Ипотека-2015: актуальные тенденции кризисного сезона

В компании ИНКОМ-Недвижимость проанализировали динамику развития и перспективы ипотеки на вторичном рынке жилья в контексте ключевых изменений кредитной политики Центрального банка РФ. В числе самых ярких и ожидаемых тенденций кризисного сезона — существенное снижение количества сделок с привлечением заемных средств. При этом специалисты отмечают, что для отдельных категорий граждан ипотека остается актуальным способом решения жилищных вопросов и выделяют тех, кто может пополнить ряды ипотечных покупателей в ближайшее время, а также рассказывают о потенциальных заемщиках, заслуживающих спецприза за оригинальность.

По данным ИНКОМ-Недвижимость, количество ипотечных сделок на вторичном рынке жилья в нынешнем феврале сократилось на 36 %, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. При этом на протяжении последних лет специалисты отмечали устойчивую положительную динамику в данном сегменте: с 2012 по 2014 гг. средний годовой прирост составлял порядка 5-7 %. Столь существенная отрицательная коррекция стала ожидаемым следствием резкого ужесточения банками условий кредитования в ответ на декабрьские «санкции» ЦБ. Именно февральские данные этого года эксперты считают наиболее репрезентативными в плане отражения реальной ситуации в отрасли. В январе 2015 года статистика выглядела более обнадеживающей (- 26 %, по сравнению с январем 2014-го), однако в первом месяце года в значительной степени закрывались те сделки, которые готовились в декабре — на пике ажиотажного спроса на рынке жилья.

Сегодня размер процентных ставок по ипотечным рублевым программам на вторичном рынке жилья от банков-партнеров компании ИНКОМ-Недвижимость колеблется с учетом преференций от 14,5 до 18 %, и в ближайшее время возможно обновление минимальных значений. Такая динамика укладывается в общий тренд реакции банков в ответ на осторожные, но последовательные действия ЦБ по смягчению своей кредитной политики. «На фоне значительной поддержки системы ипотечного кредитования на первичном рынке жилой недвижимости «вторичка» имеет гораздо более скромные дивиденды от действий государства и Центробанка. Однако и здесь мы отмечаем тенденцию к снижению ставок теми кредитными организациями, которые наиболее резко ужесточили условия кредитования после повышения в декабре ключевой ставки», — отмечает директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.

По оценкам экспертов, ипотека продолжает оставаться целесообразным инструментом привлечения денежных средств для тех, кто имеет потребность в сравнительно небольшом — порядка 2 млн рублей — кредите с перспективой вернуть его в относительно короткий — до 5 лет — срок. В свою очередь банки в стремлении минимизировать финансовые риски нацелены на работу с заемщиками, способными предоставить соответствующие гарантии. При этом наиболее предпочтительными клиентами являются граждане, обладающие значительной суммой первоначального взноса — от 50 % стоимости залогового имущества. Именно на эту категорию ипотечных покупателей рассчитаны наиболее привлекательные программы кредитования, а также возможные акции и преференции.

Определенные надежды на увеличение в краткосрочной перспективе объема ипотечного рынка специалисты связывают с гражданами, которые в конце прошлого года переложили свои сбережения на депозиты на волне резкого повышения банками ставок по вкладам. По статистике ЦБ, максимальная процентная ставка по вкладам в рублях в кредитных организациях, привлекающих наибольший объем депозитов физических лиц, увеличилась с 8,3 % в январе 2014 года до 15,3 % в январе 2015-го, а в отдельных случаях превышала 20 %. При этом с декабря прошлого года по январь текущего объем рублевых вкладов россиян возрос почти в два раза, а самыми востребованными стали краткосрочные депозиты до года — их объем увеличился в 1,6 раза. Однако эксперты прогнозируют вероятное снижение в ближайшее время ставок по вкладам в связи с либерализацией кредитной политики ЦБ: с начала года их максимальные значения уже уменьшились в среднем до 13,8 % по состоянию на 1 марта. Можно предположить, что дальнейшее усиление тренда на снижение ставок по банковским вкладам, а также закрытие краткосрочных депозитов отзовется на рынке жилья определенным увеличением спроса, в том числе со стороны ипотечных покупателей.

При общем напряжении на ипотечном рынке риэлторы отмечают, что в ряде случаев от граждан поступают весьма парадоксальные запросы, свидетельствующие то ли о крайней степени наивности потенциальных покупателей, то ли об их завидной оригинальности и амбициях «великих комбинаторов». Среди таких — звонки от матерей-одиночек с очевидно низким уровнем дохода, интересующихся возможностью покупки жилья в кредит с расчетом, что в случае невыполнения ими кредитных обязательств их с детьми не смогут выселить на улицу. Или запросы от граждан бывших Союзных республик с неподтвержденными доходами, но желанием получить ипотеку на покупку жилья в России.

В целом, возможное оживление на рынке ипотеки эксперты связывают с ее дальнейшей поддержкой со стороны государства и ЦБ, но не ожидают здесь резкого роста из-за общего снижения реального и платежеспособного спроса. «Нельзя при каждом очередном шаге назад длиной в 1 п. п. рассуждать о грядущем фейрверке ипотечных сделок. Для революционных изменений в этой области нет предпосылок, по крайне мере, в сегменте вторичного жилья, не попадающем под действие государственной программы субсидирования. Однако меры ЦБ, безусловно, позволяют приводить в чувство сферу жилищного кредитования, где после декабря остались главным образом крупные игроки. В настоящее время появляются возможности для активизации работы с ипотекой и для частных лиц, и для самих банков», — резюмирует Сергей Шлома.