Мнение: типичные заблуждения потребителей о вторичном рынке жилья

Директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов рассказал о самых распространенных сегодня заблуждениях потребителей о вторичном рынке жилья.

Субъективная природа вторичного рынка жилья не просто притча во языцех, но определяющий фактор его развития и двигатель — хочется сказать «прогресса», но случается, что наоборот. И это сложно принять в сочетании с понятиями «рынок» и «бизнес» — хотя бы потому, что в отношении «товара» в данном случае рыночные законы и, казалось бы, очевидные коммерческие закономерности работают своеобразно. Цена на жилье обусловлена экономически? Не в первую очередь… Стоимость квартир падает — это кризис? Вообще, нет…

Заблуждение № 1
Когда снимут санкции и начнет дорожать нефть, рынок жилья ждет резкий рост цен

Гипотетически так могло быть, если бы ключевое влияние на вторичный рынок жилья оказывали экономические факторы. Сейчас даже оставим за скобками тему о том, что в среднесрочной перспективе более вероятно — финал ли затянувшегося санкционного «армрестлинга», рост цен на якобы спасительную для отечественной экономики нефть или появление лохнесского чудовища в Балаклавской бухте. В данный момент речь о том, что среди ценообразующих факторов в этом сегменте рынка недвижимости экономика — не на первом месте, а связь стоимости российского жилья и нефтяных котировок крайне неочевидна.

В свое время наши (и не только) аналитики специально изучали вопрос влияния нефтяных цен на стоимость жилья. Пришли к однозначному выводу: не родился еще тот Пифагор, который вывел бы между ними универсальную математическую зависимость. Конъюнктура нефтяного рынка является фундаментальным фактором для российской экономики, и сфера недвижимости как составная часть общей экономической системы в определенной степени находится под ее воздействием. Цены на нефть косвенно влияют на платежеспособный спрос, через него — на стоимость недвижимости, да. Но прежде всего прочего в сегменте вторичного жилья на спрос и цены влияют личные представления обычных граждан о том, что «было, будет, чем сердце успокоится». Психология участников рынка — вот фактор, определяющий рыночную конъюнктуру на вторичном рынке жилья.

Для сравнения — цифры. За период наблюдений с 2005 года наибольший рост цен на вторичном рынке жилья Москвы наблюдался в 2006-м: заявленная стоимость объектов увеличилась по итогам года в рублях на 64%, в долларовом эквиваленте — на 74,2%. Баррель нефти Brent за то же время подорожал лишь на 10%.

Обратный пример — за 12 месяцев 2009 года стоимость нефти Brent увеличилась на 72,7%. При этом цена предложения на московском вторичном рынке жилья снизилась: в рублях — на 16,1%, в долларах — на 21,2%.
С начала текущего кризиса на рынке недвижимости — с 2014 года по февраль 2016-го — цена нефти Brent упала на 69,5%, московские квартиры в долларовом эквиваленте подешевели на сопоставимые 55,7%, но в рублях стоимость «квадрата» на «вторичке» прибавила 4%.

Таким образом, хотя бы на этих примерах мы наблюдаем очевидную разнонаправленную динамику нефтяных котировок и стоимости квадратного метра даже с учетом инерционности рынка жилья. Можно было бы предположить, что цены на жилье корректируются в соответствии с общими показателями экономического развития. Но снова все не так очевидно:

• тот же 2006 год — увеличение ВВП на 8,15%, жилье — плюс 64%;
• 2009-й — снижение ВВП на 7,8%, жилье — минус 17,1%;
• 2014-й — номинальный рост ВВП на 0,6%, цены на московское жилье в рублях увеличились на 9,1%;
• 2015-й — ВВП — минус 3,8%, отрицательная коррекция на рынке жилья — 4,3%.

Не увидим мы и соответствия, если сопоставим статистику изменения стоимости жилья и уровня доходов населения.

