надо смотреть дальше: в июле число зарегистрированных сделок в Москве снизилось на 12%.

В какой-то степени ситуация сейчас напоминает начало 2000-х гг. Нет бурного ажиотажа, который мы наблюдали перед кризисом, но при этом нет и кризисного состояния, ожидания, что цены упадут еще. Последний год цены стабильно находятся на одной планке. С рынка активно вымывается дешевое в абсолютном выражении жилье — однокомнатные, небольшие двухкомнатные квартирки. По стоимости для многих людей это единственное доступное жилье в городе. Пока мы прогнозируем стабильную ситуацию. Никаких тенденций ни на сокращение, ни на увеличение стоимости жилья нет.

— Мне кажется, что для продавцов такое равновесие не очень хорошо?

— Почему же? Спокойно работают контракты как с одной, так и с другой стороны. И риэлторам хорошо — объем-то сделок хороший. Да, абсолютная стоимость сделок ниже, поэтому и комиссионный процент снизился — на те же 15-20%. Но это нормально — приблизительно пропорционально уменьшились затраты.

— У вас оплата риэлторов — только процент от сделки? Или есть еще и фиксированная часть?

— У нас комбинированная система оплата, где-то с десяток типовых форм, некоторые моменты остаются в рамках индивидуального контракта. Важно, что каждый риэлтор имеет право на индивидуальный контракт в рамках этих 10 вариантов, а его подробности уже зависят от типов и особенностей сделок, истории агента, его наработанного стажа.

— Сколько у вас сейчас риэлторов?

— Где-то 6600 агентов. У нас 44 территориальных офиса, в них 60 подразделений. Например, в одном офисе может работать отделение вторичного рынка жилья и загородной недвижимости.

— Сейчас на вторичном рынке какое предложение квартир в Москве?

— Около 40 тыс. С полгода назад было больше, но активно стали вымываться дешевые квартиры, вырос объем сделок.

— Сколько вы отбраковываете сделок?

— Думаю, процентов 15.

— На чем в основном зарабатываете?

— Вторичный рынок. Это честный рынок, не связанный ни с какими госмонополиями или строителями, которые захотели — наняли риэлтора сегодня, а завтра его убрали и сделали свой отдел продаж. Новостройки — это зависимый очень бизнес. У нас тоже есть департамент новостроек, мы продаем по несколько сотен квартир разных застройщиков в месяц. Стабильно причем продаем. Но доля этих новостроек, и самое главное, тот объем комиссионных, который с них зарабатывается, несравним с другими направлениями. Поэтому мы про наши новостройки не говорим, а про вторичку, где делаем около 3500 сделок в месяц, говорим. Главное, чем измеряется игрок на риэлторском рынке — объем сделок на вторичном рынке.

— Я так поняла из ваших рассуждений про новостройки, что вы вряд ли когда-нибудь будете строить дома в Москве.

— Это совершенно другой бизнес, нежели коттеджное строительство. Это другой регион, другие технологии, другие люди, которые этим занимаются. Чтобы сюда входить, нужно иметь мотивацию. Если бы нам вообще нечего было больше делать и было бы много свободных средств, может, мы бы и зашли. Может, когда-нибудь и зайдем.

В Москве достаточно большая проблема с площадками, очень много известных игроков, конкурировать с ними непросто. Наверное, оптимальнее всего начинать строительство новостроек в ближайшем Подмосковье. Это регион, где более либеральный режим, там много районов, где можно выстраивать отношения, гораздо больше земли, чем в Москве. Так что эта тема у нас — в режиме изучения.

— В 2007 г. в интервью «Ведомостям» вы говорили, что в портфеле «Инкома» 20 проектов и 1500 га земли. Что изменилось с тех пор?

— Сейчас у нас 22 проекта. Из них введено в эксплуатацию 14 объектов, в стадии активного строительства — шесть и два — в стадии рабочего проектирования. Резерв неиспользованной земли около 1000 га.

— И она у вас лежит мертвым грузом?

