Мартовская лихорадка на вторичном рынке жилья сменилась падением активности покупателей

Цена квадратного метра на вторичном рынке старой Москвы в марте достигла 286,7 тыс. руб., почти 30% предложения составляют квартиры стоимостью от 10,1 млн до 15 млн руб., лишь 2,1% приходится на объекты дешевле 5 млн руб. — подсчитали в Аналитическом центре ИНКОМ-Недвижимость.

Специалисты Управления вторичного рынка компании проследили за особенностями мартовского спроса: так, до 20.03 число ежедневных обращений клиентов на 30–50% превышало норму; начиная с 21 марта интерес покупателей стал резко снижаться. Тем не менее, количество авансов и сделок в этом месяце выросло на 20% по отношению к февралю и марту прошлого года. Эксперты отмечают, что прогнозирование в изменяющихся экономических условиях невозможно, однако повышение ипотечной ставки до 20% годовых создало предпосылки для ухода со вторичного рынка 25–30% клиентов, предполагавших использовать кредитные средства для приобретения жилья. В ИНКОМ-Недвижимость дали рекомендации покупателям квартир в условиях экономической нестабильности.

В ИНКОМ-Недвижимость подвели итоги марта на вторичном рынке жилья старой Москвы. Так, по данным Аналитического центра компании, усредненная цена предложения в этом месяце составила 286,7 тыс. руб. за 1 кв. м, в сравнении с февральским показателем она выросла на 1,1%, в годовом выражении — на 12,2%, по отношению к марту 2020 г. — на 31,8%.

В настоящее время максимальный объем предложения — 29,7% — сосредоточен в ценовом диапазоне от 10,1 млн до 15 млн руб. 17,6% предложения составляют квартиры от 5,1 млн до 10 млн руб.; 15,8% — от 15,1 млн до 20 млн руб.; 7,6% — от 20,1 до 25 млн руб. 12,4% в экспозиции — у жилья стоимостью от 25,1 млн до 45 млн руб. 14,8% — доля объектов дороже 45 млн руб., 2,1% — дешевле 5 млн руб.

О характере спроса рассказывает Сергей Шлома, директор Управления вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость:

«Март-2022 был четко разделен на две части. В первой — до 20 числа — на фоне девальвации рубля и наложения на РФ беспрецедентных санкций царила паникерская, ажиотажная активность покупателей: число обращений день ото дня на 30–50% превышало норму. Однако с 21 марта мы наблюдаем возвращение рынка со спонтанно пикового витка: покупательский интерес стал затухать — ежедневно количество звонков уменьшалось, и к концу месяца мы пришли к падению потенциального спроса на 30% ниже нормы, таких показателей за последние полтора года мы не видели. По числу авансов и сделок (актуальный спрос) март обогнал февраль на 20% и так же — на 20% — был результативнее марта прошлого года».

В условиях повышенной покупательской заинтересованности в течение полутора лет наблюдалось неизменное увеличение стоимости вторичного жилья при сокращении ликвидного ассортимента. Сейчас тренд роста спроса на «вторичке» прервался, при этом рынок испытывает колоссальный дефицит качественных объектов по адекватным ценам, утверждают в ИНКОМ-Недвижимость.

Сергей Шлома: «Пока продать легко, но купить сложно, так как выбор крайне ограничен — только в марте произошло сокращение ликвидного предложения примерно на 20%. Поэтому мы рекомендуем ни в коем случае не разрывать альтернативные сделки: ситуация, когда сначала реализуют одну квартиру и потом приступают к поиску жилья на замену, может стать патовой. Нужно продавать и покупать одновременно».

В целом специалисты компании отмечают частичную схожесть положения дел на рынке сегодня и в кризис конца 2014 г., когда обвал рубля в связи с санкциями и снижением цен на нефть привел к скачку спроса на недвижимость, при этом полное сравнение они называют некорректным.

Сергей Шлома: «Мы уже проходили дефолты и кризисы, ослабление национальной валюты и эффект от присоединения Крыма, но происходящее сегодня — впервые. Мы вступили в ситуацию неизведанного, всякое долгосрочное линейное прогнозирование недоступно, поскольку много переменных. И проведение каких-то параллелей сейчас невозможно.

Вместе с тем мы не исключаем, что под влиянием ситуационных экономических факторов и рисков макроэкономических форс-мажоров возможны новые всплески покупательской активности. Но в ближайшей перспективе мы видим неизбежное падение спроса — в апреле вторичный рынок может потерять 25–30% сделок за счет ухода ипотечников (в связи с повышением ставок до 20% годовых)».

Тем не менее, недвижимость остается приоритетным активом, особенно в кризисное время, когда нет ясности перспектив. Для сбережения средств на сегодняшний день альтернатива недвижимости отсутствует; квартира — это надежное вложение, «однушка» экономкласса в Москве всегда востребована у арендаторов, ее можно сдавать и получать стабильный доход, считают в ИНКОМ-Недвижимость.

«Вторичный рынок жилья умеет выживать самостоятельно — без господдержки и льготного кредитования. Мы в течение 23-х лет из 30-ти успешно работали вне зависимости от ипотеки, операции с привлечением ипотечных средств составляли тогда около 10% и не оказывали влияния на рынок. Семь лет активного использования жилищных кредитов не сделали ’’вторичку’’ беспомощной. Большинство покупателей и продавцов приходит сюда для решения жилищных вопросов путем альтернативных сделок, сегмент основывается на постоянстве спроса и предложения, обусловленном социальными факторами.

Кроме того, есть важное отличие вторичного рынка жилья от первичного — это отсутствие себестоимости. Тогда как в секторе новостроек производят продукт, и ценообразование напрямую связано с изменением стоимости стройматериалов, рабочей силы и пр., ’’вторичке’’ по большому счету все равно, сколько стоит ее товар. Потому что 80% сделок в этом сегменте — альтернативные. И можно предположить, что в случае удорожания первичного предложения часть клиентов перейдет на вторичный рынок», — резюмирует Сергей Шлома.