Январь на «вторичке» Москвы: спрос на 15% выше, чем год назад, предложение не растет, а цены не снижаются

Спрос на вторичном рынке жилья Московского региона на 15% превысил январский показатель 2022 г., доля ипотечных сделок осталась примерно на том же уровне — 38,9% в общем объеме, рост предложения прекратился, подвели итоги января в ИНКОМ-Недвижимость. Эксперты компании пояснили причины данных явлений и сделали прогноз дальнейших тенденций.

Согласно статистике Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, усредненные цены стабилизировались: 1 кв. м в старой Москве стоит 276,7 тыс. руб., в ТиНАО 202,9 тыс. руб., в Подмосковье 139,3 тыс. руб. Аналитики выявили наиболее экономичные предложения вторичных объектов в Московском регионе.

На вторичном рынке жилья Москвы январь — обычно унылый и бесцветный месяц, но в этом году он заиграл новыми красками. Покупатели были очень активны — спрос на 15% превысил показатель января—2022, а предложение прекратило рост, приводит свои данные компания ИНКОМ-Недвижимость.

Сергей Шлома, директор направления «Вторичный рынок» ИНКОМ-Недвижимость: "Экономическая ситуация в стране, платежные балансы страны, устойчивость курса рубля, финансовой и банковской систем, ставок по ипотеке и по вкладам — вот то, что нас интересует прежде всего при исследовании и прогнозировании ситуации на рынке недвижимости. И есть хорошие звоночки.

Во-первых, с сентября у нас не менялась ключевая ставка, это означает, что Центробанк сейчас занимает устойчивые позиции, он нащупал ту ставку, которая необходима; волатильность валюты не такая уж высокая. Во-вторых, прогнозы крушения ВВП в России в 2022 г. не оправдались: в 2021 г. мы занимали 11 место в рейтинге стран по этому показателю, а в 2022 г. переместились на 9 место. Прогноз Международного валютного фонда (МВФ) для России существенно улучшен: так, еще в октябре предполагалось падение в 2023 г. на 2,3%, но уже в конце января был предсказан рост на 0,3%, а в 2024 г. ожидается ускорение роста экономики РФ до 2,1%.

В общем-то страна неплохо адаптируется к санкционным режимам, и в целом положение можно оценить как достаточно стабильное. Ключевая ставка, вероятно, останется на прежнем уровне или даже может немного снизиться, следовательно, условия по ипотеке не ухудшатся, а, возможно, станут чуть лучше.

Анализируя спрос и заинтересованность покупателей в ноябре-декабре, мы считали ставку по ипотеке 11% все-таки высокой, и ожидали, что в дальнейшем количество ипотечников сократится, соответственно, уменьшится общее число авансов и сделок. Мы полагали, что в январе настанет абсолютное затишье, тем не менее, месяц показал обратное. Неожиданно для нас спрос был высоким — на 3-й неделе января он полностью восстановился, и сейчас звонки есть, покупатели есть, ипотека работает — в январе 2023 г. доля ипотечных сделок в компании составила 38,9% в общем объеме, в январе 2022 г. — 41,1%. Но никакого ажиотажа на рынке, конечно, не наблюдается.

Мы зафиксировали прекращение роста предложения. Если с апреля 2022 г. шло постепенное накопление объектов, и осенью мы почувствовали затоваривание рынка, то теперь приток остановился. Уже нет массовых отъездов из страны, закончились продажи по доверенности в истерике от только что уехавших. Кроме того, некоторые собственники, предполагая январский провал спроса и не понимая, что дальше будет с ценами, временно сняли свои квартиры с продажи. Всегда на рынке есть те, кто в неясное время берет тайм-аут, часть из них переводит объекты в аренду.

По итогам января мы готовы внести коррективы в наши прежние прогнозы снижения цен. Конечно, стоимость жилья будет находиться под давлением, но основания для резкого падения на 10–15% неочевидны. Да, возможно, она пойдет вниз, но не так быстро и не так сильно. Однозначно сегодня сложились такие условия, что принятые на рынке правила не работают, а изменяются в соответствии с обстоятельствами. И на первый взгляд тенденции кажутся алогичными — все готовились к традиционному всплеску спроса в декабре, а его не было, все ждали провального января, а он оказался оживленным.

Ощущение такое, что в ближайшее время рынок будет стоять и наблюдать, что станет новой весточкой — условно, прилетит к нам черная ворона или белая: если черная, то цены чуть снизятся, если белая, то чуть поднимутся. Поэтому подождем следующую ворону — какая первая прилетит. А пока можно говорить скорее о стабильности на рынке, чем о том, что произойдут какие-то радикальные изменения».

По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, в январе 2023 г. на вторичном рынке старой Москвы средняя стоимость 1 кв. м составила 276,7 тыс. руб., что на 0,3% выше, чем в декабре 2022-го, и на 1,3% ниже, чем в январе 2022 г.

В Новой Москве предложение за месяц подешевело в среднем на 0,1%, за год подорожало на 1,3% — до 202,9 тыс. руб. за «квадрат».

В Московской области медианная цена квадратного метра в январе находилась на уровне 139,3 тыс. руб.: по отношению к декабрьскому показателю она увеличилась на 0,3%, в сравнении с январскими значениями 2022 г. плюс 3,4%.

«В январе цены перестали снижаться — фактически стоимость встала; объем предложения по отношению к декабрю уменьшился на 2%. Думаю, это скорее техническая коррекция, которая всегда бывает. Тем более сейчас начало года — продавцам еще неясно, чего от него ждать. Часть из них может приостанавливать процесс продажи квартир, часть ничего не делает с ценами, ожидая, что будет дальше. Снятие с экспозиции, как правило, происходит по наименее ликвидным объектам, застоявшимся. Если квартира в Москве несколько месяцев не продается, то ее могут снять, а потом через какое-то время выставляют снова. Но в основном уход из базы — продажа, а не снятие», — говорит Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость.

Специалисты Аналитического центра компании выявили самые экономичные предложения на вторичном рынке Московского региона.

В старой Москве 1,6 млн руб. — наиболее низкая стоимость вторичного объекта: за эту сумму можно приобрести апартаменты площадью 15 кв. м в р-не Выхино-Жулебино (ЮВАО), в пешей доступности от станции метро «Юго-Восточная».

Самая дешевая квартира-студия продается за 3,19 млн руб. Ее площадь — 11 кв. м, она находится в р-не Восточное Измайлово (ВАО), в 5 минутах ходьбы от станции метро «Первомайская».

1-комнатная квартира предлагается покупателям по цене 6,3 млн руб. Лот площадью 34 кв. м расположен в р-не Южное Бутово (ЮЗАО), в пешей доступности от станции МЦД «Щербинка».

Самые дешевые предложения в Новой Москве расположены в Троицком АО. Это апартаменты по цене 4,89 млн руб. — лот имеет площадь 27,4 кв. м, находится в 18 минутах транспортом от станции метро «Коммунарка». И 1-комнатная квартира стоимостью 5,5 млн руб.: габариты — 22 кв. м, расположение — 20 км от МКАД по Калужскому или Киевскому шоссе.

В Подмосковье нижний ценовой порог — 700 тыс. руб. За эти деньги на продажу выставлена 2-комнатная квартира метражом 43,3 «квадрата» в Можайском городском округе, 158 км от МКАД по Новорижскому шоссе. За 1,475 млн руб. предлагаются апартаменты площадью 18,3 кв. м в г. Электросталь, 43 км от МКАД по Горьковскому шоссе.