Семь территориальных кластеров Москвы со схожими ценами на вторичное жилье

В Аналитическом центре ИНКОМ-Недвижимость изучили предложение вторичного жилья в районах старой Москвы по критерию стоимости и объединили в группы локации с сопоставимой средней ценой квадратного метра. В 69-ти из 125-ти территориальных единиц города показатели находятся в диапазоне от 199,8 тыс. руб. до 273,4 тыс. руб.; в 39-ти районах «квадрат» в среднем стоит от 277,8 тыс. руб. до 350,7 тыс. руб. Максимальный разрыв в стоимости у Восточного и Хамовников — в 3,7 раза.

Специалисты Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость провели кластеризацию экспозиции вторичного жилья в старой Москве, по результатам которой было выявлено семь групп столичных локаций с близкими ценами. Из 125-ти районов города абсолютное большинство — 69 — относятся к условной категории А, где средняя стоимость квадратного метра находится в диапазоне от 199,8 тыс. руб. до 273,4 тыс. руб.

Самые экономичные вторичные лоты расположены в районах Восточный (199,8 тыс. руб.), Матушкино (202 тыс. руб.), Старое Крюково (202,2 тыс. руб.), Бирюлево Западное (204,2 тыс. руб.) и Силино (204,9 тыс. руб.).

Наиболее дорогое жилье из этой группы — в районах Строгино (273,4 тыс. руб.), Можайский (269,7 тыс. руб.) и Головинский (266,7 тыс. руб.), Соколиная гора (266,5 тыс. руб.) и Коптево (266,1 тыс. руб.).

К категории Б относятся территории со средней ценой «квадрата» от 277,8 тыс. руб. до 350,7 тыс. руб. — таких районов 39. Внутри группы наиболее доступные по стоимости объекты предлагаются в Куркино, Зюзино и Нагорном, самые дорогостоящие — в Обручевском, Донском и Ломоносовском.

В кластер В, где средние значения варьируются от 362,9 тыс. руб. до 390,5 тыс. руб., входят Проспект Вернадского, Хорошевский, Таганский, Беговой, Гагаринский и Даниловский районы.

Далее следует пятерка с ценовыми показателями 425,7–453,8 тыс. руб. (группа Г): Красносельский, Басманный, Дорогомилово, Раменки и Мещанский районы. За ней (группа Д) — Тверской, Замоскворечье и Пресненский, в которых «квадрат» в среднем стоит от 517,3 тыс. руб. до 535,8 тыс. руб. Близки по стоимости Якиманка и Арбат: 624,1 тыс. руб. и 643,2 тыс. руб. соответственно (они относятся к группе Е). Наконец, самый дорогой район в столице — Хамовники, где квадратный метр оценивается в 736,8 тыс. руб. (категория Ж). Максимальная ценовая разница в локациях старой Москвы составляет 3,7 раза.

«В крупнейший кластер со схожими средними ценами на вторичном рынке Москвы входят районы из разных округов, и встречаются любые комбинации — это могут быть и непрестижные, и довольно престижные локации. Чаще всего сближение стоимости происходит, когда престижный район находится далеко от центра, а непрестижный ближе к нему. Здесь влияние оказывает не статус самой местности, а ее удаленность от центра города.

С другой стороны, территориально близкие районы могут относиться к разным ценовым группам: например, такие как Соколиная гора (категория А) и Преображенское (категория Б), Теплый Стан (категория А) и Коньково (категория Б). Но разница в стоимости жилья в них не очень значительная и объясняется различиями в качестве и возрасте жилфонда, количеством выставленных на продажу более дешевых или более дорогих объектов.

Конечно, особый случай с ЦАО, который обособлен, но и здесь есть исключения. К примеру, Таганский район соседствует по цене с Беговым (САО) и входит в группу В (381,8 и 386,3 тыс. руб. соответственно), а Красносельский, Басманный и Мещанский вместе с Дорогомилово и Раменками (ЗАО) относятся к категории Г с ценами от 425,7 тыс. руб. до 453,8 тыс. руб., — рассказывает Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость.

— Рассматривая город в целом, можно отметить: если раньше были однозначно непопулярные районы, то сейчас практически не осталось таких мест за счет развития транспортной и социальной инфраструктуры. Облагораживают парки, многие промзоны закрыты, реализуются проекты комплексного развития территорий. Получается, что сегодня на массовом вторичном рынке вопрос локации не стоит остро, и практически везде в Москве можно найти ликвидное жилье».