Изменение цен на вторичном рынке жилья — это всегда в первую очередь влияние психологического фактора и только потом — экономика. Колоссальные темпы их роста в 2006 году значительную часть 2008 года не были в соответствующей степени обусловлены экономически. Но в представлении рядовых участников рынка завтра квартира должна стоить дороже, чем вчера, а послезавтра — тем более. У страха глаза велики: покупатели торопились приобрести жилплощадь, а продавцы одновременно отложили продажу: спрос превысил предложение в полтора-два раза. Я помню, как люди спрашивали: «Цены будут расти всегда?» «Нет, упадут», — отвечали мы, потому что для специалистов аномальная природа этой динамики стала в определенный момент очевидной. Люди кивали и… бежали за кредитом в банк: «Не верим! Завтра подорожает». Надувался «пузырь». Как он лопнул, все помнят. А покупатели, связавшие себя в тот момент кредитными обязательствами в иностранной валюте, уже в 2009 году с грустью констатировали, что, не поддайся тогда общей панике, могли бы вообще обойтись без ипотеки. А сегодня эти люди и вовсе рискуют остаться без жилья.

Словом, снятие санкций само по себе не отпустит пружину цен на вторичном рынке жилья. Как, в сущности, не обвалило их в прошлом году, несмотря на соответствующие ожидания покупателей. Противовесом в данном случае стали полярные ожидания продавцов. Как следствие — затоваривания рынка не случилось, ситуация не вышла из-под контроля.

Заблуждение № 2
Кризис — когда падают цены на жилье

На самом деле кризис на рынке жилья — когда нет сделок. Пока покупатель готов покупать, а продавец продавать, товарооборот не прекращается — это и есть ключевой показатель работы отрасли. Стоимость квадратного метра, в сущности, не имеет значения. Тем более на вторичном рынке жилья, где львиная доля сделок — это альтернативные операции купли-продажи (в нашей компании доля таких сделок — около 85%).

Определяющее значение имеет уровень совпадения ценовых ожиданий участников рынка, позволяющий (или нет) им достигать компромисса. В «штатном режиме» расхождения не превышают 10% и вполне нивелируются конструктивным диалогом. В острые периоды разногласия увеличиваются в разы и становятся в буквальном смысле непреодолимыми.

В этом смысле самым трудным моментом за всю «новейшую историю» российского рынка жилья стал 1998 год. Тогда, чтобы привести стоимость жилья в соответствие с ожиданиями покупателей, сбережения которых в валюте обесценились за полгода более чем в три раза (притом что рынок жилья в то время функционировал в долларах), продавцы должны были снизить цены на свои объекты примерно в 2,5 раза. Это стало шоком и ступором: за один только август количество договоров купли-продажи в Москве сократилось примерно вдвое. Сокращение объема сделок удалось остановить реальным снижением цен: в декабре товарооборот на вторичном рынке жилья столицы достиг и превысил докризисные показатели.

По тому же сценарию, но не столь драматично, складывалась ситуация в 2008–2009 и в 2015 годах:
1) резкое расхождение в ценовых ожиданиях продавцов и покупателей;
2) сокращение спроса и количества сделок — собственно кризис;
3) уменьшение разногласий в ожиданиях участников рынка — это уже начало выхода из кризиса, что, кстати, необязательно сопровождается существенной отрицательной коррекцией цен;
4) возвращение «штатного» товарооборота на рынке жилья (в Москве это около 100 тыс. сделок в год).

Заблуждение № 3
Если низкий спрос, значит купить квартиру проще

Да, если вы покупатель со всей суммой сделки на банковской карте. Но мы помним: львиная доля сделок на вторичном рынке жилья — альтернативные, то есть одновременная продажа одной (уже имеющейся в собственности) и покупка другой жилплощади. И в этом сегменте рынка кризисные явления неизменно сопровождаются увеличением количества участников — звеньев — альтернативных сделок. Спрос сокращается, покупателей со свободными деньгами становится меньше, как следствие — часто единственной возможностью решения жилищного вопроса является встраивание в цепочку альтернативных сделок, звенья которой нанизываются друг на друга до тех пор, пока не найдется главная ценность на кризисном рынке — прямой покупатель. Кризис 1998 года — период самых длинных альтернатив на столичном рынке. Количество звеньев тогда составляло в среднем около семи объектов (в нашей практике помню примеры из 12–15 звеньев). Трудоемкость сделок, естественно, увеличивается в разы: выпадение из цепочки лишь одного звена грозит срывом всей комбинации. Одновременно резко возрастает квалификация риелторов (неподготовленные кадры просто не смогут провести такую многосоставную операцию).

