Риэлторы предупреждают о «подводных камнях» программы субсидирования ипотеки на вторичном рынке жилья

Идея распространения государственного субсидирования ипотеки на вторичный рынок жилья вышла в широкое информационное пространство после ее обсуждения в середине сентября на правительственном совещании под председательством первого вице-премьера Игоря Шувалова. Итогом рассмотрения вопроса стало поручение Минстрою проработать положения соответствующей программы, которая, как предполагается, позволит активизировать спрос на жилую недвижимость.

При этом важно отметить: оживление покупательской активности на вторичном рынке жилья, очевидно, не является самоцелью будущей программы. Предложение о распространении мер государственной поддержки ипотеки на этот сегмент в конечном счете направлено на активизацию спроса на рынке новостроек, где еще летом было отмечено снижение стимулирующего эффекта льготной ипотеки. По сообщениям информагентств со ссылкой на заместителя министра финансов РФ Алексея Моисеева, новая схема субсидирования предполагает проведение т. н связной сделки купли-продажи на первичном и вторичном рынках жилья.

«По нашим оценкам, до 85% сделок на „вторичке“ — это альтернативные операции купли-продажи, и примерно каждый пятый „продавец-покупатель“ готов рассматривать в качестве альтернативы приобретение квартиры в новостройке», — отмечает директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.

При этом сегодня товарооборот на вторичном рынке жилья тормозит низкий уровень спроса (как следствие, снижая количество потенциальных покупателей в сегменте новостроек). По данным компании, в минувшем месяце количество обращений по выставленным на продажу объектам оказалось почти на 9% ниже, чем год назад. А летом разница доходила до 30%.

Стимулирование ипотечного спроса на вторичном рынке путем снижения ставок по кредитам в рамках программы господдержки (на данный момент предполагается, что ставки не превысят 12% при том, что базовые предложения банков — от 13,5%) не грозит покупательским ажиотажем, но может увеличить количество сделок в этом сегменте на 10–15%. Однако ожидаемый эффект возможен только при условии создания четкого и понятного механизма реализации программы.

«В настоящее время озвучена только общая идея, которая, с одной стороны, воодушевляет участников рынка, а с другой, вызывает массу вопросов. Покупка квартиры в новостройке продавцом вторичного жилья осуществляется по иной схеме, нежели альтернативная сделка на «вторичке», при которой происходит одновременное подписание всех участвующих в «цепочке» договоров купли-продажи, регистрация переходов прав собственности и взаиморасчеты. С новостройками — другая история, это несколько последовательных этапов: сначала выбранный объект бронируется, потом человек продает имеющееся жилье, наконец, вырученные средства используются для оплаты забронированной жилплощади. Иными словами, продавец вторичного жилья в обязательном порядке получает деньги (что, кстати, является условием исполнения договора купли-продажи). И в любой момент — как свободный человек — может передумать покупать квартиру в новостройке. Как тогда быть с уже выданной льготной ипотекой на «вторичке?», — рассуждает Сергей Шлома.

Можно предположить, что условием т. н. связной сделки станет «прямое перечисление» всей или части суммы льготного кредита на счет застройщика (в качестве оплаты бывшим собственником «вторички» квартиры в новостройке) после подписания договора купли-продажи. Но в таком случае у покупателя залогового объекта на вторичном рынке жилья возникают риски, связанные с возможным отказом в регистрации перехода права собственности.

Дело еще более усложняется, если предположить, что покупка новостройки осуществляется с привлечением заемных средств. «Даже на вторичном рынке жилья, где механизм проведения альтернативных сделок понятен и в целом отлажен, „альтернативы“, в которых участвуют разные банки, являются крайне сложными в плане организации в силу различий технологий и требований финансовых учреждений. А возможное включение в „цепочку“ объекта из другого сегмента рынка недвижимости грозит и вовсе „непреодолимыми разногласиями“. Как вариант — в целях оптимизации технологического процесса обязательным условием ипотечных сделок будет выдача кредитов на новостройку и вторичное жилье в одном банке, но это в свою очередь противоречит интересам покупателей, ограничивая их возможности», — отмечает Сергей Шлома.

Кроме того, покупка квартиры в новостройке чаще всего предполагает отложенное решение жилищного вопроса и неизбежные расходы, связанные с необходимостью оплаты съемного жилья на время постройки дома, оформления собственности на жилплощадь, ремонт. Прибавим сюда «классические» риски задержки строительства и недостроя. Все это — минусы, которые существенно ограничивают круг потенциальных желающих обменять «синицу в руке» (уже имеющуюся в собственности жилплощадь) на «журавля в небе» (квартиру в строящемся доме). Следовательно — исключают массовый характер таких сделок на рынке жилья.

Таким образом, сложности т. н. связных сделок на первичном и вторичном рынках очевидны даже в ситуации, когда в «цепочке» участвуют 2 объекта. Однако по факту «альтернатива» на вторичном рынке жилья сегодня — это в среднем 4–5 объектов, а значит, трудности в проведении сделок, удовлетворяющих заявленной программе льготной ипотеки, многократно возрастают.

«Идеальным решением вопроса представляется государственная поддержка ипотеки на вторичном рынке без цементирования альтернативной „цепочки“ покупкой квартиры в новостройке: своего покупателя этот объект и так найдет, а массовый спрос в рамках действия предлагаемой программы исключен. Стимулирование спроса на „вторичке“ в свою очередь неизбежно вызовет мультипликативный эффект для экономики в целом: по примерным подсчетам, каждый рубль, вложенный в покупку жилья, приносит с собой пять из смежных отраслей. При этом игнорирование технологических особенностей проведения сделок в разных сегментах рынка чревато тем, что на практике программа окажется невостребованной, а цель ее не будет достигнута. Поэтому принципиально важным сегодня, на этапе разработки механизма государственной поддержки ипотеки на „вторичке“, является привлечение к обсуждению вопроса профессионального риэлторского сообщества: специалистов, которые досконально знают нюансы работы в этом сегменте рынка, способны предложить технологичные решения и предупредить возможные проблемы», — резюмирует Сергей Шлома.