На рынке аренды продолжают экономить: 10% квартир сдаются «под ремонт»

Такие предложения — обязательство нанимателя самостоятельно сделать ремонт в съемной квартире — характерны для жилья экономкласса. Согласно исследованию специалистов Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость, сдача «под ремонт» наиболее распространена на вторичном рынке — до 70% объектов. Однако новостройки показывают устойчивый рост такого предложения: с 20 до 30% за последние три года. Причина – активная застройка окраин столицы и «новой» Москвы.

Внутри этих групп есть свои особенности. Так, вторичное жилье делится на две категории: пригодное для проживания, где требуется косметический ремонт (который может произвести сам наниматель), и «неликвидные» квартиры (например, после затопления, с разрушенными полами или голыми стенами, проблемами с электропроводкой). В последнем случае для ремонта потребуются услуги специалистов. Соответственно, с арендатором заключается договор найма на срок не менее года с условием фактического погашения части арендной платы за счет стоимости работ. Часто договор предполагает пролонгацию на тех же условиях. Необходимо отметить, что даже при сильных повреждениях квартиры не всегда пополняют число объектов для сдачи «под ремонт». Порой хозяева обозначают их как обычное жилье, но готовы предоставить нанимателям существенную скидку: ее размер варьируется от 10 до 40% в зависимости от «масштаба бедствия».

В сегменте новостроек девелоперы предлагают покупателям квартиры двух типов: без отделки и с ремонтом от застройщика. Разница в цене между ними составляет около 15%. При этом стоимость самостоятельно выполняемого ремонта с покупкой отделочных материалов и оплатой труда рабочих обходится потребителям, по некоторым оценкам, в 2-3 раза дороже, чем доплата за квартиру с отделкой. Поэтому часть собственников квартир без отделки охотно сдает их в аренду с тем, чтобы наниматель выполнил качественный ремонт и, если позволяет стоимость работ, выплачивал хозяевам определенную арендную плату. После окончания ремонта договор с нанимателем (если квартира приобретена в инвестиционных целях) может быть перезаключен на новых, стандартных условиях.

И на первичном, и на вторичном рынках обычная сумма скидки при сдаче «под ремонт» составляет 10–20%. Средняя арендная ставка 1-комнатной квартиры в хорошем состоянии составляет 30 тысяч рублей в месяц. Дисконт в 20% за аналогичный объект «под ремонт» даст снижение до 24 тысяч рублей. Таким образом, годовая экономия — 72 тысячи рублей.

В случае необходимости проведения масштабных работ плата за оговоренный срок может не взиматься. Часто наймодатель рассчитывает финансовые затраты на отделочные материалы и стоимость работы, после чего либо снижается общая цена, либо предоставляется бесплатное проживание на определенное время — обычно до трех месяцев. Как правило, срок ремонта определяется самим состоянием жилплощади. Можно заключить договор найма без арендной платы ровно на период проведения ремонтных работ. Такой вариант найма актуален для групп иногородних рабочих строительных специальностей, которые приезжают в столицу на заработки: они готовы мириться со сложными бытовыми условиями и дополнительной работой по ремонту в пользу экономии на ставке найма.

Согласно статистике, такая схема довольно распространена: ее доля составляет 20% от всех квартир «под ремонт» на рынке аренды. В целом возможность минимизировать расходы как основная мотивация найма такого рода в сложных экономических условиях становится трендом.

Следует отметить организационную сложность подобных сделок. Необходимо грамотно составить не только договор найма, но и дополнительное соглашение к нему. В этом документе должны быть данные об общей стоимости ремонта, объеме и сроках выполнения работ.

Существует два типовых варианта деления затрат при сдаче «под ремонт».

1. Наниматель делает работу «под ключ»: сам покупает все стройматериалы и занимается ремонтом. Такая схема удобна, однако важно сразу найти взаимопонимание относительно качества и стоимости строительных материалов.
2. Ремонт делает наниматель, но покупкой стройматериалов занимается собственник квартиры. Это наиболее распространенный вариант, поскольку он позволяет сторонам более четко контролировать расходы.

«Наймодателю важно, чтобы затраты на ремонт были минимальными и не превышали стоимость двух-трех месяцев аренды жилья. При этом даже скромный косметический ремонт прибавляет к арендной ставке квартиры экономкласса 5–10%», — комментирует Оксана Полякова, заместитель директора Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость.