За пять лет темпы продаж малоэтажного жилья на «загородке» Подмосковья упали почти на 40%, при этом число таких объектов в предложении выросло на четверть

Специалисты Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость проанализировали, какие изменения произошли в сегменте малоэтажных домов (МЖД) на первичной «загородке» Подмосковья за пять лет. Так, за указанный период количество МЖД увеличилось на 26%, при этом доля объектов эконом- и комфорт-классов выросла с 83% до 94%. Однако на среднюю цену формата это не повлияло: с 2013 года та изменилась на 2%, поднявшись до 5,3 млн руб. Эксперты компании рассказали, почему для «малоэтажек» не актуален тренд на дальнейшее сокращение площадей, какие особенности имеют квартиры в МЖД и каковы их перспективы на рынке загородного жилья.

За пятилетний срок число находящихся в предложении квартир в малоэтажных домах увеличилось на 26% — с 6,9 тыс. до 8,7 тыс. лотов, что во многом объясняется активным развитием этого формата в Новой Москве в первые годы ее образования. Так, если в 2013-м доля МЖД в ТиНАО достигала 20%, то в 2018 году — уже 34%.

Впрочем, дальнейшего роста количества «малоэтажек» на присоединенных территориях специалисты не ожидают: «Во-первых, остается все меньше площадок, подходящих для строительства МЖД, — объясняет руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов. — Во-вторых, городские власти неохотно отдают земли под малоэтажную застройку, чтобы не создавать лишнюю нагрузку на инфраструктуру. Наконец, строить многоквартирные дома гораздо выгоднее, тем более в такой выигрышной локации, как Новая Москва».

Всего на «малоэтажку» сегодня приходится 14% объектов на первичной «загородке», такой же показатель был зафиксирован и пять лет назад. Средняя площадь квартиры в МЖД сократилась за рассматриваемый период на 10% — с 69 кв. м до 62 кв. м.

«Популярная на „загородке“ оптимизация метражей актуальна для „малоэтажек“ в меньшей степени, — отмечает руководитель офиса „Сретенское“ Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость Антон Архипов. — Здесь скорее важна концепция проекта: интересная архитектура, ухоженная территория, наличие инфраструктуры и т.д. Дешевое предложение давно ушло с рынка, и покупатель изменился: теперь МЖД присматривают не столько клиенты, которые хотят сэкономить, сколько те, кому по душе проживание на природе в жилье городского формата».

При этом если пять лет назад к сегменту «эконом» относилось 67% «малоэтажек», то сейчас — 72%. С 16% до 22% выросла доля комфорт-класса, а вот «бизнес», напротив, потерял 9 п.п. — лишь 3% лотов принадлежат сегодня этому сегменту. Столько же насчитывается и элитных МЖД, причем в 2013 году их было 5%.

Однако такая «демократизация» не повлекла за собой уменьшения средней цены формата — наоборот, за пять лет она слегка повысилась — с 5,2 до 5,3 млн руб. При этом спрос на МЖД снизился на 18%: если во втором квартале 2013 года было продано 1123 квартиры, то в том же отрезке 2018-го удалось реализовать 916 объектов. Особенно показательным стало падение темпов продаж: так, пять лет назад за квартал в среднем приобреталось 16 квартир в «малоэтажках», сейчас — лишь 10, т.е. на 38% меньше.

«Когда в 2011 году на рынке загородной недвижимости появились проекты с МЖД, они привлекли внимание покупателей тем, что предлагали комфортное жилье по невысокой стоимости, можно сказать, „бизнес“ по цене „эконома“, — рассказывает Дмитрий Таганов. — Потом ценник начал расти, что стало негативно влиять на спрос. Люди оказались не готовы переплачивать за нишевый продукт. Все-таки у „малоэтажек“ есть своя специфика: например, в них отсутствуют лифты и мусоропроводы, что может осложнить жизнь некоторым группам покупателей. Также МЖД обычно уступает большим жилым комплексам в плане инфраструктуры, а ведь эти квартиры приобретают для постоянного проживания — в качестве сезонного жилья их берут крайне редко».

Эксперты дают сдержанные прогнозы относительно будущего МЖД в Московском регионе: «Ситуация непростая: с одной стороны, конкурентом „малоэтажек“ являются классические загородные форматы, с другой — обычные квартиры, — говорит Антон Архипов. — Я считаю, что у МЖД есть хорошие перспективы в мультиформатных поселках: наличие коттеджей и таунхаусов как объектов более высокого ценового уровня повышает престижность такого проекта, заодно это предполагает более развитую инфраструктуру за счет большего числа жителей. И, конечно, факторы удачного расположения и транспортной доступности для поселка с МЖД тоже очень важны».