Первичных коттеджей в Подмосковье за год стало на 59% больше, но на всех желающих не хватает

В Аналитическом центре ИНКОМ-Недвижимость рассмотрели ситуацию в сегменте коттеджей и участков с подрядом (УСП) на первичной загородке Московской области. В настоящее время на продажу выставлено 7,3 тыс. лотов против 4,3 тыс. шт. год назад. Средняя стоимость первичного коттеджа в годовом выражении снизилась на 6% — до 24,3 млн руб. За рассматриваемый период число сделок увеличились на 44%, тем не менее, дефицит предложения сохраняется. По данным ИНКОМ-Недвижимость, сегодня потенциальный спрос на 20% выше, чем реализованный. Специалисты направления «Загородная недвижимость» компании дали рекомендации желающим возвести частный дом.

По статистике Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, на первичном загородном рынке Московской области экспонируются 7,3 тыс. коттеджей и участков с подрядом (УСП) в 215 проектах. Год назад предложение данного формата насчитывало 4,6 тыс. лотов в 171 проекте — то есть, за рассматриваемый период прирост составил 59% и 26% соответственно.

Средняя стоимость коттеджа в настоящее время составляет 24,3 млн руб. против 25,8 млн руб. год назад — снижение на 6%. Аналитики компании называют ценовую ситуацию в сегменте коттеджей стабильной: и в прошлом году, и в нынешнем второй квартал показал сокращение средней стоимости на 7%; в третьем и четвертом кварталах 2023 г. медианный показатель уменьшился на 1%; в первом квартале этого года вырос на 2%. Предложение пополняется поселками от крупных девелоперов, в связи с чем средний уровень цен может немного уменьшаться: в каждом новом проекте присутствуют объекты более бюджетные, чем в среднем по рынку. В ближайшей перспективе возможные ценовые колебания будут связаны с изменением состава и объема предложения первичных проектов с застройкой, прогнозируют в ИНКОМ-Недвижимость.

"Наряду с ростом предложения расширяется объем реализации. С начала этого года сегмент первичных коттеджей прибавил 28% в продажах; число сделок в первом квартале было на 47% больше, чем в первом квартале 2023 г. Второй квартал продемонстрировал увеличение на 44% в годовом выражении.

Если рассматривать поквартальную динамику спроса за прошедший год, то мы увидим традиционные сезонные колебания: например, во втором квартале в 2023 и 2024 гг. количество сделок выросло на 72% и 69% соответственно; в третьем квартале 2023 г. продажи увеличились еще на 17%; а зимой и в начале весны сократились на 4% и 25%, — отмечает Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость.

— Во второй половине года мы ждем, что активность продолжится, если не произойдут какие-то негативные изменения в макросреде — рынок недвижимости чутко реагирует на все экономические и политические события. В спокойных условиях, хотя бы без ухудшений и резких движений, у загородного сегмента хорошие перспективы.

Тем не менее, в целом загородный рынок с застройкой можно назвать дефицитным. Проекты с коттеджами сейчас возводят несколько крупных компаний — такие как ’’Самолет’’, ’’ФСК Family’’, Villagio Estate и некоторые другие, то есть, застройщики поддерживают рынок, но пока потенциальный спрос значительно превосходит реализованный. Согласно статистике ИНКОМ-Недвижимость, число запросов в компании на 20% превосходит количество сделок. Проектов от крупных застройщиков немного, и те, что выходят в продажу по адекватным ценам и с качественным продуктом, пользуются повышенным интересом покупателей.

Разумеется, проблему дефицита предложения не смогут решить мелкие фирмы и индивидуальные предприниматели в качестве подрядчиков. Поэтому к тем серьезным застройщикам, которые уже работают на малоэтажном рынке, следует подключаться другим крупным девелоперам, которые уже заявляли о скором выводе новых проектов в малоэтажном сегменте, но пока этого не произошло. Если рынок увидит новые предложения от таких компаний, это скажется очень положительно».

Татьяна Максимова, начальник отдела направления «Загородная недвижимость» ИНКОМ-Недвижимость, член Общественного совета при Росреестре, дала несколько рекомендаций желающим возвести частный дом:

— Для клиентов на рынке ИЖС выбор застройщика — сложный квест: есть риск получить недостроенный или некачественный дом, если человек из экономии соглашается работать с подрядчиком по «серым» схемам. Изучите его предыдущие проекты и репутацию на рынке. А чтобы избежать лишних трат, четко определитесь с назначением дома — для постоянного или сезонного проживания. Исходя из этого нужно выбрать материал, а также правильно рассчитать метраж здания, необходимый вашей семье. Учтите число постоянно проживающих и приезжающих в гости. Это позволит ограничить расходы на отопление и содержание дома. То же касается размера участка, ведь его ухоженный вид требует финансовых вложений.

При строительстве также следует рассмотреть некоторые опции, на которых можно сэкономить. Например, фундамент: оцените несущие возможности грунта и планируемую нагрузку. Нет смысла делать свайный фундамент под легкий каркасный дом.

Кровля — чем проще, тем лучше, потому что сложные обходятся дорого не только при строительстве, но и в эксплуатации. Самые недорогие — односкатные.

Лестница «съедает» пространство в доме и бюджет: точно определитесь — нужен ли вам двухэтажный дом.

Конфигурация здания: любые архитектурные изыски (эркеры, барельефы, фасадная мозаика и т. д.) — это усложнение конструктивных решений, а значит, увеличение вложений в стройку.

Балконы на фасаде дома выглядят красиво, но на практике создают проблемы — гидроизоляция, уборка. Пользоваться можно только сезонно, а зачастую ими не пользуются вовсе.

По возможности делайте стандартные размеры дверных и оконных проемов по ширине и высоте — это позволяет существенно сэкономить при заказе окон, межкомнатных и входных дверей.

Остекление дома, как правило, стоит дорого. Выбирая между пластиковыми, деревянными или алюминиевыми профилями, лучше придерживаться разумной необходимости. Если нужен вариант «поставил и забыл», то пластиковые окна вне конкуренции.

При выборе входной двери лучше обращать внимание на ее теплоизоляционные характеристики, а также устойчивость ее покрытия к перепадам температуры и влажности, нежели на ее взломостойкость.