Если собственник продал квартиру с нанимателем

Спорных ситуаций при аренде квартир бывает много. В некоторых случаях наниматель может оказаться на улице, но если хорошо знать законодательство, то такого неприятного момента можно избежать и доказать в суде свое право на проживание в арендуемой квартире.

Не все знают, что при продаже квартиры новый владелец может вместе с ней приобрести и арендатора. Приведем пример. Человек снял квартиру по договору найма сроком на два года. Через восемь месяцев к нему пришли наймодатель и незнакомцы с требованием освободить жилплощадь, мотивируя это тем, что квартира продана, а неизвестные лица — новые собственники.

Как выяснилось в последующем, наймодатель через непродолжительное время после сдачи квартиры решил ее продать. Во избежание выплаты штрафов и неустойки за досрочное расторжение договора найма, он решил не сообщать нанимателю о данном факте, ошибочно посчитав, что после продажи договор утрачивает юридическую силу, а наниматель подлежит безоговорочному выселению. Это стало не только его ошибкой, но и грубейшим нарушением договора найма. Наниматель, в свою очередь, не растерялся и отказался освобождать квартиру.

Как отмечают юристы Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость, в Законодательстве Российской Федерации, в частности, в Гражданском кодексе РФ, выход из такой ситуации четко определен. Прежде чем продавать квартиру, собственнику нужно было полагаться не на свои догадки, а ознакомиться с содержанием статьи 675 ГК РФ согласно которой «переход права собственности занимаемого жилого помещения по договору найма не влечет за собой его расторжения или изменения его условий». При всех этих обстоятельствах реальный выход из сложившейся ситуации только один — новый собственник арендуемого жилого помещения становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма без каких-либо оговорок.

Иными словами, как наниматель жил в арендуемом помещении, так это право и сохраняет в дальнейшем. Выселить его можно только при условии серьезных нарушений условий договора найма, к примеру, долговременной задержки арендной платы или несоблюдении других условий, предусмотренных договором найма, с выплатой штрафов и неустоек.

Подобные ситуации, пусть редко, но все же встречаются на рынке аренды, некоторые из них доходят и до суда. Но во всех известных случаях судья занимает сторону нанимателя. Итог этих разбирательств всегда был один — «новый собственник приобрел арендуемое жилое помещение с обременением в виде договора найма и обязан соблюдать его условия».