В Подмосковье покупателей первичных коттеджей стало на 22% меньше, чем весной прошлого года; элитная загородная недвижимость подешевела на 45%, а экономкласс подорожал на 20%

Средний ценник в экономклассе на загородном первичном рынке Подмосковья сегодня составляет 2,1 млн руб. против 1,7 млн руб. прошлой весной; в бизнес-классе за этот период он снизился на 7% — с 21,4 млн руб. до 19,9 млн руб.; а среднестатистический элитный лот подешевел со 131,6 млн руб. до 72,1 млн руб., подсчитали в Аналитическом центре ИНКОМ-Недвижимость.

В спросе элитные объекты занимают всего 3%, на бизнес-класс приходится 6% сделок, на экономкласс 78%. Годовая динамика продаж по форматам недвижимости показывает: количество купленных коттеджей сократилось на 22%, объектов блокированной застройки — на 40%, число УБП стало меньше на 6%. Аналитики также выявили 5 самых популярных у покупателей направлений Подмосковья.

В Аналитическом центре ИНКОМ-Недвижимость изучили предложение и спрос на первичную загородную недвижимость различных ценовых категорий и форматов в динамике за 12 месяцев.

Предложение

Ожидаемо львиную долю предложения загородной «первички» занимает экономкласс — 78%, год назад она была такой же, а средняя стоимость лота за этот период повысилась на 20%: с 1,7 млн руб. до 2,1 млн руб.

В настоящее время комфорт-класс представляет 15% совокупной экспозиции, а весной 2022 г. 14%. Среднестатистический ценник в этой категории — 8,7 млн руб., за рассматриваемый период он вырос с 8,4 млн руб. на 4%.

На объекты бизнес-класса приходится 5%, год назад 4%. Средняя стоимость составляет 19,9 млн руб. против 21,4 млн руб. год назад — минус 7% за этот период.

Элитная недвижимость — это всего 3% в совокупной экспозиции; за год доля объектов осталась прежней, а медианная цена снизилась на 45%: со 131,6 млн до 72,1 млн руб.

«Сравнительно дешевое дорожает, дорогое дешевеет — на первый взгляд может показаться, что речь о тенденциях загородного рынка, но это не так. Изменения средних цен происходят механически: из многочисленных УБП за год были раскуплены наиболее экономичные варианты, и в экспозиции остались более дорогие, что повысило средний уровень. Элитное предложение крайне ограничено — достаточно было продать несколько самых высокобюджетных лотов, чтобы усредненный показатель заметно снизился», — объясняет руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов.

Среди форматов загородной недвижимости бессменно лидируют УБП — их 88,7%, средний ценник за год уменьшился на 13% — с 3,8 млн руб. до 3,3 млн руб.

На втором месте коттеджи/участки с подрядом — у них в экспозиции 9,3%; медианная цена стала ниже на 13%: если весной 2022 г. средняя стоимость была равна 32 млн руб., то теперь она составляет 27,7 млн руб.

Блокированная застройка составляет всего 2% экспозиции, объект в среднем стоит 27,3 млн руб., это на 9% меньше, чем было год назад — 30 млн руб.

Спрос

Разбивка спроса по форматам тоже стала традиционной, пальму первенства среди приобретенных объектов удерживают УБП: если год назад на них приходилось 85%, то сейчас уже 87,5%. Тем временем дефицит форматов с застройкой сохраняется и не дает расти продажам: объекты блокированной застройки выбирают лишь 3,3% клиентов против 4% весной 2022 г.; доля владельцев коттеджей/участков с подрядом снизилась с 10,5% до 9,2%.

«Если проанализировать спрос на загородные форматы в абсолютных значениях, динамика становится ощутимее, — отмечает Дмитрий Таганов. — Так, количество купленных объектов блокированной застройки за год сократилось на 40%, коттеджей и УСП — на 22%. Число реализованных УБП стало меньше всего на 6%.

Преобладание УБП в реализации определяет и ключевую ценовую категорию проданных объектов: экономкласс занимает 78% (против 77% год назад); 13% приходится на комфорт-класс (весной прошлого года их было 15%); лоты категории бизнес приобретают 6% покупателей (год назад столько же), а элитные объекты всего 3% (год назад 2%)».

Больше всего реализованных лотов — 17% — на Каширском шоссе, 11% — на Дмитровском, по 8% — на Новорязанском, Волоколамском и Симферопольском шоссе, подсчитали аналитики ИНКОМ-Недвижимость.

«На этих направлениях много объектов, совокупно здесь представлено 51% всего загородного предложения Подмосковья — соответственно, самый высокий спрос сегодня там, где есть из чего выбрать. И очевидно, что в основном это участки без подряда, — говорит Дмитрий Таганов. — В целом сохраняется нехватка качественного товара, и в отсутствие достаточного объема и ассортимента предложения спрос остается невысоким».