«Инком»: за год в Подмосковье первичные коттеджи подешевели в среднем на 10%

На первичном загородном рынке Московской области в настоящее время на продажу выставлены 41,3 тыс. объектов в 646 проектах, за 2023 г. предложение лотов увеличилось всего на 100 шт., число проектов выросло на 6%, подсчитали в аналитическом центре «ИНКОМ-Недвижимость».

Сегодня в составе экспозиции коттеджи и участки с подрядом (УСП) занимают 15,01% (6,2 тыс. шт., за год +36%), блокированная застройка — 1,94% (800 шт., в 2023 г. количество осталось прежним), на участки без подряда (УБП) приходится 83,05% (34,3 тыс. шт., за год —4%).

Среднестатистический коттедж (или УСП) на загородной «первичке» сейчас оценивается в 25,5 млн руб., год назад было 28,3 млн руб. (—10%). Медианная цена объекта блокированной застройки — 26,2 млн руб. против 31,3 млн руб. год назад (—16%). Усредненная стоимость УБП составляет сегодня 3,4 млн руб., за год она не изменилась.

Большинство первичных загородных объектов Московского региона сосредоточено на юге Подмосковья — 40% (средняя стоимость 5,2 млн руб., +26% за год); за ним по численности лотов следуют западные направления — 26% (средняя стоимость 12,3 млн руб., —9% за год); далее северные с 20% (средняя стоимость 7,1 млн руб., +11% за год) и восточные с 14% (средняя стоимость 3,5 млн руб., +9% за год).

Анализ распределения предложения с точки зрения удаленности от МКАД показал следующее. 38% лотов находятся далее 60 км (средняя стоимость 4,2 млн руб., +36% за год); 33% — на расстоянии 41–60 км (объект в среднем стоит 4,2 млн руб., +19% за год); 25% — от 21 до 40 км (медианная цена 11,2 млн руб., —7% за год); 4% — ближе 20 км (объект в среднем оценивается в 32,3 млн руб., —11% за год). Основной спрос — 65% в общем объеме — сфокусирован на объектах, расположенных далее 40 км от МКАД, 29% — на территориях от 21 км до 40 км от кольцевой, всего 6% — до 20 км.

«За последние год—два на загородный рынок вышли проекты от ведущих девелоперов, таких как „Самолет“, ФСК и др. — соответственно, экспозиция на первичном загородном рынке пополнилась новыми предложениями. Рынок давно ждал этих событий, и они происходят — пока очень медленно и в недостаточном объеме, но, по крайней мере, есть подвижки. В каждом новом проекте присутствуют объекты более бюджетные, чем в среднем по рынку. Соответственно, выход нескольких проектов влияет на общую конъюнктуру — цена чуть корректируется вниз. Увеличение экспозиции, расширение выбора для покупателей — это однозначно положительный фактор для первичного загородного сегмента. Особенно учитывая его преимущества: „первичку“ поддерживают льготные ипотечные программы, программы от застройщиков плюс сам бренд девелопера», — отмечает руководитель Аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов.

На вторичном рынке загородной недвижимости покупателям предлагаются 134,46 тыс. объектов — это на 22,7% больше, чем год назад. В «ИНКОМ-Недвижимость» изучили предложение по районам Московской области и выявили локации с наибольшим годовым ростом и снижением средней стоимости вторичных домов. В тройку лидеров по подорожанию вошли Павлово-Посадский, Воскресенский и Балашихинский р-ны: в них медианная стоимость лота повысилась на 32% (до 2,61 млн руб.), 18% (до 2,81 млн руб.) и 16% (до 12,71 млн руб.) соответственно.

Далее по списку Можайский (+12%, до 1,94 млн руб.) и Коломенский (+7%, до 2,34 млн руб.). «Середнячки» — Рузский, Раменский и Люберецкий р-ны: в них среднестатистические вторичные загородные лоты стали дороже на 3% — до 4,35 млн руб., до 6,22 млн руб. и на 2% — до 11,73 млн руб. соответственно. На 1% повысилась медианная стоимость домов в р-нах Серпуховский (до 3,49 млн руб.) и Пушкинский (до 8,99 млн руб.).

Первое и второе место в ТОП—10 подмосковных локаций, где средняя стоимость вторичных загородных домов за год снизилась, занимают Химкинский и Истринский р-ны — здесь зафиксировано снижение на 31% (до 16,12 млн руб. и 18,2 млн руб. соответственно); на третьем месте Лотошинский р-н с удешевлением на 29% (до 1,02 млн руб.). Также в первую пятерку подешевевших вошли Одинцовский р-н, где медианная стоимость дома уменьшилась на 28% (до 49,52 млн руб.), и Домодедовский р-н со снижением на 21% (до 5,58 млн руб.).

На 20% сократилась средняя стоимость в Шаховском р-не (до 1,27 млн руб.); на 18% в Зарайском (до 1,11 млн руб.); на 15% в Мытищинском и Солнечногорском р-нах (до 17,85 млн руб. и 7,22 млн руб. соответственно); на 11% в Луховицком (до 1,93 млн руб.).

«На вторичном загородном рынке прослеживается общая тенденция — дорожают самые недооцененные локации. Но бывают и исключения — например, Балашихинский и Люберецкий районы, которые очевидно выделяются среди остальных участников списка. Увеличение средней стоимости здесь объясняется вымыванием с местных рынков наиболее ликвидных и доступных по цене домов, соответственно, в экспозиции остаются более дорогие, что увеличивает средний ценовой показатель. Но это не означает, что стоимость самих домов растет, — комментирует Дмитрий Таганов.

- С другой стороны, когда продавцы выставляют в рекламу более дешевые варианты, медианная стоимость среднестатистического объекта в локации уменьшается, как мы видим из годовой статистики Химкинского, Истринского, Лотошинского или Одинцовского районов».