В Департаменте вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость провели исследование выставленных на продажу т.н. убитых (или, как более благозвучно называют их риэлторы, подуставших) квартир — тех, которые обладают крайне низкими качественными характеристиками в силу самых разных причин, от особенностей образа жизни их собственников до состояния самого дома. В результате типизации были выявлены 5 основных категорий такого жилья в старой Москве: «бабушкины» (т. е. наследственные) квартиры, объекты, в которых проживали люди с алкогольной или наркотической зависимостью, жилплощади после пожара, после затопления и недвижимость в ветхих и аварийных домах. Специалисты компании изучили, какую долю вторичного рынка столичного жилья занимают лоты из этих групп, подсчитали средние показатели дисконта и сроков экспозиции при их реализации, а также перечислили трудности, с которыми сталкиваются продавцы таких квартир.
«Бабушкины» квартиры. Так риэлторы называют объекты в плохом состоянии, доставшиеся собственникам в наследство от пожилых родственников. На них приходится 10% от общего объема предложения в сегменте вторичного жилья столицы. Эти квартиры часто находятся в неудовлетворительном состоянии из-за того, что здесь долгое время проживал пожилой человек (или пожилая чета) с плохим здоровьем, причем без должного ухода со стороны родственников. Как результат — неприятные запахи, длительное отсутствие ремонта (счет идет иногда на десятки лет), обветшавшие обои и линолеум, устаревшая и загрязненная бытовая техника и сантехника.
Сергей Шлома, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость, комментирует:
«В большинстве случаев наследники, получившие такую жилплощадь, не хотят тратить время и средства на ее ремонт, им легче уступить в цене и поскорее расстаться с ней. Чаще всего причин поспешности две, и они носят диаметрально противоположный характер: либо новые собственники были очень привязаны к ушедшему родственнику и им сложно находиться там, где все напоминает о нем, либо, наоборот, новоиспеченных владельцев эмоционально ничего не связывает с этой недвижимостью, и они хотят быстрее получить деньги. Нередко продавцы с легкостью соглашаются на дисконт еще и потому, что после кончины пожилого родственника квартира отходит сразу нескольким наследникам. И когда для быстрой продажи стоимость недвижимости необходимо снизить, скажем, на 500 тыс. рублей, а жильем владеют, допустим, 4 человека, каждому приходится уступить по 125 тыс. рублей, что, в общем, не очень критично.
В среднем „бабушкины“ квартиры без ремонта продаются на 10% дешевле лотов с аналогичными параметрами (площадью, комнатностью, расположением и т. д.), но в лучшем состоянии. Если продавцы готовы к этому, то наследное жилье будет реализовано очень быстро — согласно статистике нашей компании, на это уходит не более 3 недель, поскольку они обычно принимают первое поступившее им предложение в рамках предполагаемого бюджета. Когда же собственники упорствуют в цене, то квартира надолго застревает в экспозиции из-за того, что в экономклассе у покупателей весьма высока ценовая чувствительность. И у них нет резона переплачивать за „убитое“ жилье, так как покупатели понимают, что им еще придется вкладываться в ремонт.
Особняком в этой категории стоят наиболее запущенные объекты, где проживал пожилой человек с серьезным психическим расстройством, державший большое количество домашних животных или страдавший синдромом Плюшкина и приносивший домой вещи с помойки. Среди 10 „бабушкиных“ квартир встречается одна такая. В данном случае жилплощадь становится практически непригодной для проживания из-за сильнейших неприятных запахов и тотальной антисанитарии, и продать ее можно лишь с помощью еще большего дисконта — в среднем 15%, при максимальной степени „убитости“ — вплоть до 20%».
Квартиры, в которых проживали собственники с алкогольной или наркотической зависимостью. Главный минус этих объектов заключается в том, что их владельцы зачастую превращали свое жилье в притон. Собственники таких квартир нередко состоят на учете в ПНД и НД, и покупатели отказываются иметь с ними дело, опасаясь возникновения в дальнейшем юридических сложностей, — например, бывший владелец недвижимости может попытаться вернуть ее себе, ссылаясь на то, что во время заключения сделки не осознавал своих действий.
Сергей Шлома:
«Доля таких квартир на „вторичке“ в целом составляет сейчас 3%. Их сложно продать даже со значительным дисконтом не только из-за полной разрухи, но и в связи со шлейфом неприятных историй, который тянется за этой недвижимостью. Чаще всего такие объекты приобретают перекупщики — юридические или физические лица, причем с существенной скидкой, обычно от 20%. Затем они делают в квартире косметический ремонт и реализуют ее по гораздо более высокой стоимости. При этом, конечно, перекупщики изо всех сил стараются, чтобы покупатели не узнали о том, какие вакханалии здесь происходили. Впрочем, в дальнейшем заботливые соседи не преминут в подробностях рассказать об этом новым владельцам, правда, уже после покупки жилья».
