За пять лет продажи таунхаусов на первичной «загородке» Подмосковья снизились на 71%, а предложение в формате сократилось на треть

В Департаменте загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость изучили изменения, произошедшие с 2013 года в сегменте подмосковных таунхаусов. Так, количество блокированных домовладений в экспозиции уменьшилось на 31%, при этом 92% предложения сегодня относится к низшим и средним ценовым категориям, а доля неликвида составляет 15%. В показателях спроса перемены оказались еще серьезнее: за пять лет продажи таунхаусов сократились более чем на 70%, а реализация двух лотов в месяц уже считается успехом для девелопера (в большинстве проектов такой результат достигается за полгода).

На данный момент в предложении на первичном рынке загородного жилья Подмосковья насчитывается 3 388 таунхаусов, что составляет 6% от экспозиции в целом. В процентном соотношении доля таунхаусов менялась в течение пяти лет незначительно: в 2013 году она достигала 10%, в 2014-м — 7%, а с 2015 по 2017 гг. была равна 8%. Однако если сопоставить абсолютные цифры, то за пятилетний период число таунхаусов на «загородке» уменьшилось на 31%, что во многом объясняется сокращением всего рынка.

«Средняя площадь таунхауса на первичном рынке сейчас составляет 166 кв. м, придомового участка — 3 сотки, — комментирует руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов. — Обычно продаются лоты без отделки, но с центральными коммуникациями. В последние годы застройщики стремятся оптимизировать затраты, что приводит как к уменьшению среднего метража дома, так и к снижению объема инфраструктуры в поселке».

26% таунхаусов в предложении относятся к экономклассу: средняя цена такого домовладения равна 4,9 млн руб. 56% находящихся в экспозиции объектов принадлежат сегменту «комфорт», они выставляются на продажу в среднем за 11,5 млн руб. 10% предложения занимают лоты бизнес-класса со средней стоимостью 17,6 млн руб.; 8% — объекты из высших ценовых сегментов, их средняя стоимость — 51,2 млн руб.

«Доля низколиквидных лотов среди таунхаусов составляет порядка 15%, — замечает Дмитрий Таганов. — Чаще всего их невостребованность обусловлена большими метражами, непродуманными планировками или неудачной локацией. На такие домовладения можно получить скидку до 20%, в то время как дисконт на качественные объекты обычно не превышает 10%».

Во втором квартале 2018 года на долю таунхаусов пришлось только 4% покупок от общего объема продаж, или 171 сделка. Это на 71% меньше показателей пятилетней давности, когда за квартал было приобретено 594 лота. Серьезное изменение заметно и в процентном соотношении: в 2013-м таунхаусы занимали 13% от совокупного реализованного спроса, затем, вместе с новой волной кризиса, эта цифра стала снижаться, и уже с 2014 по 2016 гг. была равна 6%, а в прошлом году — лишь 5%.

«Сегодня продажа двух-трех домовладений в месяц считается хорошим темпом реализации для поселка таунхаусов, — добавляет Дмитрий Таганов. — В большинстве проектов столько лотов продается за полгода».

Если рассматривать востребованные у покупателей таунхаусов локации, здесь лидирует Новая Москва, где на данный формат приходится порядка четверти сделок. Также благодаря удачному сочетанию транспортной доступности, представленной инфраструктуры и природных условий популярны Новая Рига и Ленинградское шоссе.

«Что касается метражей, то наибольшим спросом пользуются таунхаусы площадью 100–120 кв. м с участком 1–2 сотки, — говорит Дмитрий Таганов. — В начале 2010-х гг. был эксперимент с запуском „микротаунхаусов“ размером 40–60 кв. м, однако он не нашел отклика у покупателей: все же для комфортного проживания требуется площадь в два раза больше».

Целевая аудитория покупателей таунхаусов довольно размыта: это люди, которые хотят переехать за город в более просторное жилье, но при этом ограничены в средствах, чтобы позволить себе коттедж. Также в 90% случаев они рассчитывают на ипотеку.

«В плане получения ипотечного кредита таунхаус является наименее проблемным вариантом по сравнению с другими загородными форматами, — подтверждает Дмитрий Таганов. — Хотя и здесь хватает сложностей, поэтому говорить о развитой ипотеке в сегменте пока преждевременно».