Аренда квартир в новостройках: жизнь «с чистого листа»

Для чего только что построенное и нередко еще необустроенное жилье сдают квартирантам, кто и зачем их снимает? За разъяснениями мы обратились к заместителю директора Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость Оксане Поляковой:

— Кто и почему обычно сдает и снимает квартиры в новостройках?

— Основной усиливающейся тенденцией можно назвать найм новых квартир «под ремонт», то есть без отделки, где работы проводятся силами арендаторов. Если три года назад объем предложения новостроек от всех квартир в аренду «под ремонт» составлял 20%, то на сегодняшний день доля таких объектов увеличилась до 45%. С одной стороны, важную роль сыграло увеличение объемов ввода в эксплуатацию нового жилья. С другой, несколько изменилась мотивация собственников квартир на первичном рынке.

Еще пару лет назад было распространено инвестирование свободных средств в первичное жилье на начальной стадии строительства и продажа объекта по окончании возведения дома: сыграв на разнице в стоимости, можно было получить существенные дивиденды. Сегодня, на фоне снижающегося спроса, продажа квартиры — задача сложно осуществимая и малоприбыльная (абсолютное большинство квартир реализуется с дисконтом). Таким образом, некоторые владельцы предпочитают до поры до времени сдавать жилплощадь в аренду.
Части собственников, приобретавших новые квартиры для улучшения жилищных условий, в сложной экономической ситуации пришлось остаться на прежних местах, а новое жилье сдавать, чтобы иметь финансовую поддержку. А поскольку значительная доля первичных объектов экономкласса сдается без отделки либо ремонт от застройщика не устраивает владельца жилплощади, рентабельно найти арендаторов, которые выполнят необходимые ремонтные работы. Часто наймодатель рассчитывает финансовые затраты на отделочные материалы и стоимость работы, после чего-либо снижается размер арендной ставки, либо предоставляется бесплатное проживание на определенное время — обычно до трех месяцев.

Мотивация арендаторов ясна — это возможность минимизировать расходы на аренду жилья. Такой вариант найма актуален для групп иногородних рабочих строительных специальностей, которые приезжают в столицу на заработки.

— Существуют ли особенности оформления найма новой квартиры «под ремонт»?

— Безусловно, у таких сделок есть некоторые организационные сложности. Важно грамотно составить не только договор найма, но и дополнительное соглашение к нему, в котором должна быть смета. В этом документе необходимо прописать данные об общей стоимости ремонта, стоимости материалов и работ, объеме и сроках их выполнения.

Существует два типовых варианта деления затрат при сдаче «под ремонт». Наниматель делает работу «под ключ»: сам покупает все стройматериалы и занимается ремонтом. Такая схема удобна, однако важно сразу найти взаимопонимание относительно качества и стоимости строительных материалов. Ремонт делает наниматель, но покупкой стройматериалов занимается собственник квартиры. Это наиболее распространенный вариант, поскольку он позволяет сторонам более четко контролировать расходы. По окончании ремонта составляется акт, подтверждающий исполнение всех обязательств, а также отсутствие претензий у сторон.

— Стоит ли экономить, например, на материалах или лучше сделать ремонт подороже и таким образом поднять стоимость найма квартиры?

— Даже профессиональные строители не рекомендуют использовать для отделки квартиры в новостройке слишком дорогие материалы, поскольку в течение нескольких лет дом будет подвергаться усадке, а это может деформировать отделку. Так что лучше сразу учитывать возможность повторного косметического ремонта.

Ремонт для сдачи квартиры в найм должен быть рентабельным, следовательно, минимально затратным. Кроме того, если в «докризисные» времена мы говорили, что наличие ремонта может сделать арендную ставку выше на 10–15%, то сегодня отделка влияет лишь на сроки экспозиции: ухоженная квартира более привлекательна, а, значит, ликвидна.