За счет изменений в структуре предложения средние площадь загородных домов и цена реализации на Минском шоссе увеличились за год на 170%

В Департаменте загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость проанализировали рост цен реализации на различных шоссе Подмосковья за последний год и выяснили, как на них влияет структура предложения.

Шоссе-лидеры по удорожанию объектов

Шоссе	Направление	Ср. стоимость сделки, млн руб. 2 квартал 2015	Ср. стоимость сделки, млн руб. 2 квартал 2016	Динамика, проценты
Минское	запад	2,0	5,4	+170%
Егорьевское	восток	1,7	3,3	+94%
Киевское	юго-запад	3,2	5,5	+72%

В списке направлений, которые показали самый значительный рост стоимости реализации за год, обращает на себя внимание Минское шоссе: если во втором квартале прошлого года средняя цена реализации первичных загородных объектов на нем составляла 2 млн руб., то в аналогичном периоде 2016-го этот показатель достиг 5,4 млн руб. Разобраться в причинах столь сильного увеличения поможет более подробный анализ.

Самый популярный формат на Минском шоссе — участки без подряда (УБП), на них во втором квартале 2016 года пришлось около 60% продаж. Затем следует малоэтажное строительство (МЖД) — 33% сделок. Коттеджи были приобретены в 5% случаев, блокированные дома — в 2%.

Однако за счет того, что средняя цена реализации коттеджей за указанный период возросла более чем в десять раз — с 5,4 млн руб. до 58 млн руб. (что, в свою очередь, объясняется оставшимися в предложении элитными объектами и отсутствием новых недорогих лотов), она и стала драйвером взлета средней стоимости объектов по направлению в целом. Средняя площадь домов в предложении за год увеличилась здесь на 174% — со 144 кв. м до 394 кв. м., размер участков — на 155%, с 5,5 до 14 соток.

Из этого можно сделать вывод, что во втором квартале 2015 года на Минском шоссе еще имелись коттеджные поселки средней ценовой категории, которые впоследствии были либо распроданы, либо переформатированы в УБП, либо ушли с рынка. В итоге в наличии остались преимущественно объекты элитного сегмента, которые и определили средние ценовые показатели.

Земельные участки и «малоэтажка» поддержали тенденцию к росту средней стоимости реализации, пусть и не столь значительно: +75% в случае с УБП (700 тыс. руб. во втором квартале 2016 года) и +40% при сделках с МЖД (4,2 млн руб.).

На Егорьевском шоссе средняя цена реализации загородных объектов за рассматриваемый период увеличилась почти вдвое — с 1,7 млн руб. до 3,3 млн руб. Заметную роль в этом сыграли участки без подряда — их стоимость выросла на 114%, до 1,5 млн руб. Однако площади предлагаемых к продаже УБП не увеличились, а, напротив, сократились на 10% — до 8,4 соток. Таким образом, на фоне общего роста цен здесь можно говорить о более высоком уровне поселков, в которых представлен данный формат, — в частности, о наличии полного пакета коммуникаций.

На Киевском шоссе средняя цена реализации показала рост на 72%. Это направление, как и Минское, в первую очередь испытало на себе влияние изменений на рынке коттеджей. Средняя стоимость реализации в этом формате возросла за год на 58% — с 22 млн руб. до 35 млн руб. При этом средние площади домов в предложении стали больше на 28%, составив 279,4 кв. м., размеры участков — на 64%, достигнув отметки в 14,6 соток.