— Почему мертвым грузом? Мы используем ее! У любого девелопера должен быть запас проектов и земли. Любая крупная строительная компания, если она не имеет стабильного потока готовых проектов для своего производственного конвейера, может встать. Она все время заботится о будущих объемах. Некоторые их приобретают впрок, чтобы всегда было чем заниматься. У «Инкома» такой запас есть на ближайшие 5-7 лет. В некоторых местах уже понятно, что строить, в некоторых — еще непонятно, годика через два придумаем.

— Вы по-прежнему будете ориентироваться на элитный и бизнес-класс?

— Не только. Мы занимаемся и проектами эконом-класса: у нас есть «Маленькая Шотландия» на Ленинградке и «Novoрижский» [на одноименном шоссе]. Элитность проекта зависит, прежде всего, от местоположения: какая земля, такая и стоимость. Если земля дорогая, значит, на ней и недвижимость надо дорогую строить. Но даже в том регионе, где мы строим — 20-25 км Новой Риги, есть земли, которые не могут быть элитными — например, рядом с дорогами. Как ты там не колдуй, не будут люди у трассы строить и покупать дорогие дома. Поэтому полосу вдоль Новой Риги мы будем делать эконом-классом.

— В прошлом году Сергей Козловский в интервью «Ведомостям» говорил, что компания готова отдавать кредиторам свои земли и предлагать услуги по проектированию и строительству на этих землях поселков. Эта идея была реализована?

— Нет. В первый год после наступления кризиса — вы знаете, какая была ситуация: девелоперы практически не могли получить денег. Покупатели ничего не покупали, банки практически не кредитовали. Поэтому девелоперы, как могли, пытались привлекать денежный поток, каждый одеяльце на себя пытался тянуть, чего только не придумывали. Продажи по демпинговым ценам — это тоже способ привлечения средств, только лобовой. А мы решили привлекать банковские и околобанковские структуры, которые реально имели деньги, просто держали и боялись их кому-то давать.

Решили привлекать в наши проекты на условиях разделения прибыли 50 на 50. Достаточно большой процент прибыли приходился на стоимость земли, которую мы давали в проект, так что от банка требовалось только финансировать строительство коттеджей. К лету прошлого года мы вели с рядом банков такие переговоры и банки очень медленно их анализировали, смотрели на ситуацию.

— Вопрос упирался в правильную оценку стоимости земли?

— Да нет, просто банки думали, а вдруг еще в два раза упадут цены на недвижимость. Предполагалось тогда все, что угодно, все было крайне нестабильно. Думали, что нефть будет стоить $25 за баррель, соответственно, упадет и недвижимость — ведь ее стоимость у нас прямо связана с ценой нефти. В условиях этой неопределенности банки тянули-тянули, и в итоге осенью все оживилось, спрос увеличился, и мы стали неплохо продавать. У нас самих отпала необходимость в таких инвесторах. А банки стали вдруг в это время говорить: давайте-давайте. Но мы сказали: «Нет, ребята, спасибо, время прошло, дальше мы как-нибудь сами».

— Так ни с кем и не договорились?

— Мы договорились в момент, когда это нам стало уже не нужно. Уже были готовы соглашения, была готовность ряда банков финансировать эту тему. Мы уже подготовили соглашения, конкретные площадки. Но нам к этому моменту уже не хотелось делить прибыль 50 на 50. Банки стали охотно выдавать кредиты, и поэтому мы обошлись.

— Взяли обычный кредит?

— Нет, мы даже не стали тогда брать кредит, просто пошел денежный поток с продаж, который покрывал все наши потребности: и для того чтобы с [имеющимися] кредитами разбираться, и самим строить, и нормально жить.

— Какова сейчас кредитная нагрузка компании? Кто является вашим крупнейшим кредитором?

— $196 млн. Кредитора три: Сбербанк, «Зенит» и «Банк Москвы». У нас кредитные линии с ними от трех до пяти лет и кредитную нагрузку мы активно снижаем: на начало кризиса у нас было около $340 млн, мы за эти два года ее снизили почти в два раза. В наших планах в ближайшие годы полностью закрыть все кредитные линии.

— И больше не брать?

— Посмотрим. Мы не зарекаемся.