Скидки на жилье в новостройках Москвы достигли 30%, девелоперы предложили замену околонулевой ипотеки

По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, в 2022 г. предложение квартир в новостройках увеличилось на 24,7% в старой Москве и на 46,5% в ТиНАО; в Подмосковье, напротив, экспозиция сократилась на 6,3%. Усредненная стоимость объектов за год выросла на всех территориях Московского региона — в диапазоне от +3,8% до +11,7%. Специалисты направления «Новостройки» ИНКОМ-Недвижимость выявили ключевые факторы колебаний спроса в прошлом году и определили новые инструменты привлечения покупателей.

Согласно статистике Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, по итогам декабря предложение на первичном рынке в старой Москве насчитывает 33,81 тыс. лотов — за год экспозиция увеличилась на 24,7%. Средняя стоимость 1 кв. м составляет 341,7 тыс. руб. против 329,3 тыс. руб. в декабре 2021 г. (за год «квадрат» подорожал на 3,8%).

В Новой Москве на продажу выставлены 9,45 тыс. квартир: по сравнению с данными годичной давности их число выросло на 46,5%. Медианная цена квадратного метра зафиксировалась на уровне 230,9 тыс. руб., в декабре-2021 — 213,5 тыс. руб. (+8,2%).

В новостройках Подмосковья покупателям представлены 22,54 тыс. жилых объектов — это на 6,3% меньше, чем в декабре 2021 г. Среднестатистический «квадрат» стоит 171,2 тыс. руб. — за год он стал дороже на 11,7% (против 153,3 тыс. руб.).

Об особенностях спроса на первичном рынке Московского региона в 2022 г. рассказывает Валерий Кочетков, директор направления «Новостройки» компании ИНКОМ-Недвижимость:

— Рассматривая хронологию событий на московском рынке новостроек в 2022 г., можно выделить следующие основные тенденции. В январе и феврале спрос соответствовал значениям аналогичного периода 2021 г. В конце февраля ключевая ставка поднялась до 20%, и покупатели разделились на две категории. Представители первой уже имели одобрение банка по ипотеке, они поспешили оформить кредит в марте по старым ставкам. Другая категория — те, кто спасал свои деньги, вкладывая их в квадратные метры. Поэтому в марте был зафиксирован колоссальный всплеск спроса: +28% к январю, +30% к марту 2021 г.

Естественно, как всегда после всплеска, в апреле и мае произошло глубокое падение, ипотечное кредитование замерло. А поскольку ипотечные сделки на первичном рынке занимали около 70%, спрос и упал примерно на 70%.

В июне ипотеку предлагали уже под 12% годовых — не помогло, затем под 9% — снова не помогло; но снижение ставки до 7% оживило рынок — на этом фоне количество обращений и заявок от потенциальных покупателей стало увеличиваться. Таким образом, в июне сегмент новостроек начал восстанавливаться, но, конечно, к значениям марта мы не подошли.

В сентябре нам удалось вплотную приблизиться к показателям спроса в начале года, но активность на рынке продлилась недолго — до объявления частичной мобилизации. В этот период опять стало все плохо — люди не понимали, что делать. И в октябре мы провалились до уровня мая. В ноябре спрос снова стал расти: по нашим данным, он был на 16% выше октябрьского, причем основной подъем пришелся на вторую половину месяца — после заявлений о возможной отмене льготной потеки.

Декабрь традиционно — период, когда стараются завершить намеченное, в том числе покупку недвижимости. Но в конце 2022-го даже те, кто планировал приобретение квартиры в новостройке на 2023 г., ускорились из-за изменения с 1 января 2023 г. ставки льготной ипотеки с 7% на 8%. На этом фоне спрос в декабре—22 был на 23% выше, чем в ноябре. Тем не менее, по числу сделок декабрь 2022 г. на 21% проиграл декабрю 2021 г.

Один из главных трендов 2022 г. — введение околонулевой ипотеки, субсидируемой застройщиками. Данный инструмент продаж вызвал неоднозначные реакции и мнения. Так, за время ее действия усилилась ориентированность покупателей не на цену объекта, а на доступность ежемесячного платежа по кредиту. Конечно, пользователь такой ипотеки не получал от застройщика скидку 20–30%, что равноценно увеличению цены на этот объект. Безусловно, опасения Центробанка верные, и в случае дефолта заемщика реализовать такое залоговое имущество проблематично, поскольку цена завышена.

Однако полностью отказаться от ипотеки, субсидируемой застройщиками, никто не хочет, поскольку это выгодно определенной категории покупателей.

Несмотря на то, что ставка 0,1% отменена, девелоперы стали предлагать новые механизмы привлечения клиентов. Например, сегодня можно взять семейную ипотеку со ставкой 3%, можно встретить предложения с кухонной мебелью в подарок при оформлении сделки в определенный период. Также интересный вариант — ипотека без процентов первые пять лет, а с 6-го года ставка 8% или 6%, если это семейная ипотека.

С конца осени прошлого года декларируемая скидка доходила до 30%, а фактическая средняя скидка в 2022 г. составляла 15%. Дисконт предлагали 90% застройщиков, и он сбалансировал спрос и предложение — устраивал и продавцов, и покупателей. В дальнейшем ожидать существенного удешевления первичного жилья не приходится, поскольку себестоимость строительства не снижается.