Специалисты Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость исследовали состояние вторичного рынка жилья Новой Москвы и оценили отток спроса из этого сегмента на первичный рынок как в прошлом году (в связи с реформой долевого строительства), так и в настоящее время (на фоне снижения активности покупателей в условиях самоизоляции). Также они сравнили результаты с ущербом, который понесла «вторичка» в старых границах столицы. К примеру, в прошлом году с середины весны до конца лета, когда противостояние между сегментами было особенно сильным, в старой Москве вторичный рынок жилья потерял 30% потенциальных сделок, а в Новой Москве — 43% сделок.
По мнению аналитиков компании, в период карантина наблюдается новый виток конкуренции первичного и вторичного рынков. Старомосковская «вторичка» несет меньшие потери, чем годом ранее, — отток спроса здесь составляет 25%. В ТиНАО активность покупателей гораздо слабее, и практически все из них сейчас делают выбор в пользу новостроек. Переход покупателей на первичный рынок объясняется определенными преимуществами, которые имеются у застройщиков: это технические возможности для проведения и регистрации сделок, а также действие новой программы господдержки, в рамках которой можно оформить ипотеку по сниженным ставкам.
В ИНКОМ-Недвижимость отмечают, что обострение конкуренции между первичным и вторичным сегментами жилья — как в старых границах столицы, так и на присоединенных территориях — наблюдалось в прошлом году в связи с реформой долевого строительства. Тогда специалисты компании заявляли о том, что из-за агрессивной информационной политики девелоперов (в СМИ регулярно появлялись прогнозы о существенном росте цен на первичное жилье) часть покупателей, выбиравших между первичной и вторичной недвижимостью, поспешили приобрести квартиру в новостройке.
По оценкам ИНКОМ-Недвижимость, с середины весны до конца лета прошлого года, когда давление первичного рынка было особенно сильным, «вторичка» старой Москвы не досчиталась 30% потенциальных сделок от общего их объема. В Новой Москве доля покупателей, отдавших предпочтение сегменту новостроек, была еще больше — 43%.
Комментирует Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость: «В Новой Москве отток спроса с вторичного на первичный рынок всегда достигает более значительных размеров. На ухудшение ситуации здесь влияют дополнительные факторы, характерные для рынка недвижимости ТиНАО. Так, в отличие от старых границ столицы, где жилищный фонд представлен домами самого разного качества и времени постройки, в Новой Москве нет большой разницы между предложением на ‘’первичке’’ и ‘’вторичке’’. Обычно это объекты эконом- и комфорт-классов, экспонируемые в недавно возведенных домах, они постепенно переходят из первичного во вторичный сегмент. Кроме того, в указанных классах жилья новые квартиры обычно предлагаются без отделки, поэтому в среднем они стоят меньше, чем объекты на вторичном рынке, что также привлекает покупателей».
В прошлом году лишь небольшая часть застройщиков смогла перейти на новую схему работы после назначенного властями срока, поэтому в большинстве своем девелоперы Московского региона продолжали подогревать интерес покупателей к своему предложению. По мнению аналитиков компании, это поддерживало отток спроса с вторичного рынка вплоть до конца 2019-го. В наступившем году, когда спал ажиотаж из-за реформы долевого строительства, новые обстоятельства повлияли на конкуренцию между «первичкой» и «вторичкой».
Комментирует Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость: «В период самоизоляции спрос во всех сегментах рынка недвижимости находится на крайне низком уровне, однако у застройщиков сейчас есть, так сказать, дополнительные козыри. Во-первых, у них уже налажены технические возможности для дистанционного проведения сделок, а также передачи документов на регистрацию прав собственности в электронном виде. В особенности это касается крупных игроков отрасли, как раз занимающихся застройкой присоединенных к столице территорий. Во-вторых, на первичном рынке начала действовать новая программа господдержки, благодаря которой можно оформить ипотеку по сниженным ставкам. Несмотря на это, на вторичном рынке жилья старой Москвы отток покупателей сейчас меньше, чем годом ранее, — я оцениваю его в 25% (с учетом в целом невысокого спроса). Что же касается ТиНАО, где вторичный сегмент только развивается, то на данный момент, за редким исключением, сделки здесь проходят только на ‘’первичке“».
