Загородная «первичка» Подмосковья готовится к лету: предложение выросло на 22% за год; больше всего вариантов – на Каширском шоссе

Подмосковный загородный рынок давно ждал пополнения девелоперских проектов: за год число коттеджей и УСП выросло на 20%, а средняя стоимость снизилась на 13%. В целом на первичной «загородке» сегодня предлагается 44,3 тыс. лотов — прирост на 22% в годовом выражении, подсчитали в Аналитическом центре ИНКОМ-Недвижимость. Аналитики компании изучили экспозицию с т. з. географического расположения (40% объектов находятся на юге) и удаленности от МКАД (5% лотов расположены ближе 20 км, 39% — дальше 60 км), также они составили список из 10 направлений с наибольшим объемом первичного предложения (лидером является Каширское шоссе — у него 17%).

Специалисты направления «Загородная недвижимость» ИНКОМ-Недвижимость выявили особенности спроса и дали рекомендации по выбору объектов.

По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, на первичном загородном рынке Московской области в настоящее время на продажу выставлены 44,3 тыс. объектов в 628 поселках, с начала этого года количество лотов увеличилось на 8%, проектов стало больше на 3%. За год +22% и +14% соответственно.

На коттеджи и участки с подрядом (УСП) в предложении приходится 9,3% — 4,1 тыс. штук: с начала года число объектов снизилось на 9%, за год выросло на 20%. Усредненная стоимость составляет 27,7 млн руб. — на 2% меньше, чем в начале года, и на 13% дешевле, чем год назад.

Участки без подряда (УБП) занимают 88,7% экспозиции: это 39,3 тыс. штук (с начала года +10%, за год +23%). Среднестатистический УБП стоит сегодня 3,3 млн руб. (с начала года цена снизилась на 2%, за год на 13%).

Блокированная застройка составляет всего 2% экспозиции: покупателям представлены 900 лотов (с начала года +8%, за год —16%). Медианная цена объекта блокированной застройки 27,3 млн руб., с начала года она снизилась на 13%, за год стала меньше на 9%.

«Выбор на первичном загородном рынке пока ограничен, ликвидных объектов мало, — говорит Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость. — В 2020-2021 гг. активность покупателей загородной недвижимости была очень высокой, но спрос оставался неудовлетворенным — тогда многие крупные девелоперы объявили о намерении выйти на загородный рынок, и в прошлом, и в этом году начали появляться новые проекты. Это означает развитие рынка: предложение будет пополняться, а цены, соответственно, снижаться, у покупателей наконец появится выбор. Мы видим хорошие перспективы у загородного сегмента».

Большинство первичных загородных объектов Московского региона сегодня находится на юге Подмосковья — 40% (средняя стоимость 3,7 млн руб.); за ним по численности лотов следуют западные направления — 26% (средняя стоимость 11,4 млн руб.); далее северные с 20% (средняя стоимость 6,3 млн руб.) и восточные с 14% (средняя стоимость 3,1 млн руб.).

Анализ распределения предложения с т. з. удаленности от МКАД показал следующее. Всего 5% лотов расположены ближе 20 км, средняя стоимость 26,1 млн руб. (—28% с начала года, —44% за год); 26% — на расстоянии 21–40 км, объект в среднем оценивается в 10,2 млн руб. (с начала года стоимость снизилась на 16%, за год на 33%); 30% — от 41 до 60 км, медианнная цена 3,3 млн руб. (с января она уменьшилась на 5%, за год выросла на 64%); 39% лотов находятся далее 60 км, объект в среднем стоит 3 млн руб. (—3% с начала года, +57% в годовом выражении).

По словам Дмитрия Таганова, снижение медианной цены объектов на расстоянии до 40 км от кольцевой объясняется сокращением объема предложения на этих территориях — в экспозиции остаются малоликвидные лоты, и, напротив, рост средней стоимости объектов дальше 40 км от МКАД происходит за счет пополнения экспозиции новыми, в том числе, более дорогостоящими, предложениями.

Основной спрос — 73% в общем объеме — сфокусирован на объектах, расположенных далее 40 км от МКАД, 22% — на территориях от 21 км до 40 км от кольцевой, всего 5% — до 20 км.

«Сейчас участники рынка находятся в ожидании новых девелоперских проектов. Но пока интерес многих покупателей сосредоточен на участках под ИЖС, — отмечает начальник отдела направления „Загородная недвижимость“ компании ИНКОМ-Недвижимость Татьяна Максимова.

— Прежде всего, земельный проект на загородном рынке — это сектор, где можно выбирать, с другой стороны, такая заинтересованность связана с нестабильностью экономической ситуации в стране и опасениями людей за свои сбережения: при покупке земельного надела для ИЖС в черте поселения (не в коттеджном поселке) у физлица расходы по его владению состоят только из уплаты небольшого налога на имущество. Поэтому приобретение земли — это такой старый способ сохранить деньги. И, конечно же, в подобных покупках есть инвестиционная составляющая: стоимость земли меняется в зависимости от многих условий — например, наличие коммуникаций существенно увеличивает цену. В течение года можно подключить коммуникации и продать участок значительно дороже.

Но в целом инвесторов на загородном рынке сегодня немного — в основном покупатели рассматривают такую недвижимость как дачу или постоянное жилье для себя либо как надежное вложение денежных средств с целью их сбережения».

Аналитики ИНКОМ-Недвижимость составили список из 10 направлений с наибольшим количеством первичных объектов: совокупно здесь сосредоточено 82% предложения. Так, лидером является Каширское шоссе с 17% лотов от общего объема; за ним следуют Дмитровское, Новорижское и Симферопольское шоссе — у каждого из них 9%; по 8% лотов у Волоколамского, Минского и Новорязанского шоссе; по 5% — у Егорьевского и Щелковского; замыкает ТОП-10 Ярославское шоссе с 4%.

«Главное при выборе — месторасположение, оно должно соответствовать вашим запросам, — советует Татьяна Максимова. — В этом отношении не нужно идти на компромиссы, и в первую очередь следует учитывать факторы, которые вы не в силах изменить. Например, если важна пешая доступность ж/д станции, выбирайте соответствующую локацию. Ведь дом можно подремонтировать или переделать, участок можно осушить, но станцию не приблизить.

Чтобы избежать разочарований от покупки и проблем с использованием недвижимости, лучше уже в начале пути привлечь специалиста, который подберет вариант в соответствии с конкретными запросами — например, определит, разрешено ли на этом участке строительство, можно ли зарегистрироваться, подходит ли объект для покупки с использованием льготной ипотеки, материнского капитала и т. д.».