Квартиры после пожара. Наиболее сильные повреждения квартира получает вследствие пожара, так как очевидно, что после этого ее очень сложно восстановить. Эти объекты крайне редко появляются на рынке и в общем массиве экспонируемого жилья могут быть приравнены к статистической погрешности.
Сергей Шлома:
«Потенциальные покупатели отказываются рассматривать квартиры после пожара не только из-за их состояния, но и по психологическим мотивам — в отличие, скажем, от затопления пожар является гораздо более опасным и в ряде случаев трагичным происшествием. Более того, многие покупатели уверены (впрочем, безосновательно), что даже если запах гари выветривается из квартиры, ее стены все равно до основания пропитываются вредными веществами, поэтому жить в ней без риска для здоровья уже нельзя. В результате продать жилплощадь после пожара крайне сложно, особенно если она выгорела полностью. Единственный шанс найти покупателя — предоставить скидку как минимум в 30% в сравнении с реальной рыночной стоимостью. Но есть и другой вариант: провести в квартире ремонт, чтобы скрыть следы пожара (пусть даже на это придется потратить какие-то средства, в том числе заемные), и попытаться продать ее как обычный объект. В этом случае дисконт будет уже меньше».
Квартиры после затопления. Такие лоты тоже являются единичными на рынке, в том числе и потому, что владельцы квартир, пострадавших от затопления, надеются на компенсацию от заливших их соседей и весьма редко выставляют поврежденную жилплощадь на продажу.
Сергей Шлома:
«Интересно, что, согласно нашим наблюдениям, пожар чаще всего происходит в объектах экономкласса из-за беспечности их владельцев. В премиальных же квартирах обычно установлена пожарная сигнализация, помогающая предотвратить такие случаи, кроме того, они, как правило, оснащены новой качественной проводкой. А вот затопления, по статистике, как ни странно, в массе своей случаются именно в жилье, считающемся элитным: скажем, в особняках дореволюционной постройки с устаревшими коммуникациями в результате починки стояков или замены труб и батарей. Однако каким бы масштабным ни было затопление, по степени разрушительного воздействия оно сильно уступает пожару».
Ветхое и аварийное жилье. В этом случае проблемы связаны с плохим состоянием не отдельной квартиры, а всего дома в целом, особенно это касается пятиэтажек, возведенных в период активного индустриального домостроения в Москве. Согласно подсчетам аналитиков ИНКОМ-Недвижимость, доля объектов в таких строениях на вторичном рынке в столице равна 13%, а срок их экспозиции при адекватном ценообразовании варьирует от 2 до 6 месяцев.
Сергей Шлома:
«Даже если собственники проведут в своей квартире дорогостоящий ремонт, мало кто захочет жить в доме, который из-за ветхости чуть ли не ходит ходуном от того, что кто-то поднимается по лестнице. Тем не менее, спрос на такое жилье имеется, хотя и небольшой, я бы оценил его в 5% от общего числа покупателей на столичной „вторичке“ — это те люди, которые целенаправленно хотят подобрать себе объект в старом, даже аварийном доме. Они намерены дождаться сноса здания, в том числе в рамках программы реновации, и получить квартиру в новом качественном доме. Однако есть один нюанс — нередко люди покупают такие объекты, даже не ознакомившись с планами муниципальных властей по сносу жилья. Поэтому их надежда на то, что здание уже скоро будет ликвидировано, а собственники получат чуть ли не премиальную квартиру, весьма иллюзорна, особенно с учетом того, что в программы сноса старых домов постоянно вносятся коррективы. Многим придется годами ждать получения нового жилья, да и не факт, что оно будет в разы более качественным. Так, среди жильцов, переехавших в новые дома по программе реновации, есть много людей, недовольных предоставленными им жилищными условиями из-за нарушений норм строительства, неудобных планировок, в том числе совмещенных санузлов и т. д.
Как пример локации, полностью застроенной устаревшим жильем, можно привести микрорайон Курьяново, входящий в состав района Печатники, — здесь преобладают малоэтажные дома, построенные еще в середине прошлого века, из-за чего облик Курьяново напоминает советские однотипные провинциальные города того времени».
В заключение суммируем доли, приходящиеся на разные категории «убитого» жилья: лоты в ветхих и аварийных строениях — 13% от совокупной экспозиции, «бабушкины» квартиры — 10%, жилье, которым владели собственники с зависимостями, — 3% — таким образом, количество «убитых» объектов в сегменте вторичной недвижимости старой Москвы составляет 26% (доля квартир после пожара или затопления статистически не значима).
