Договор в «полюбовной форме»

Как указано в адресном справочнике «Вся Москва» издания А. И. Суворина за 1901 год, наем квартир в городских строе¬ниях мог быть совершен «словесно», так сказать, в полюбовной форме. В начале прошлого века при возникновении какого-нибудь спора, принявшего вид судебного разбира¬тельства, условия заключения «словесного» договора, а также производство причитающихся платежей, должны были подтверждаться показаниями свидетелей. Арендатору предписывалось предъявить доказательства совершенной им оплаты проживания, если иск был подан в период пользования им жилплощадью. Эта обязанность не снималась с него и после съезда с квартиры. Однако в последнем случае необходимость доказать наличие скопившегося по найму квартиры долга лежала на истце.

Оксана Полякова, заместитель директора Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость:
«На современном рынке найма жилья никакие устные договоренности между сторонами сделки силы не имеют. Только документы — договор найма жилого помещения, заверенный подписями нанимателя и наймодателя с указанием их паспортных данных, расписки в получении оплаты, выполнении других обязательств сторон и т. д. — могут быть действенными при судебном разбирательстве.

Однако статистика показывает, что в 60% случаев наниматели и наймодатели не проявляют интереса к заполнению бланков для фиксации появившихся в процессе найма дополнительных договоренностей, составлению расписок в получении арендной платы и т. д.

На практике при подписании договора будущие квартиранты и собственники квартиры всегда испытывают некий стресс — они присматриваются друг к другу, желают понравиться и сразу наладить отношения, поскорее закончить „бумажную волокиту“. Они абсолютно не расположены думать о том, что и в будущем необходимо вести какую-то дополнительную документацию. Кроме того, многие считают, что при полном взаимопонимании требовать, например, расписки в получении арендной платы — это обидеть человека недоверием.

Как результат — споры и ссоры в будущем. Наши сотрудники регулярно выступают в роли третейских судей при урегулировании конфликтов: поскольку ИНКОМ-Недвижимость официально взяла на себя обязательства по сопровождению своих клиентов в течение всего срока действия договора найма, и наниматели, и наймодатели обращаются за помощью к нам. Как правило, споры решаются специалистами без участия судебных инстанций. Однако из всех правил бывают и исключения: на общий объем в несколько десятков тысяч сделок приходится 4–6 случаев, когда юристы ИНКОМ-Недвижимость сопровождают клиентов в судебных разбирательствах между нанимателями и наймодателями. Замечу, это статистика нашей компании — на „открытом“ рынке, без поддержки серьезных риэлторских организаций, рисков попасть в судебные тяжбы гораздо больше».

«Вся Москва» (1901 год): «В случае совершения договора о най¬ме в письменной форме (например, квартирной книжки) домашним порядком, договор этот должен быть оплачен гербовой маркой в 80 копеек, независимо от числа листов, если годовая наёмная плата не превышает пятисот рублей. Причём надписи в книжках о получении в известные сроки наёмной платы (свыше 5 рублей) оплачиваются пятикопеечными гербовыми марками». Также в издании говорилось, что при дорогостоящей аренде, если плата превышала 500 рублей в год, контракт составлялся на актовой бумаге соответствующей стоимости. По желанию договор мог быть заверен нотариусом. Срочные платежные расписки на контрактах также облагались пятикопеечным гербовым сбором.

Оксана Полякова: «В настоящее время договор найма жилого помещения любой ценовой категории заключается в простой письменной форме на стандартной бумаге, и нотариального заверения он не требует».

В контракте о найме более чем вековой давности обязательно определялся предмет (что именно за квартира и с какими удобствами), срок (1, 3 или 4 года), стоимость аренды, способ и сроки платежей. Особо могли оговариваться пользование дровами, водой, услугами дворника и швейцара, прачечной, чердаком, погребом, дровяными сараями, лошадьми и экипажем. Оговаривались также последствия нарушения договора сторонами, случаи, вызывающие его прекращение, ответственность за порчу принадлежностей квартиры. Эти условия не нормировались тогдашним законодательством. Домовладелец мог запретить арендатору определенные занятия, например, связанные со стуком и шумом (чтобы не беспокоить соседей), опасное обращение с огнем (к примеру, хождение на чердак с лампой или свечой, а не с фонарем), стирку белья на кухне и тому подобное.

Немедленное освобождение («очищение» как тогда писали) квартиры в случае непродления срока аренды со стороны хозяина при исправно выплачивавшейся арендной плате со стороны жильца могло быть компенсировано неустойкой.

Кирилл Кокорин, юрисконсульт Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость:
— Сегодня при найме договором регулируются все права и обязанности сторон, поэтому к его подписанию нужно относиться очень и очень серьезно. Для того чтобы подписанный сторонами договор найма был признан действительным, в нем должны быть указаны существенные условия.
1. Наименование передаваемого внаем жилого помещения, его характеристики и точный адрес. Пример: внаем передается жилое помещение в виде 3-комнатной квартиры общей площадью 100 кв. м, расположенной по адресу: город Москва, ул. Ивановская, дом 5, корпус 5, квартира 5.
2. Точные данные нанимателя и наймодателя — ФИО, паспортные данные, регистрация по месту жительства.
3. Данные документов, подтверждающих права собственности наймодателя.
4. Размер платы за найм квартиры, порядок и сроки расчетов.
5. Срок действия договора найма (в случае отсутствия указания срока найма договор будет считаться заключенным на 5 лет).
6. Данные граждан, которые будут проживать совместно с нанимателем.
7. Подписи нанимателя и наймодателя.

При условии соблюдения вышеуказанных условий договор найма вступает в законную силу с момента его подписания сторонами.

Однако необходимо предусмотреть и прочие, не менее важные условия этого документа, такие как: порядок и основания досрочного расторжения договора по инициативе или вине любой из сторон; права и обязанности сторон; ответственность сторон — как за недостатки объекта, так и за причиненный ущерб; штрафные санкции для нанимателя и для наймодателя; порядок и основания урегулирования ущерба, причиненного имуществу собственника; платежи и порядок оплаты ЖКУ; гарантии сторон; порядок уведомления сторон с указанием адресов для уведомления; возможность содержания домашних животных; ответственность и порядок урегулирования ущерба, причиненного третьим лицам (соседям); запрет или право для нанимателя сдавать квартиру по договору поднайма третьим лицам; порядок урегулирования споров и т. д.