На стабильном рынке альтернативная сделка, как правило, редко собирает больше трех объектов. В острые периоды минимальной покупательской активности 2015 года (апрель — июнь) мы отмечали удлинение альтернатив до пяти объектов. Кроме того, фиксировали максимальную за последние годы долю прямых обменов (по сути, передачу собственниками объектов друг другу) — 3–4% от сделок компании на вторичном рынке жилья. В настоящее время в связи с возвращением части покупателей на рынок и частичным восстановлением спроса количество операций мены (прямой обмен) снова снизилось и сейчас не превышает 2%.

Заблуждение № 4
Вот наступит осень — будет лучший спрос

Значение сезонного фактора на самом деле сильно преувеличено. Для многих участников рынка (некоторых риелторов в том числе, к сожалению) сезонный фактор стал чем-то вроде универсального объяснения, почему, например, можно отложить на осень то, что надо сделать летом, но не хочется. Такой своего рода удобный «понедельник», с которого начинается новая жизнь, но чаще всего только гипотетически.

Статистика «Инком-Недвижимости» с 2005 года свидетельствует, что наибольшая активность покупателей на вторичном рынке жилья отмечается отнюдь не в сентябре, как принято думать. Максимальное количество обращений в компанию по вопросам купли-продажи жилья (так называемый потенциальный спрос — звонки, консультации по выставленным на продажу объектам) наблюдается в феврале — апреле, а пик — в марте (см. график ниже). Сентябрь, традиционный месяц начала деловой активности, занимает в этом рейтинге скромное шестое место, пропуская вперед еще и октябрь—ноябрь.

Летом действительно наблюдается определенное снижение покупательского интереса. Однако показатели июля и августа в целом сопоставимы со значениями потенциального спроса осенью. Минимум обращений в теплый сезон отмечается в мае и июне — продолжительные праздники, начало отпусков. Но активность в это время все же выше, чем в январе и в декабре, когда потенциальные покупатели массово переключаются на новогодние праздники.

Статистика сделок не является показательной в плане оперативной оценки покупательской активности, поскольку фиксирует ее в пролонгированном во времени значении. Но и тут минимальные средние летние показатели (в июне) выше, чем в сентябре, а май — и вовсе в тройке месяцев с наибольшим количеством сделок. Символично и то, что суммарные осенние показатели по среднему количеству сделок ниже летних — на 42 сделки меньше.

И еще ремарка: при аномальных тенденциях на рынке так называемый сезонный (а по сути — каникулярный) фактор нивелируется под давлением фундаментальных причин, приводящих к глобальным колебаниям спроса. Так, декабрь с традиционно низкими показателями покупательской активности в 2014 году стал месяцем ее наивысших годовых значений. При этом потенциальный спрос в мае позапрошлого года был выше (на 3,8%), чем в сентябре, когда рынок пребывал в стагнации перед начавшимся в ноябре «взрывом». Наибольшее количество обращений в компанию в 2015 году зафиксировано в январе — на 55,7% выше среднегодового значения (притом что обычно статистика января — наихудшая по этому показателю).

Словом, в 2014–2015 годах — период крутых перемен на вторичном рынке жилья — сезонный фактор, в сущности, вообще не оказывал влияния на поведение продавцов и покупателей. 2016 год может стать временем относительной стабильности — тогда роль сезонности будет более очевидной, однако все равно останется эпизодической.